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　　在過去的8月份，鄭州樓市迎來了限購(gòu)解除的利好消息，數(shù)據(jù)顯示，8月份樓市成交量上漲明顯，達(dá)到2014年來最高水平，較2014年上半年月均58.3萬m2的成交量上漲了35%。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)素有“金九銀十”的說法。而今年，人們更多地持謹(jǐn)慎態(tài)度。2013年一線城市房?jī)r(jià)大漲，今年以來，全國(guó)樓市降溫，一線城市房?jī)r(jià)也由漲轉(zhuǎn)跌?！敖鹁陪y十”還會(huì)有嗎?什么時(shí)候才是購(gòu)房好時(shí)機(jī)?

　　數(shù)據(jù)

　　限購(gòu)取消，成交量迅速回升

　　8月9日，鄭州全面取消限購(gòu)，但限貸依然存在，即使如此，鄭州樓市成交量也迅速反彈。

　　同致行提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年8月份，鄭州商品住宅市場(chǎng)近3個(gè)月較為嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象得到改善，供銷趨于平衡，月度供求比為1.13。8月商品住宅供應(yīng)量72.8萬㎡，環(huán)比下降20.8%，同比上漲46.1%;商品住宅銷售面積64.6萬㎡，較7月份增加了13.3萬㎡，上漲19%，同比下降4.3%。

　　值得注意的是，鄭州市商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存量在2012年、2013年保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，進(jìn)入2014年下半年之后，庫(kù)存量直線上升，供需矛盾加劇。8月鄭州商品住宅供應(yīng)量72.8萬㎡，銷售64.6萬㎡，供求比1.13，雖然依然呈現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)，但供求比有所下降。截至8月份，鄭州市商品住宅整體庫(kù)存量達(dá)404萬㎡，按近3個(gè)月月均54萬㎡的去化速度，去化僅需7個(gè)多月，按上半年月均43.5萬㎡的去化速度，也僅需9個(gè)月的去化周期，所以整體來看，鄭州商品住宅的庫(kù)存量雖有所增長(zhǎng)，但仍處在合理范圍內(nèi)。

　　主場(chǎng)回歸核心區(qū)，改善型需求被釋放

　　限購(gòu)取消對(duì)鄭州樓市的影響并不僅限于成交量的回升，成交結(jié)構(gòu)和熱點(diǎn)區(qū)域也在發(fā)生悄然的變化。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月份，鄭州八大區(qū)域商品房銷售中，金水區(qū)以成熟的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套再次回歸市場(chǎng)老大的地位，商品房銷售16.83萬㎡，占全市銷售面積的21.4%。而與此同時(shí)，一直名列前茅的高新區(qū)8月僅銷售8.3萬㎡，退出前三，位居第六，區(qū)域成交格局悄然改變。而商品住宅方面，金水區(qū)銷售15.89萬㎡位于第一，其次是二七區(qū)，銷售面積10.46萬㎡，位居第三的是中原區(qū)，銷售面積9.35萬㎡。

　　除了成交主場(chǎng)回歸主城區(qū)外，限購(gòu)取消也釋放了一定的改善型和投資型需求。監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，8月份變化最為明顯的是120㎡~144㎡的改善型住房，也是各面積段住宅中銷量上漲最為明顯的，此面積段共銷售14.43萬㎡，環(huán)比上漲46%，占商品住宅銷售面積的22.34%，銷售均價(jià)8575元/㎡，較7月上漲近200元/㎡。另外，60㎡以下的小戶型8月共銷售4.08萬㎡，較7月增加1.89萬㎡，增幅86.3%，占全部商品住宅銷售面積的6.31%。

　　整體來看，8月各面積段的產(chǎn)品銷量較7月都有所增加，但60㎡~90㎡的戶型銷量最為平穩(wěn)，變化較小，其他各面積段產(chǎn)品增幅稍高。

　　趨勢(shì)

　　限貸不松動(dòng)，樓市無行情

　　隨著各地限購(gòu)政策的逐漸退出，樓市成交量也呈現(xiàn)出一定的回升跡象，但受制于限貸政策，樓市下行的整體趨勢(shì)仍然沒有逆轉(zhuǎn)。

　　對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士分析，“金九銀十”向來是房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺季，然而今年的“金九銀十”很有可能變成“銅九鐵十”，甚至還不如“銅鐵”。盡管此前有預(yù)測(cè)說，經(jīng)歷了地方政府集體松綁潮，樓市將在9月份回暖，如今9月份已過半，樓市復(fù)蘇的傳說卻并沒有出現(xiàn)。面對(duì)庫(kù)存的高企，地方政府再也坐不住了。

　　日前，湖北省再次加大了樓市“松綁”的力度，湖北省住建廳發(fā)布了穩(wěn)定樓市的“鄂六條”，文件提出要加強(qiáng)市場(chǎng)分類調(diào)控，支持合理住房消費(fèi)。其中特別令人矚目的是，在首套房貸款利率和首付比例上給予優(yōu)惠支持。針對(duì)首套房的貸款利率下限可到7折，契稅減半。

　　這個(gè)消息引發(fā)了業(yè)界的廣泛關(guān)注，不少業(yè)內(nèi)人士分析，如果政策能夠落到實(shí)處，購(gòu)房者將得到實(shí)惠，同時(shí)樓市下行趨勢(shì)將得到有效遏制。對(duì)此，資深房地產(chǎn)專家韓世同分析，政策雖好，但操作起來難度太大，“房貸利率方面，恐怕地方政府不可能直接去對(duì)銀行發(fā)號(hào)施令。”

　　而據(jù)鄭州市某第三方機(jī)構(gòu)看來，從市區(qū)典型剛需樓盤銷售情況來看，限購(gòu)取消后，其總體簽約量出現(xiàn)增長(zhǎng)，后期增長(zhǎng)幅度需看信貸環(huán)境的寬松程度。