三四線城市土地成拖累中小房企“大魚吃小魚”

2014-12-11 09:03 來源：華夏時報

[摘要] 每次樓市調(diào)整，都會迎來行業(yè)兼并重組整合，也是大魚吃小魚的洗牌機會。秦虹提供的一組數(shù)據(jù)顯示，今年并購案例在成倍提高，上半年收購總額是152億元，同比增長了2.09倍，而目前正在談的還未完成的交易額是1600多億，同比去年增長了4.7倍。

　　臨近年關(guān)，房企普遍面臨著產(chǎn)業(yè)鏈上資金支付的重壓，但除一線城市外，其他各地樓市并未明顯好轉(zhuǎn)，這讓中小房企資金鏈更加緊繃。

　　“現(xiàn)在是房企最難熬的時候，年底到了，資金擠兌多，可能問題會集中爆發(fā)?！焙毕尻栆患依戏科罄习鍖τ浾哒f，不知道能熬多久，估計明年會有很多小房企倒閉。

　　不過調(diào)整對大房企而言，卻意味著機會。“現(xiàn)在是行業(yè)并購的黃金窗口期，因為政策底來了，后市看好，而市場還在下滑和難受中，這時候手頭有錢的房企就可以行動了?！狈康禺a(chǎn)私募基金德信資本董事長陳義楓告訴記者，今年他們已經(jīng)發(fā)行了多款并購基金。

　　生死煎熬

　　湖北襄陽的開發(fā)商王斌（化名）從住宅開發(fā)到工業(yè)地產(chǎn)都嘗試過，如今打算徹底退出房地產(chǎn)市場。

　　“以前有土地有廠房就可以到銀行融資，但現(xiàn)在不行了，房子太多不好賣，銀行不給貸款，拿到土地又沒錢開發(fā)，因此只好不做了。”王斌對記者說，他的項目也是通過并購轉(zhuǎn)手出去的。

　　王斌說，今年8月之前襄陽還有不少跑路的房企，但后來債權(quán)人普遍警惕起來，時刻監(jiān)控著開發(fā)商，現(xiàn)在跑也跑不了。

　　據(jù)王斌了解，12月8日，當?shù)劂y行行長召開緊急會議，計劃在2015年放開房地產(chǎn)的一些信貸政策，很多房企目前還在煎熬中等待。

　　姜先生是湖南省邵陽市的一家民營房企老板，從去年起就暫停了在湖南的住宅項目開發(fā)，原本打算投入桂林的一個旅游項目，甚至交付了定金，但因土地指標問題需要十多年才能解決，潛在風險較大而終止，最后白白損失了定金。

　　今年，姜先生看到了身邊許多同行項目開發(fā)到半途卻面臨資金鏈斷裂的情況，這讓他暫時退出了市場，專職在家炒股。

　　“現(xiàn)在很多地產(chǎn)商想退也退不了，土地不知道賣給誰，一來小城市的地賣不了多少錢，二來現(xiàn)在也沒人要，過去都認為土地值錢，但是現(xiàn)在反而是個負擔?！苯壬f，今年土地流拍多，經(jīng)常會接到政府電話要他們?nèi)ベI地，但開發(fā)商都不想拿地。

　　花樣年集團董事長潘軍也對記者說，如果按照市場價，年終對三四線城市的土地進行減值，很多房企的土地資產(chǎn)將變成負資產(chǎn)。

　　姜先生說，一些房企儲備了土地，現(xiàn)在考慮的不是開發(fā)后能否賣出去，而是現(xiàn)在房企缺資金，銀行考慮到風險不愿意貸款，民間借貸又無力支撐，土地閑置著還需要向政府交錢。

　　“除非是非常好的地段會考慮，一般郊區(qū)的土地現(xiàn)在都不敢要?！苯壬J為，三四線城市很難復蘇，主要問題還是土地供應量過大，但人口外流，潛在需求有限。

