宋向清：地鐵是樓市繁榮的使者

2014-10-22 12:17 來源：映象房產(chǎn)

[摘要] 對于地鐵沿線樓盤開發(fā)密度不高的區(qū)域，地鐵將使區(qū)域樓盤開發(fā)熱提前到來。

　　隨著地鐵5號線的局部破土動工，鄭州已建和在建地鐵線路已達(dá)到3條，這個“火車?yán)瓉怼钡某鞘姓徊讲竭~入地鐵時代。那么，鄭州樓市又會因地鐵時代的到來發(fā)生怎樣的改變？我們的生活又會因地鐵線路的逐步增多產(chǎn)生怎樣的變化？河南省商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長、秘書長宋向清對此做了一個詳細(xì)的解讀。

　　1.地鐵對城市空間的影響：地鐵將使城市空間發(fā)生三大變化，一是可以拉近城市空間距離，縮小市民對城區(qū)空間距離感。二是可以使城市空間由地上向地下延伸，形成地上和地下聯(lián)動的復(fù)合空間。三是可以將城市組團串聯(lián)起來，使不同的城市組團通過地鐵形成一個完整的城市有機體，便于各組團之間的溝通和往來。

　　2.地鐵對市民生活的影響：地鐵的出現(xiàn)將使城市生活方式、休閑娛樂方式、社會交際方式、文化傳播方式和商業(yè)運營方式等發(fā)生變化。地鐵沿線尤其是地鐵站附近和地鐵地下公共活動空間將催生新的公共服務(wù)中心、休閑娛樂中心、社會交際中心、文化傳播中心和商業(yè)運營中心，從而使市民的生活方式多樣化，休閑娛樂豐富化，社會交際開放化，文化傳播大眾化，商業(yè)運營便捷化。

　　3.地鐵對樓市格局的影響：地鐵是樓市繁榮的使者。對于地鐵沿線樓盤開發(fā)密度不高的區(qū)域，地鐵將使區(qū)域樓盤開發(fā)熱提前到來，開發(fā)密度和強度均將超過非地鐵沿線區(qū)域；而對于地鐵沿線開發(fā)密度已經(jīng)飽和的區(qū)域，由于地鐵的開通可以使沿線樓市的再造周期縮短十年以上。地鐵的出現(xiàn)將催生地鐵房概念的誕生，地鐵房未來將與學(xué)區(qū)房等擁有優(yōu)質(zhì)資源的商品房一樣，成為開發(fā)商的新寵，消費者的新愛。

　　4.地鐵對樓價影響：由于地鐵在地下運行，相對于車水馬龍的地上街道，地鐵經(jīng)過區(qū)域較為安靜和環(huán)保，加之地鐵站附近往往會逐步形成新的商業(yè)中心和文化休閑中心，因此，地鐵沿線居民就會多了份便利，少了份喧囂，多了份自豪，少了份抱怨，為了獲得地鐵帶來的交通便利、商業(yè)便利、休閑娛樂和文化便利，地鐵沿線樓盤將成為市民爭購的對象。按照國內(nèi)外擁有地鐵的城市一般經(jīng)驗，地鐵沿線樓盤價格將高出周邊非地鐵沿線樓盤價格10%-30%。一般來講，越是原來交通不便利，社區(qū)不成熟的區(qū)域，地鐵一旦經(jīng)過，對該區(qū)域所產(chǎn)生的效益就越大，商品住宅價格升值空間也越大。

　　5.地鐵對物業(yè)的影響：地鐵將使沿線所有物業(yè)受益，其中，辦公樓宇、住宅小區(qū)、酒店、商業(yè)大廈將是最大的受益者，其他如車站、機場、工業(yè)園區(qū)、廠房倉庫等物業(yè)，將根據(jù)其位置和往來人員分布等不同而享有不同程度的受益。當(dāng)然，地鐵在使各種物業(yè)受益的同時，也對物業(yè)管理提出了更高的要求，由于地鐵沿線尤其是地鐵站附近人員多且成分復(fù)雜，因此，物業(yè)管理需要針對性的加強安全防范和交通疏導(dǎo)。

