11月鄭州商品住宅銷量上升價(jià)格再創(chuàng)年內(nèi)新高

2014-12-11 08:50 來(lái)源：河南商報(bào)

[摘要] 經(jīng)過(guò)連續(xù)的放松限購(gòu)、限貸、降息等政策利好后，多地樓市持續(xù)火爆，成交量穩(wěn)中有升，而成交均價(jià)更是告別多月來(lái)的“持續(xù)下行”，迎來(lái)“止跌回升”。

　　鄭州商品住宅供銷價(jià)走勢(shì)圖

　　經(jīng)過(guò)連續(xù)的放松限購(gòu)、限貸、降息等政策利好后，多地樓市持續(xù)火爆，成交量穩(wěn)中有升，而成交均價(jià)更是告別多月來(lái)的“持續(xù)下行”，迎來(lái)“止跌回升”。對(duì)以剛需為主的鄭州樓市而言，量?jī)r(jià)集體反彈意味著市場(chǎng)筑底成功。而在第三方分析人士看來(lái)，政策面的利好將有效促使積壓的需求集中釋放，從而有助于市場(chǎng)成交量回升。

　　數(shù)據(jù)

　　銷量穩(wěn)中有升價(jià)格也再度反彈

　　第三方機(jī)構(gòu)同致行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，鄭州市商品住宅供應(yīng)63.8萬(wàn)㎡，同比下降51.1%，環(huán)比上升82.9%，而月內(nèi)商品住宅共銷售52.1萬(wàn)㎡，較上月略微上漲，環(huán)比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供過(guò)于求的狀態(tài)，供求比為1.22。

　　值得注意的是，隨著成交量的穩(wěn)中有升，商品住宅的價(jià)格也再度反彈，本月成交價(jià)格8895元/㎡，較上月8818元/㎡上漲了77元/㎡，環(huán)比上升0.87%，同比上升13.75%，價(jià)格為年內(nèi)新高。

　　數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，鄭州市商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存量在進(jìn)入2014年下半年之后直線上升，供需矛盾加劇。自5月份開(kāi)始，連續(xù)5個(gè)月供應(yīng)處于高位，直至10月份，供求態(tài)勢(shì)才略微有所緩和，但本月供應(yīng)63.8萬(wàn)㎡，銷售52.1萬(wàn)㎡，依然供過(guò)于求。

　　價(jià)格由供求關(guān)系決定，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，庫(kù)存量是一個(gè)重要的指標(biāo)。同致行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品住宅整體庫(kù)存量452.7萬(wàn)㎡，按照近3個(gè)月月均48.9萬(wàn)㎡的去化速度來(lái)看，去化需要9.3個(gè)月，較10月份8.3個(gè)月的去化周期有所上升，但較其他物業(yè)形態(tài)來(lái)說(shuō)，商品住宅去化壓力不大，庫(kù)存量合理。

　　結(jié)構(gòu)

　　剛需支撐樓市，后市成長(zhǎng)可期

　　數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，商品住宅銷售的主力軍依然是80~90㎡面積段，本月共計(jì)銷售18.93萬(wàn)㎡，較10月份16.89萬(wàn)㎡的銷量增加了2.04萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲12.1%，占全月銷量的36.3%。此面積段本月銷售均價(jià)8067元/㎡，和上月8057元/㎡的價(jià)格基本持平。此面積段為剛需客戶置業(yè)的重點(diǎn)面積段，因此也基本為剛需項(xiàng)目。

　　成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)再次印證了“剛需支撐樓市”的觀點(diǎn)，而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這個(gè)剛需群體還有巨大后勁。

　　值得關(guān)注的是，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需購(gòu)房群體不僅有本地客戶，來(lái)自周邊地市的買家也在不斷增加。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)(鄭州)首席分析師趙爽表示，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上有67%的購(gòu)房者來(lái)自周邊地市，“歷年來(lái)不管政策、經(jīng)濟(jì)如何波動(dòng)，鄭州的市場(chǎng)表現(xiàn)基本穩(wěn)定。主要是因?yàn)猷嵵菔且詣傂铻橹鞯某鞘?，需求旺盛。各開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品供應(yīng)也是以剛需為主，投資和改善型的客戶偏少，這是限購(gòu)政策也難以引起市場(chǎng)大波動(dòng)的主要原因?！?/font>

　　而在胡葆森等業(yè)界大佬眼里，河南是一個(gè)人口大省，鄭州是一個(gè)比較特殊的省會(huì)城市，河南各地市有實(shí)力的購(gòu)房者，都會(huì)首選在鄭州買房，相對(duì)而言，需求還是比較大的，所以市場(chǎng)的前景可期。

　　分析

　　政策放松推動(dòng)回暖，降息促進(jìn)成交量回升

　　對(duì)于樓市的筑底回升，業(yè)界認(rèn)為是大勢(shì)所趨。從9月開(kāi)始，政府每個(gè)月均有政策大招放出。9月限貸松綁，10月公積金新政，11月更是宣布2008年以來(lái)最大幅度降息。

　　分析稱，隨著限貸松綁，改善型需求釋放，但銀行基于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率的局面，“7折利率”在執(zhí)行上更是“幾無(wú)可能”，但新政依然鼓舞了很多購(gòu)房者，在一定程度上影響了購(gòu)房者的預(yù)期，促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)的成交。

　　同致行認(rèn)為，相比起限貸政策偏重于改善型購(gòu)房者，降息則是直接將矛頭對(duì)準(zhǔn)了市場(chǎng)的中堅(jiān)力量——?jiǎng)傂?。?dāng)然限貸松綁和本次降息形成疊加效應(yīng)，對(duì)已還清購(gòu)房貸款的改善型需求來(lái)說(shuō)將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續(xù)入市，形成對(duì)樓市進(jìn)一步托舉的效應(yīng)。

　　“一方面促使開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，整體供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，另一方面也有助于提升有實(shí)際需要的購(gòu)房者的支付能力，對(duì)仍在觀望的購(gòu)房者的信心和預(yù)期會(huì)有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會(huì)集中釋放，從而有助于市場(chǎng)成交量的回升?！痹摲治鋈耸糠Q。