鄭州商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫存投資客仍看好商鋪

2014-08-28 09:12 來源：鄭州晚報

[摘要] 剛剛發(fā)布的7月份鄭州房地產(chǎn)市場月報也顯示：在商業(yè)地產(chǎn)方面，商業(yè)存量上升，去化周期為63周，達到了一個新的歷史高位。那么，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何?前景將會怎樣?

　　據(jù)統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前7月住宅銷售額同比降幅為10.5%，而商業(yè)營業(yè)用房銷售額則增長了8.6%，年內(nèi)平均同比增幅為近7%。與此同時，萬科、龍湖、綠地、華潤置地等多家房企對商業(yè)地產(chǎn)頻頻加碼，宣布將加大對該領域的投資力度。
　　然而，隨著品牌房企扎堆進軍商業(yè)地產(chǎn)，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。相關報告顯示，未來三年商業(yè)物業(yè)市場供應將超過3300萬平方米，增長率達47%。而剛剛發(fā)布的7月份鄭州房地產(chǎn)市場月報也顯示：在商業(yè)地產(chǎn)方面，商業(yè)存量上升，去化周期為63周，達到了一個新的歷史高位。那么，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何?前景將會怎樣?記者進行了相關采訪。
　　商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫存
　　投資客依然看好商鋪
　　記者從58同城房產(chǎn)頻道上看到，最近，關于品牌房企加大商業(yè)地產(chǎn)投資力度的消息多見諸報端，萬科派成為廣州萬科首個商業(yè)綜合體的首次亮相;華潤置地發(fā)布商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，稱其目標是做“中國商業(yè)地產(chǎn)領導者”;而龍湖地產(chǎn)則公開展示其未來幾年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展藍圖，將把每年銷售收入的10%用作商業(yè)投資……
　　據(jù)統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，商業(yè)地產(chǎn)市場無論從銷售面積還是銷售金額上，都表現(xiàn)得較為堅挺。
　　投入的加大，勢必導致總量的增加，在房企扎堆轉(zhuǎn)型注資后，商業(yè)地產(chǎn)市場也面臨著高庫存的隱憂。剛剛發(fā)布的7月份鄭州房地產(chǎn)市場月報顯示：7月份，鄭州商業(yè)地產(chǎn)供應上升，成交量及成交均價下降。7月商業(yè)供應15.32萬㎡，成交3.47萬㎡，供求比4.42;成交環(huán)比下降28.84%;成交均價17527元/㎡，環(huán)比下降19.49%;商業(yè)供應主要是金成時代廣場、陽光城、正商藍海廣場放量;成交則主要是SOHO新干線、升龍城為主要支撐。截至2014年7月，商業(yè)存量達332.53萬㎡，商業(yè)存量逐漸上升，去化周期小幅增長，去化周期為63周。
　　河南省商業(yè)行業(yè)協(xié)會副會長何宏劍認為，這個數(shù)字所表現(xiàn)的只是商業(yè)地產(chǎn)均衡發(fā)展的態(tài)勢。對于市場而言，永遠都是有旺有衰。在合適的時間，合適的地點，蓋了合適的商鋪，給了合適的經(jīng)營者，去化率自然會很快，甚至有可能出現(xiàn)“日光盤”。而沒有好的業(yè)種、業(yè)態(tài)的定位以及對投資人購買偏好和消費者結構的研究，這樣做出來的商鋪，就有可能“空置”。
　　“以商鋪為例，熱賣的條件是，住宅方面的投資收益不好。從去年以來，商鋪的租金增長幅度大于通貨膨脹、物價上漲的指數(shù)。7.5%的增長速度甚至超過國民生產(chǎn)總值的增長速度。在主要區(qū)域，經(jīng)常會出現(xiàn)一鋪難求的局面。這說明，鄭州的消費水平正處于快速提升的階段，有不斷增長的吃喝玩樂購的需求。借助實體店，來完成對消費者的服務。服務業(yè)的發(fā)展也越來越好。買商鋪就是買未來，基于這樣的現(xiàn)狀，大家對未來普遍看好?！焙魏陝φf道。
　　根據(jù)統(tǒng)計資料顯示，目前鄭州人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而發(fā)達國家或地區(qū)人均一般為1.2平方米。從數(shù)字上來看，鄭州人均商業(yè)面積遠遠低于發(fā)達國家或地區(qū)，處于較低水平狀態(tài)。由此看來，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)還存在很大市場。這個市場的機會點在于什么，是開發(fā)者關心，也是投資客關心，更是政府人士所關心的。
　　從單中心到多中心鄭州商業(yè)格局不斷演變
　　“目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)開始進入高品質(zhì)階段?？此茐毫Υ?，但實際上，市場并不像數(shù)字顯現(xiàn)的那樣蕭條。因為某些區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)集中釋放，如二七商圈，還有在批發(fā)市場外遷背景下導致的專業(yè)市場的大量入市等等因素?！盧ET睿意德營銷服務部總監(jiān)胡勇認為，“鄭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正處于黃金時期。尤其是有像華潤這樣的大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來做榜樣?！?
