[摘要] 上周,鄭州正式解禁限購(gòu)令,為樓市注入新活力。面對(duì)即將到來的金九旺季,近期入市的樓盤大多采取了低價(jià)入市策略,跑量成為主旋律。
進(jìn)入8月炎夏,鄭州樓市上演了一出房?jī)r(jià)與氣溫“比翼雙飛”的好戲。多盤入市,熱了樓市,漲了成交,成為近期鄭州樓市所呈現(xiàn)的最大變化。
上周,鄭州正式解禁限購(gòu)令,為樓市注入新活力。面對(duì)即將到來的金九旺季,近期入市的樓盤大多采取了低價(jià)入市策略,跑量成為主旋律。而隨著9月5日,2014秋季中原住交會(huì)的舉辦,年內(nèi)最佳購(gòu)房窗口期或?qū)㈤_啟。
【現(xiàn)象】多盤入市吸睛,價(jià)格普遍親民
8月份以來,鄭州樓市開始變“熱”:多盤亮相,入市銷售,推廣認(rèn)籌、補(bǔ)倉(cāng)加推等銷售行動(dòng)明顯增多。不少近期開盤或加推的樓盤,都采取了低價(jià)入市策略。
鄭州樓市8月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目數(shù)量為14個(gè),與7月開盤15個(gè)項(xiàng)目相比,下降7%,創(chuàng)2014年樓市推盤量新低。同時(shí),相比2013年8月13個(gè)開盤項(xiàng)目上升7%。另外,8月開盤項(xiàng)目住宅為主,商業(yè)為輔,老盤新推為主,新盤為輔。
仔細(xì)分析這些入市的樓盤,會(huì)發(fā)現(xiàn)它們還有一個(gè)共同的特點(diǎn),就是均采取“理性價(jià)格”的策略入市。據(jù)記者了解,比如地灣4期80-140㎡房源,特惠3千抵3萬,有退臺(tái)洋房、小高層N+1戶型;新合鑫觀悅8月推出2號(hào)樓樓王,兩梯四戶,最高可贈(zèng)送20㎡;龍城42-182㎡房源特惠搶購(gòu),均價(jià)8500元/㎡,一次性92折,按揭93折優(yōu)惠,并有低首付活動(dòng),可以先交首付款的50%。
樓盤親民價(jià)入市,不少樓盤都有不錯(cuò)業(yè)績(jī)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,更多是因?yàn)榻跇潜P的促銷力度大,性價(jià)比高。在這種情況下,不少購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)難以大降,價(jià)格差不多就可以出手。
據(jù)同策河南研展部數(shù)據(jù)顯示,2014年7月鄭州商品純住宅預(yù)售面積93.1萬㎡,環(huán)比下跌6.3%,同比上漲65%;銷售面積53.23萬㎡,環(huán)比上漲15.8%,同比上漲8%。7月份商品純住宅成交均價(jià)為8524元/㎡,較上月增長(zhǎng)1元/㎡。成交價(jià)格基本保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,近期樓盤低價(jià)入市增多,加上上周鄭州限購(gòu)令解禁,給市場(chǎng)釋放出了積極信息,未來成交量可能會(huì)繼續(xù)上行。
【分析一】開發(fā)商積極抓住“窗口期”
為何近期入市樓盤紛紛采取低價(jià)策略呢?河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)宋向清告訴記者,雖然與前兩年樓市整體形勢(shì)向好時(shí)的月均水平相比依然有差距,但和今年其他月份相比,觸底反彈的跡象已非常顯著。而其中,政策微調(diào)、信貸放寬的預(yù)期是目前樓市變熱的“源頭”。
“對(duì)今年一直較為低迷的市場(chǎng)來說,這個(gè)時(shí)機(jī)無疑是一個(gè)難得的窗口期?!彼蜗蚯逭J(rèn)為,在這個(gè)窗口期內(nèi),大多數(shù)開發(fā)商顯得更加主動(dòng)。在這一時(shí)間段開始加大供應(yīng)體量,同時(shí)在項(xiàng)目營(yíng)銷上也投入了更多的熱情,搶占先機(jī),創(chuàng)造各種條件走量。目前大多數(shù)開發(fā)商都或多或少在當(dāng)前這一時(shí)間點(diǎn)上作出反應(yīng)。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前不少城市相繼出現(xiàn)了一些政策性的放松,往后看,不少購(gòu)房者開始預(yù)期政府將針對(duì)首套房等剛需采取適當(dāng)微調(diào)政策,如貸款利率優(yōu)惠、按揭成數(shù)下調(diào)等。雖然政策的微調(diào)不能對(duì)打破樓市僵局起到實(shí)時(shí)性作用,但在樓市膠著的微妙時(shí)刻,一旦在政策方面出現(xiàn)松動(dòng),可令市場(chǎng)預(yù)期變得更加樂觀。所以,目前已有相當(dāng)一部分購(gòu)房需求開始選擇性入市。
【分析二】為跑量定價(jià)策略更“親民”
