近百家房企庫存增加2200億二線城市庫存嚴峻

2014-08-28 09:19 來源：21世紀經(jīng)濟報道

[摘要] 報告期內(nèi)，98家上市房企業(yè)累計實現(xiàn)營業(yè)收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。

　　隨著中報披露進入倒計時階段，上市房企財務狀況輪廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、萬、金”四大地產(chǎn)巨頭在內(nèi)的近百家上市房企已經(jīng)曬出了中期“成績單”。
　　報告期內(nèi)，98家上市房企業(yè)累計實現(xiàn)營業(yè)收入從上年同期的2130.26億元略增至今年上半年的2298.78億元，增加了168.52億元，同比增幅為7.9%。
　　不過，行業(yè)增收不增利。今年中期，上市房企實現(xiàn)利潤總額和歸屬母公司股東的凈利潤卻并沒有同步增長。其中，98家上市房企實現(xiàn)利潤總額基本不變，從去年上半年的403.42億元微增至403.44億元;但實現(xiàn)凈利潤總額卻從去年同期的265.42億元下降至今年中期的259.03億元，減少了6.39億元，降幅為2.4%。
　　其中，“招保萬金”四巨頭中，金地集團今年中期凈利潤降幅更是近五成，位居四巨頭墊底位置，招商地產(chǎn)則以三成的凈利潤降幅緊隨其后。
　　相比之下，面對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)勢，保利地產(chǎn)和萬科A兩大房企龍頭仍保持了逆勢增長，期末分別實現(xiàn)凈利潤為38.22億元和48.09億元，同比分別增長12.19%和5.55%。
　　與此同時，98家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流情況呈進一步惡化態(tài)勢。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，上述98家上市房企整體經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額從去年同期的-428.40億元減少至今年中期的-824.78億元，同比大幅減少92.53%。
　　對此，國金證券分析師曹旭特表示，“按我們對2014年行業(yè)資金流入和流出項的預測，今年房地產(chǎn)企業(yè)資金盈余將接近2008年也即歷史最差水平。”曹旭特稱，今年資金情況會比較接近2011年水平，因為當時融資結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，金融機構(gòu)貸款占比已經(jīng)降至58%，和目前水平比較接近。
　　“但不同之處在于，2011年房地產(chǎn)行業(yè)資金盈利比例達到6.8%，高于我們預測的2014年行業(yè)僅1.8%的資金盈利比例水平。因此，按房地產(chǎn)行業(yè)自身規(guī)律演變，今年底開發(fā)商的資金鏈不會好于2011年的水平?！辈苄裉貜娬{(diào)。
　　二線城市庫存嚴峻
　　值得一提的是，由于今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，導致上市房企去化進程也放緩。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至今年中期，上述98家上市房企庫存從去年同期的3.34萬億元增加到了3.56萬億元，同比新增庫存2246.64億元，增幅達6.7%。
　　與此同時，上述房企累計提取的跌價準備卻從去年上半年的66.21億元減少至53.87億元，反而減少了12.34億元，跌幅為18.64%。
　　曹旭特認為，從絕對量分析，現(xiàn)有庫存處于歷史較高水平，一線城市合計庫存僅比上輪周期高點低11%;二線城市庫存則在2013年下半年即開始快速上升，目前已經(jīng)超過上輪周期高點26%。
　　“而且，從考慮供求雙方力量對比變化的指標來分析，目前去庫存過程并不明顯?！辈苄裉胤Q，“靜態(tài)來看，行業(yè)現(xiàn)有庫存量已經(jīng)接近歷史峰值，二線城市絕對和相對庫存都比一線城市更為嚴峻，盡管二線城市銷售好于一線，但由于前期形成供給更多，所以去化周期水平仍高于一線城市?！?
　　就上市房企而言，如果用存貨占總資產(chǎn)比重來衡量上市公司庫存水平的話，從2012年2季度開始去庫存過程開始，到2013年3季度開始加庫存，目前該指標為65.7%，已創(chuàng)下歷史峰值。
　　“盡管短期形勢有所改善，但我們認為本輪房地產(chǎn)下滑背后是結(jié)構(gòu)性拐點，政策持續(xù)放松雖可使短期活動企穩(wěn)，但無法扭轉(zhuǎn)行業(yè)下滑的大趨勢。我們預計到四季度和2015年，房地產(chǎn)新開工和建設活動將進一步放緩，給經(jīng)濟帶來越來越大的拖累?！比疸y證券特約首席經(jīng)濟學家汪濤直言。
　　對此，萬科一位內(nèi)部人士也稱，目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由“黃金時代”進入“白銀時代”，過去那種行業(yè)高速成長、所有人都能輕松賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。
　　就萬科而言，由于去化現(xiàn)房庫存，導致今年中期公司毛利率出現(xiàn)下降。“今年上半年，公司去化現(xiàn)房庫存約56億，納入本期結(jié)算，使得毛利率偏低?！鄙鲜鋈f科人士表示，“隨著行業(yè)進入‘白銀時代’，市場去庫存以時間換空間。公司本身堅持積極銷售策略，重申新推盤當月去化率60%目標?！?
　　行業(yè)實際負債接近最高水平
　　不僅如此，曹旭特還稱，上市房企平均資產(chǎn)負債率水平在2009年之前相對穩(wěn)定，2009年之后企業(yè)加杠桿經(jīng)營現(xiàn)象比較明顯，負債率中樞不斷上移，目前，整體資產(chǎn)負債率水平也基本處于峰值。
　　8月13日，統(tǒng)計局公布1-7月房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)也表明，今年1-7月房企由于銷售低迷，資金來源中定金及預收款同比降10.2%。個人按揭貸款同比下降3.7%。
　　“偏緊的信貸環(huán)境持續(xù)制約地產(chǎn)銷量表現(xiàn)，央行雖多次出臺定向降準和定向貸款等政策，但7月信貸投放規(guī)模和M2增速均大幅低于市場預期，從資金來源的情況看地產(chǎn)商資金情況好轉(zhuǎn)十分有限。”平安證券分析師王琳認為。
　　而從中報披露數(shù)據(jù)來看，截至8月27日，上市房企整體資產(chǎn)負債率也從去年同期的75.30%提到了今年中期的76.24%，呈高位上升的態(tài)勢。
　　同時，上述98家上市房企業(yè)今年中期全部財務費用合計已飆升至61.86億元，較去年同期數(shù)46.15億元相比，同比激增15.71億元，增幅高達34.04%。
　　就萬科而言，其年化借債成本已經(jīng)過9%以上。對此，前述公司內(nèi)部人士表示，公司利息支出較大，主要是股東貸款部分(給合作方)的回報記在利息支出之中。
　　“截至目前，公司利息支出包括銀行、信托、海外融資，海外最貴的一筆是4.5%，銀行貸款新增大約是基準到上浮10%之間，2011、2012年帶下來的信托大約是10%-11%左右，新借信托大約是銀行貸款利率再加1~1.5個百分點?！痹撊耸糠Q。