　　“商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特征的綜合性行業(yè)，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)的吸引力也表現(xiàn)在相較于住宅更大的利潤空間上，商業(yè)地產(chǎn)可以做高附加值,也正是因為這樣，花園路農(nóng)業(yè)路板塊成為新崛起的商業(yè)區(qū)域”。
　　眾所周知，花園路農(nóng)業(yè)路板塊是鄭州北區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心。在近幾年的發(fā)展過程中，隨著正弘·藍堡灣、英地·天驕華庭、鑫苑世家、恒大名都等一批高品質(zhì)樓盤的相繼開發(fā)，該片區(qū)“高端居住區(qū)”的城市聚焦效應也日益凸顯。
　　自2012年以來,多家大型房企都在此版塊積極拿地布局，使得該區(qū)域呈現(xiàn)出“群雄逐鹿”的競爭格局。尤其是作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領頭羊萬達集團的加入，花園路東風路與農(nóng)業(yè)路段，一個嶄新的城市高端商業(yè)和居住中心正在醞釀?？梢灶A見的是，憑借萬達廣場的集群效應，最終實現(xiàn)區(qū)域的形象和功能的升級。
　　二七商圈是鄭州以及河南最無可爭議、無法替代的商業(yè)核心。然而，隨著花園路商圈、CBD商圈等新興商圈的崛起，從某種程度來講，還是分流了一部分消費群體。因為消費者越來越傾向于業(yè)態(tài)豐富的購物中心，消費的層面已不僅僅局限于單純的購物。
　　“可以預見的是，市中心大量城中村拆遷改造項目的投入建設，未來，市區(qū)將會誕生多個大體量的城市綜合體，比如農(nóng)業(yè)路花園路的東關虎屯，經(jīng)七路上的勝崗以及東韓砦、押砦、聶莊等。隨著遍地開花的城市綜合體的效應初顯，鄭州傳統(tǒng)的商業(yè)格局注定被改寫。另一方面，三環(huán)外越來越多的城市綜合體的出現(xiàn)，也將會對城市的商業(yè)配套及功能的完善進行極有益的補充?！焙路治稣f。
　　高品質(zhì)主題商業(yè)缺乏重點在于后期經(jīng)營
　　商業(yè)地產(chǎn)的投資火爆，一方面可以證明城市消費商機增多、居民的消費能力提高，對城市未來經(jīng)濟發(fā)展更有信心;另一方面，顯示出目前鄭州受到較高關注、占有銷售比例較大、有代表性的，多為主題商業(yè)街或?qū)I(yè)市場。
　　鄭州住宅密集區(qū)自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)，因沒有集中、統(tǒng)一規(guī)劃，無論從經(jīng)營載體——住宅底商的硬件環(huán)境，到軟件服務品質(zhì)，均無法滿足部分對購物環(huán)境、消費品質(zhì)要求較高的消費者的需求，這就推動著城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展、變化——從自發(fā)式零散街鋪，逐漸向人為規(guī)劃的社區(qū)中心商場、主題商業(yè)步行街及專業(yè)商業(yè)城過渡，并逐漸走向成熟。
　　“看不到具有差異化、創(chuàng)新的商業(yè)作品，真正的好產(chǎn)品可謂鳳毛麟角，這與中原經(jīng)濟區(qū)國家級的地位是不相匹配的?！盧ET睿意德鄭州公司負責人告訴記者，目前鄭州的很多開發(fā)商，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與理解，還停留在住宅的理念上，強調(diào)的是交易收益。而商業(yè)地產(chǎn)在于其運營價值，不是說賣出去就萬事大吉了，更在于它的后期經(jīng)營。
　　從發(fā)達地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，主題商業(yè)形態(tài)不僅是城市化的標志，也是商業(yè)發(fā)展到高級階段的產(chǎn)物。而鄭州目前多數(shù)區(qū)域都缺乏高品質(zhì)主題商業(yè)物業(yè)，來提升區(qū)域的商業(yè)消費品質(zhì)。而高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分為住區(qū)中心商場、特色步行街、主題式大商場等，各區(qū)域可結合區(qū)域商圈的差異，選擇不同類型的主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
　　“如果整體運營不到位，對于開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)就會由‘搖錢樹’變成‘燙手山芋’;而對于投資者來說，其收益會受到直接影響?！痹撠撠熑吮硎荆谥性?jīng)濟區(qū)的規(guī)劃建設中，鄭州擁有絕對核心的地位，其對周邊城市的產(chǎn)業(yè)拉動、高端人士的吸引，具有巨大優(yōu)勢。在此背景下，市場必然呼喚具有更多價值的商業(yè)產(chǎn)品出現(xiàn)。
　　何宏劍認為，成功的住宅項目可以復制，成功的商業(yè)項目是不能復制的。一個商業(yè)項目要想取得成功，唯一的辦法就是“因需而變”。
　　“小地塊、沿街的物業(yè)，不適合做集中商業(yè)的，就做底鋪;適合做集中商業(yè)的地段，要優(yōu)先選擇集中商業(yè)，因為主力店和次主力店會給其帶來人潮，通過或得的人流，帶動其他的獨立商鋪的銷售。開發(fā)不能盲目。商業(yè)房地產(chǎn)在業(yè)界的專用名字是‘商用不動產(chǎn)’，一個用字是核心，說明一切都是為用而設計的。所以，想做好商業(yè)地產(chǎn)，就要從設計階段開始調(diào)研定位，適合哪一類的業(yè)種，哪一種業(yè)態(tài)，在這種業(yè)態(tài)里應該選擇哪幾個品牌，作為大型商業(yè)的主力店或次主力店，再到投資人和消費者的研究等。這樣才可以做到長治久安。只是用傳統(tǒng)的商業(yè)房地產(chǎn)的概念，一定會出問題?！焙魏陝θ缡欠治?。