記者近期走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn),相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)在把控市場(chǎng)節(jié)奏方面花了更多的心思,這從7月份諸多房企不約而同地加快推盤節(jié)奏和提高促銷力度上便可看出,而不少在售樓盤的置業(yè)顧問在對(duì)外釋放信息時(shí)都聲稱“房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲”。意在契合消費(fèi)者“買漲不買跌”的心理,來促進(jìn)項(xiàng)目銷量。
“如今這個(gè)階段,開發(fā)商肯定還是以去化為主,價(jià)格不可能過高?!蹦稠?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人坦言,其實(shí)從近期開盤的樓盤價(jià)格來看,普遍還是比較理性。雖然樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好在某種程度上釋放了購(gòu)房需求,從而帶動(dòng)成交量上升,但就目前而言,在經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間的樓市低迷之后,各大樓盤當(dāng)下的主要目的是為了快速走量,不敢輕易漲價(jià)。
由于上半年樓市的整體低迷,鄭州許多房企的年中考表現(xiàn)并不樂觀,目前銷售壓力很大,如果輕易漲價(jià),只會(huì)流失更多的客戶,所以,目前大部分樓盤仍會(huì)采取以價(jià)換量的策略,通過促銷和優(yōu)惠活動(dòng)來吸引購(gòu)房者關(guān)注,激活市場(chǎng)需求。
【分析三】剛需購(gòu)房者入市增加
“開發(fā)商集中推盤推動(dòng)了市場(chǎng)的進(jìn)一步回暖,持續(xù)增加的供應(yīng)將讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈,同時(shí)為購(gòu)房者提供了難得的購(gòu)房契機(jī)?!睒I(yè)內(nèi)分析指出,這段時(shí)期,隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,供求關(guān)系轉(zhuǎn)換,商家多手段讓利促銷,此時(shí)正是購(gòu)房者較好的出手時(shí)機(jī)。
目前行情朝著利好的方向發(fā)展,自然也給了購(gòu)房者很大的信心。在售樓處看房的不少購(gòu)房者表示,目前可售房源相對(duì)較多,有的樓盤單價(jià)有了一些優(yōu)惠,看到有合適的房源,價(jià)格合適就買。采訪中,有同樣想法的購(gòu)房者還不少,有的人認(rèn)為房?jī)r(jià)難以大降,現(xiàn)在可以出手了。
【后市】樓市有望轉(zhuǎn)好,住交會(huì)開啟購(gòu)房窗口
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,此前由于政策的持續(xù)收緊,特別是在信貸方面的政策不斷收緊,讓購(gòu)房者陷入觀望的情緒當(dāng)中,購(gòu)房者對(duì)樓市持悲觀態(tài)度,不少購(gòu)房者還寄希望于樓市出現(xiàn)大幅度的降價(jià)。但從鄭州的市場(chǎng)表現(xiàn)來看,雖然市場(chǎng)存在銷售壓力,但價(jià)格始終比較穩(wěn)定,不會(huì)出現(xiàn)大幅漲跌的情況。越來越多的購(gòu)房者也逐漸認(rèn)識(shí)到這樣一個(gè)事實(shí):房?jī)r(jià)漸趨穩(wěn)定,大起大落的時(shí)代已經(jīng)過去。
7、8月份的成交數(shù)據(jù)上揚(yáng)有可能是市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的一個(gè)分界點(diǎn),雖然自身起到的直接作用不明顯,但畢竟代表一個(gè)新的樓市時(shí)期的到來,從低潮回到穩(wěn)定,將為接下來的鄭州樓市成交量帶來一片看漲聲。
9月5日,為期三天的2014秋季中原住交會(huì)將在鄭東新區(qū)鄭州國(guó)際會(huì)展中心拉開大幕。作為年度規(guī)模最大、展示最全、參與度最廣的房地產(chǎn)盛會(huì),本次金秋房展受到了業(yè)界、開發(fā)商和普通購(gòu)房者的廣泛關(guān)注。截至目前,報(bào)名參展房企達(dá)到十多家。
中原住交會(huì)一直是鄭州樓市的晴雨表,業(yè)內(nèi)認(rèn)為,在當(dāng)下微妙的市場(chǎng)形勢(shì)下舉辦的住交會(huì),很可能將開啟鄭州年內(nèi)最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)的窗口期。
驗(yàn)房
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