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　　截至7月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%。各地依然面臨“壓力山大”的窘境。

　　目前，福建、湖南等地已經(jīng)發(fā)文，通過財政、稅費補貼等形式刺激樓市，并且尺度和力度越來越大。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，因為經(jīng)濟增幅放緩，導致各地方政府對房地產(chǎn)的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續(xù)上漲，年內(nèi)市場存在出現(xiàn)反彈的可能性。特別是已經(jīng)開始涉及的信貸松動，一旦銀行實施，預期購房者將被刺激入市。 

　　7月35城樓市新增供應環(huán)比減7.1%/

　　數(shù)據(jù)顯示，在監(jiān)測的35個城市中，有30個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到112.4%、84.0%和68.3%；5個城市庫存同比下滑，太原的跌幅最大，為19.2%。

　　在去化艱難時，房企也選擇放緩入市節(jié)奏的策略。7月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1951萬平方米，環(huán)比減少7.1%，同比減少11.4%；成交行情略有反彈，環(huán)比增長13.4%，但同比仍然處于下跌態(tài)勢，并且1575萬平方米的成交量也仍然少于庫存增量。其中，一線城市庫存3402萬平方米，環(huán)比上漲4.4%，已保持連續(xù)6個月的環(huán)比正增長，并且遠高于二、三線城市1%左右的增幅。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，隨著降溫氣氛的加重，一線城市的成交量持續(xù)疲軟，相應的新增供應難以得到有效去化，進而使得庫存積壓。高庫存的壓力下，一線城市房企的降價促銷力度也會加大。

　　亞豪機構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月25日，北京樓市共新增8320套房源，而商品住宅成交量卻僅有4299套，樓市總的供需比罕見地高達1.9∶1。這意味著，每新增兩套住宅就只有一套能賣出去，而去年很多熱銷盤的供需比都是1∶4，甚至1∶5。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，今年以來新盤供應量大增，原因在于去年的土地成交量較高，在經(jīng)過9到12個月的前期開發(fā)后，項目大多集中在今年上市。

　　地方去庫存力度升級/

　　目前，各地樓市政策呈現(xiàn)由單純松綁向全方位救市轉(zhuǎn)變的趨勢。

　　8月5日，內(nèi)蒙古包頭市人民政府發(fā)布 《包頭2014房交會優(yōu)惠政策》，給予購房者直接財政補貼，除發(fā)放15000元的購房券外，購買首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補貼；8月8日公布的“閩八條”不僅涉及到放開福州、廈門兩個中心城市的限購、普通商品住房的認定，更為突出的是在放松信貸方面———提出購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；而第二個出臺省級樓市提振文件的湖南，在去庫存方面“下藥”更猛，“湘五條”直接明確規(guī)定將由政府回購普通商品房用做保障房源。

　　各地接連出臺的刺激樓市政策對市場已經(jīng)有所影響，比如安徽合肥取消限購首周，當?shù)刈≌瑐浒?164套，環(huán)比增長23.7%。其中合肥市區(qū)1811套，環(huán)比暴增40%。

　　但更多人對地方政府救市效果持觀望態(tài)度，云南財經(jīng)大學教授周大研在評論剛剛?cè)∠拶彽睦ッ鳂鞘袝r就指出，影響市場成交的主要是限購、限貸及房地產(chǎn)稅。在供過于求的情況下，限購的存在本身就不合理。他認為，取消限購對昆明市場成交不會產(chǎn)生太大影響，因為目前昆明樓市還是剛需為主，取消限購與否對剛需并無太大影響。

　　張大偉說，認房不認貸，預計將接棒限購松綁，成為8月份樓市松綁的最主要政策。

　　嚴躍進還表示，救市已從過去的去庫存逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楸P活城市經(jīng)濟的做法，隨著合肥、廈門等庫存去化好的城市也加入救市大軍，說明地方政府救市不光是為了樓市著想，也在為城市均衡的發(fā)展所考慮。

　　北京深圳辟謠放松限購 /

　　限購松綁是否會蔓延至一線城市已經(jīng)得到否定答案。深圳、北京等地均辟謠此前的放松限購傳聞，而一線城市庫存增幅卻超過二、三線樓市，這使得北上廣深樓市處境十分微妙。

　　偉業(yè)我愛我家報告顯示，目前來看，北上廣深四地的新房庫存分別是8.3萬、7.5萬、6.1萬和3.5萬套的水平，按照7月份的去化量估算，去化所需時間從13個月到16個月不等?？紤]到四大城市較大的人口基數(shù)和潛在購房需求，四城存量與二、三線部分城市相比依然處于相對較低的水平。

　　但買方市場格局已經(jīng)形成，近兩個月來，北京不少剛需項目降價也未能刺激市場成交，相反，7月份北京中高端樓市成交量開始止跌回穩(wěn)。據(jù)統(tǒng)計，在8月份北京計劃開盤的32個項目中，有16個中高端改善型樓盤入市，多數(shù)項目每套總價均超過500萬元。

　　企業(yè)經(jīng)營策略也因2014年拐點來臨而發(fā)生改變，泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男在中指院品牌研討會時稱，北上廣深依然是目前抗風險的一個避風港。

　　不過，近日中指院發(fā)布的《2014中國城市居民居住滿意度研究報告》顯示，北京和深圳并列第9，上海和深圳則在10名開外，交通、教育和醫(yī)療等區(qū)域配套不足成為一線城市居民滿意度偏低的主要原因。

　　中指院分析師稱，隨著市場由熱轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商布局一線城市時，不僅僅需要資金等硬實力，更謹慎的拿地眼光以及住宅舒適度等軟實力對于企業(yè)盈利以及品牌塑造更加關(guān)鍵。（記者 胡?。?nbsp;