[摘要] 如今的鄭州樓市，猶如立于天平之上，一邊是庫存，一邊是房價。外圍的利好不能抵消樓市高庫存的重壓，開發(fā)商清楚地認識到：“走量才是當務之急”?！倍鴮τ诒姸嗌鲜蟹科髞碚f，第四季度往往是沖刺季，為了年報更好看，激烈的競爭依舊不可避免。
如今的鄭州樓市，猶如立于天平之上，一邊是庫存，一邊是房價。在經歷了前三季度的跌宕起伏之后，在各大上市房企為求漂亮年報而沖量的第四季度，忙于促銷的開發(fā)商終于等來了一個又一個政策利好。國慶前一天，限貸解禁，樓市長達4年的雙限時代終于結束。不過，外圍的利好不能抵消樓市高庫存的重壓，開發(fā)商清楚地認識到：“走量才是當務之急”。
樓市供求格局徹底逆轉
“史上最強樓市調控”，四年潮起，3個月潮退。從6月26日呼和浩特首先宣布取消限購，到9月30日央行聯(lián)合銀監(jiān)會明文宣布松綁限貸，一共96天。限購城市從46個降至5個，二套房首付從七成降至三成，貸款利率從1.1倍降至7折。在經歷了樓市的黃金十年之后，鄭州樓市的供求關系已經發(fā)生了根本性的轉變，房價的上漲已成強弩之末，2013年的瘋狂賣地更是為2014年的鄭州樓市埋下了腥風血雨的伏筆。
不管其他開發(fā)商怎么遮遮掩掩，急于出貨成為市場的主流。價格戰(zhàn)從城北打到城東，城南、城西也不可幸免，新盤的價格不停地刷新著各自板塊的底線，都是各種形式的以價換量。
近期，房地產市場出現(xiàn)階段性利好。一方面，在一些庫存壓力較大的城市，房企折扣力度加大;另一方面，非一線城市幾乎全面放松限購，部分城市的信貸政策也有所放松。但從市場成交來看，其對需求入市的拉動并不明顯。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，9月前14天，全國54個主要城市合計住宅簽約83349套，環(huán)比8月同期基本持平。其中，二線城市的利好政策被消化后，成交量不漲反降。傳統(tǒng)的“金九”成色明顯不足。而在國慶期間，雖看房人數(shù)有所增加，但并未明顯暴增，有人說，雖然“央四條”是樓市走出底部的重要標志，住房信貸放松，將帶動相當一部分購房需求，引發(fā)一輪成交反彈，形成今年的一波小高潮，但對反彈幅度不應過于樂觀，因為目前經濟形勢尚未穩(wěn)定，購房者的信心仍然不足，而各地庫存量很大，需要消化一段時間。
2014去化率逐漸減弱開發(fā)商壓力加大
如果說上半年哀鴻遍野，下半年限購的放開一定程度上穩(wěn)定了市場信心。8月9日，限購全面放開，本以為在政策利好的刺激之下，能借此打開樓市市場窗口，改變購房者心理上的預期，重樹消費者購房信心。借此時機，一些開發(fā)商采取“以價跑量”來完成全年銷售任務。即便是這樣，購房者也并未“領情”，錢袋子依然捂得很緊。
天平的另一邊，鄭州商品房8月供應75.58萬㎡，環(huán)比下降19.12%，同比上漲61.77%;7月份，鄭州市商品住宅依然呈現(xiàn)出供過于求的狀況，月度供應量93.15萬㎡，環(huán)比下降6.28%，同比上漲65.95%。第三方機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2014年5月份開始，鄭州商品住宅供需矛盾加大，供過于求現(xiàn)象明顯，以近3個月的月均去化量來看，去化周期為8個月。開發(fā)商的又一根救命稻草——限貸政策的放開在9月結束前千呼萬喚始出來?？梢灶A見的是，在短期之內，又會有一波改善性需求有效釋放。
庫存數(shù)據(jù)的增加，昭示市場供需關系反轉的態(tài)勢。但在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的背后，真實情況可能更為嚴峻。據(jù)悉，在對庫存的統(tǒng)計中，并未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出，不少城市的保障房建設規(guī)模較大，但由于未能較好對接需求，導致難以消化。該專家表示，若將一些地區(qū)兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內，樓市的庫存數(shù)據(jù)還會增加。
與此同時，游離在政策法規(guī)之外的“小產權房”，規(guī)模龐大難以估算，而且并不在官方的統(tǒng)計口徑中。若將這部分房屋計算在內，則市場的真實庫存更為龐大。
庫存高企以價換量成常態(tài)
盡管有開發(fā)商借漲價進行炒作，但在供求關系看不到明顯的改善之前，量價齊升幾乎成為天方夜譚。有專家表示：“房地產價格下行，使得投機性需求開始退場，即使現(xiàn)在放松政策，投機性需求也不會返回?！倍鴮τ诒姸嗌鲜蟹科髞碚f，第四季度往往是沖刺季，為了年報更好看，激烈的競爭依舊不可避免。