　　“主要是市場供過于求，房子賣不出去，導致資金鏈緊張?！遍L沙一家房企營銷負責人告訴記者，目前市場上只有剛需支撐著，投資投機需求已銷聲匿跡，像長沙這種省會城市，因供應量大，目前尚且感覺不到市場回暖，更別說人口還在流出的三四線城市。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長馮俊認為，目前看來，限購放開作用不大，而限貸放開也很難解決房地產(chǎn)需求問題，目前在東部地區(qū)，房地產(chǎn)貸款的杠桿率已經(jīng)非常高，但銀行不會是房地產(chǎn)市場的救星。

　　陳義楓告訴記者，2014年、2015年是房地產(chǎn)行業(yè)弱周期，去化速度明顯放慢，房企的流動性壓力突然大幅度增加，雖然只是小小的下調(diào)，但中小開發(fā)商很難受，大部分的中小房企現(xiàn)金比較緊。

　　“現(xiàn)在還不是企業(yè)最困難的時候，應該是明年二三季度。”陳義楓認為，目前政策底和市場底出現(xiàn)了，等市場復蘇一段時間后，企業(yè)現(xiàn)金流才能開始改良。

　　今年并購案翻番

　　每次樓市調(diào)整，都會迎來行業(yè)兼并重組整合，也是大魚吃小魚的洗牌機會。

　　“這主要源于調(diào)整周期內(nèi)銷售不暢，造成資金回籠不足，房企資金鏈容易緊張?！?nbsp;住建部政策研究中心主任秦虹分析。

　　從數(shù)據(jù)上看，2014年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資77220億元，商品房銷售額56385億元，房地產(chǎn)投資額與銷售額之比，為歷史的次高位，僅次于2008年。

　　“投資額多出銷售回籠的資金2.1萬億，這說明了整個行業(yè)房企的資金壓力是偏大的，這是客觀現(xiàn)實。”秦虹對記者說，但資金壓力大，為什么沒有看到成片的開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，就是因為兼并重組較多。

　　秦虹提供的一組數(shù)據(jù)顯示，今年并購案例在成倍提高，上半年收購總額是152億元，同比增長了2.09倍，而目前正在談的還未完成的交易額是1600多億，同比去年增長了4.7倍。

　　另根據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至今年9月底，房地產(chǎn)行業(yè)已完成和未完成的并購金額合計為1054.04億元，去年同期這一數(shù)據(jù)僅為552.38億元，同比增長了90%。

　　今年業(yè)內(nèi)較為熟知的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方有萬方發(fā)展、億城投資、雅戈爾以及萊茵投資、光耀地產(chǎn)等中小型房企，而買方包括陽光城、首開股份等快速擴張的企業(yè)，以及行業(yè)龍頭房企。

　　陳義楓認為，中小房企困難的時候，也就是資產(chǎn)折價交易的好機會，只要某個項目沒錢開發(fā)時，或者是陷入流動性困境的時候，就是項目整體并購的好機會。

　　萬科內(nèi)部高管也告訴記者，目前政府公開出讓的土地并未降價，通過招拍掛拿地并不劃算，而且在調(diào)整期內(nèi)會有很多并購和合作開發(fā)的機會，房企完全可到二級市場直接收購項目，因此萬科并不急于去一級市場搶地。

　　“不一定是一方并購另一方，也可以是合作開發(fā)，一方出地，一方出資金和建設(shè)，各占多少股份?！鄙钲谝患引堫^房企高管稱，目前房企之間合作開發(fā)的情況較為普遍。

　　盛富基金CEO黃立沖對記者表示，今年行業(yè)內(nèi)的并購一直都不少，尤其體現(xiàn)為國有房企因為利息成本便宜，去并購成本高的企業(yè)。但通常都是并購小型項目公司，很少有并購集團公司的，三四線城市也會有整合，但都是有選擇性的，僅限于地段特別好的項目，畢竟市場需求不足。

　　“并購是今后的大趨勢，我們每天會面臨很多的開發(fā)商朋友前來洽談合作，現(xiàn)在很多金融機構(gòu)也都開始探索并購模式。”小牛投資管理有限公司總經(jīng)理王成祥對記者說，實際上，這對于房地產(chǎn)基金提出了挑戰(zhàn)，因為并購的核心不在于前端的收購，而在于收購后的運營管理和價值提升。