　　6.地鐵起始站和終點站的意義何在？地鐵起始站和終點站一般遠(yuǎn)離市中心，屬于城郊結(jié)合部，而且多數(shù)具有交通不便利、商業(yè)不發(fā)達(dá)、文化不繁榮、公共服務(wù)設(shè)施不完善、社區(qū)建設(shè)和管理不成熟的特性，這些區(qū)域往往是地價和房價的洼地，閑雜人員集中居住多，社會治安事件頻發(fā)。地鐵開通后，起始站和終點站相較于地鐵中間各站點，這里向周邊輻射半徑更大，開發(fā)建設(shè)空間更大，開發(fā)建設(shè)成本更低，容易形成新的交通中心、商業(yè)中心、文化中心、休閑娛樂中心等，因此往往成為開發(fā)商開發(fā)的重點。對于中低收入者來講，選在起始站和終點站附近買房，既可得到比較完善的商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療等配套服務(wù)，又可節(jié)省較多的購房成本，一舉多得，是比較理想的選擇。

　　7.地鐵對商圈的影響：地鐵對商圈的影響是一把雙刃劍，沿線商圈受益的同時，由于地鐵帶走了較多的客流，因此遠(yuǎn)離地鐵的商圈將成為落寞者。地鐵將在沿線尤其是較大的地鐵換乘站附近催生一批新商圈，并使新舊商圈相向發(fā)展，逐步接近，使原來的商圈進而發(fā)展成為具有更強輻射能力的商業(yè)帶。

　　傳統(tǒng)商圈如二七商圈、紫荊山商圈、碧沙崗商圈等將出現(xiàn)三方面新的變化：一是業(yè)態(tài)將更完整，更豐富，更高端；二是品牌店、連鎖店、主題百貨店和時尚精品店等將逐步成為主導(dǎo)商圈發(fā)展的主流形式；三是同一商圈內(nèi)不同區(qū)域功能將趨于明確，多樣化和層次化將成為商圈聚集不同客流的重要特征。傳統(tǒng)商圈在地鐵的帶動下，地位將進一步鞏固，輻射半徑將進一步增加，影響力和競爭力將進一步增大，將煥發(fā)新的生機和活力。

　　新商圈更多的是為了適宜乘地鐵者的需要而逐步興起，因此新商圈商業(yè)網(wǎng)點將更多地表現(xiàn)為快消品商店，新商圈的主要業(yè)態(tài)是：書報文化店、中小超市、快餐、早點、小吃店、咖啡店、茶社、生鮮超市、修理修配店、通訊器材和充值服務(wù)店等。

　　8.地鐵時代開發(fā)商將如何應(yīng)對？對于地鐵沿線有樓盤的開發(fā)商，應(yīng)加大地鐵房宣傳力度，并可適度提高銷售價格。對于在地鐵沿線沒有樓盤的開發(fā)商，應(yīng)通過強化宣傳樓盤的教育資源優(yōu)勢、醫(yī)療資源優(yōu)勢等盡可能的沖銷地鐵概念房對自己的沖擊和影響。對于所有開發(fā)商而言，如果具備在地鐵沿線拿地的條件，應(yīng)該盡量爭取，地鐵沿線土地對于開發(fā)商來講，一定屬于稀缺資源，升值潛力非常大，尤其是多條地鐵線經(jīng)過或地鐵換乘站附近土地，絕對是寸土寸金之地，因此，有實力的開發(fā)商盡可能多占有這些資源無疑會在未來的樓市競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。

　　9.地鐵對城市的影響：地鐵的開通是鄭州城市文明發(fā)展史上的重要一頁，標(biāo)志著鄭州的文明程度、經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度、社會進步程度和市民的幸福程度達(dá)到了發(fā)達(dá)城市水平。對于鄭州市民來講，依托地鐵而形成的新的出行方式將從此誕生。而由于出行方式的變化，將使市民的生活方式、生產(chǎn)方式、休閑娛樂方式和社會交際方式等隨之發(fā)生變化。市民的心理變化也會隨之出現(xiàn)，身居鄭州的自豪感將油然而生，城市的向心力和凝聚力將增強，城市活力和競爭力將提升，城市發(fā)展效率和效能將提高，城市發(fā)展的步伐將加快。

　　10.地鐵催生的新概念新名詞：地鐵將催生一批新概念新術(shù)語新名詞，粗略統(tǒng)計不下十種，今后較常用的有：地鐵站、地鐵票、地鐵經(jīng)濟、地鐵文化、地鐵房、地鐵工人、地鐵工程、地鐵商業(yè)、地鐵廣告、地鐵警察、地鐵物業(yè)等。

(責(zé)任編輯：趙惠)