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2013年04月19日 09:29
來源:東方今報
受新“國五條”影響，鄭州二手房3月份交易量激增，二手房交易面積與新房基本持平，一個月的二手房交易量幾乎相當(dāng)于平時半年的交易量。進(jìn)入4月份以來，隨著“國五條”鄭州版調(diào)控細(xì)則發(fā)布，鄭州市二手房市場迅速降溫，市場趕搭“末班車”的恐慌情緒得到有效緩解。受此影響，今年一季度的房屋租賃價格總體呈上升趨勢。
□東方今報記者 王獻(xiàn)軍/文
袁曉強(qiáng)/圖
【井噴】
二手樓市創(chuàng)歷史新高
鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，鄭州市二手房累計成交14353套（間），同比上漲211.55%，累計成交面積138.45萬平方米，同比增長222.87%，在中部六省中排第二；二手住房交易面積134.60萬平方米，同比增長221.64%。其中，鄭州市區(qū)二手住房交易均價5929元/平方米。
鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦介紹，新“國五條”以及實(shí)施細(xì)則出臺后，由于涉及稅收的政策細(xì)則尚未明確，形成政策“真空期”，導(dǎo)致市場出現(xiàn)恐慌現(xiàn)象，二手房交易量短時間內(nèi)激增。特別是政策出臺的3月份，鄭州市區(qū)二手房交易面積達(dá)到66.79萬平方米，同比增長326.6%，環(huán)比增長289.88%，創(chuàng)下歷史最高水平。3月份一個月的二手房交易量，幾乎與去年半年的交易量相當(dāng)。
【探訪】 4月市場降溫明顯
新“國五條”細(xì)則對于二手房交易個人所得稅的明確，給二手房交易雙方均帶來了極大的影響。但進(jìn)入4月份之后，二手樓市降溫明顯，不僅房管局辦事大廳不再擁擠，房產(chǎn)中介的客流量也異常冷清。
據(jù)統(tǒng)計，3月份，市區(qū)內(nèi)三個房產(chǎn)交易辦事大廳共辦理二手房“網(wǎng)簽”合同10648件，是平時的6倍；二手房稅務(wù)征收受理共12198件，是平時的8倍，日均受理量超過300件，均創(chuàng)下歷史新高。
東方今報記者昨日從鄭州市房屋交易和登記中心獲悉，由于交易手續(xù)辦理時限因素，4月份的登記交易量仍保持了較高水平。但是，新受理業(yè)務(wù)量基本下降到了平常的水平。
據(jù)黃河路某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人李經(jīng)理介紹，在“國五條”地方版細(xì)則出臺之前，著急辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的客戶都已經(jīng)完成了交易，新政出臺后，市場恐慌情緒得到有效緩解，不少客戶的房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)售為租。
“二手房交易量在短期內(nèi)的迅速攀升，可能透支了未來將近半年的市場需求，將會造成本年度二手房市場交易冷清，進(jìn)而影響到改善性需求的有效釋放?！辟Y深房地產(chǎn)節(jié)目主持人、FM93.1鄭州經(jīng)濟(jì)廣播王寧認(rèn)為，二手房市場受政策影響因素較大，預(yù)計五六月份后，二手房交易將會明顯降溫。
對于鄭州二手房市場未來的發(fā)展趨勢，王寧判斷還有很大的發(fā)展空間。
從發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場來看，二手房市場的成交量要大于新房市場，比如美國，二手房交易量能占到整體房屋交易量的2/3。以此為標(biāo)準(zhǔn)判斷，鄭州房地產(chǎn)市場發(fā)展程度并不成熟，月度二手房交易量在房屋交易市場占比一般維持在10%~20%之間，還有很大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
【影響】 租賃市場價格上揚(yáng)
新房價格上漲，二手房市場交易量激增，給房屋租賃市場也帶來了很大影響。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，鄭州市區(qū)房屋租賃價格總體呈上升趨勢。3月底和去年年底相比，商鋪?zhàn)赓U價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲5%。
鄭州市房產(chǎn)租賃市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，一季度商鋪和住宅的租賃價格均出現(xiàn)一定幅度的上漲，其原因有三：一是新“國五條”及其實(shí)施細(xì)則出臺后，部分待售房屋轉(zhuǎn)入租賃市場，然而受城中村改造的影響，從2012年開始，部分區(qū)域出現(xiàn)租賃房屋供應(yīng)緊張的局面。二是春節(jié)過后，流動務(wù)工人員返城和應(yīng)屆大學(xué)生臨近就業(yè)，造成住房租賃需求增加。三是商品住房銷售價格的上漲，聯(lián)動房屋租賃市場價格上揚(yáng)。
【分析】 信貸政策影響成交量
據(jù)了解，“國五條”鄭州版細(xì)則內(nèi)容主要針對土地供應(yīng)、市場監(jiān)管、住房價格控制、保障性住房建設(shè)等，這些政策會影響到企業(yè)開發(fā)投資意愿和群眾購房心理預(yù)期。
從長遠(yuǎn)來看，新一輪調(diào)控政策對市場的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：
一是二手房市場交易成本增加，部分剛性、改善性需求將受到抑制。近期關(guān)于二手房交易個稅征收問題，上級有關(guān)部門仍未能有定論。如果國家稅務(wù)總局繼續(xù)強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格按照二手房轉(zhuǎn)讓所得的20%計征個人所得稅，將直接增加二手房交易成本。交易稅費(fèi)的上升，在打擊投資性需求的同時，也將削弱二手房置業(yè)需求，進(jìn)而影響改善性需求。同時，原先有購置二手房需求的群眾將會轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。
二是信貸政策調(diào)整，直接影響未來房地產(chǎn)市場成交量?！皣鍡l”規(guī)定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。如果人民銀行對鄭州市的信貸政策進(jìn)行調(diào)整，銀行按揭比例將會下降明顯，有購房意愿的群眾將會轉(zhuǎn)為持幣觀望，因此信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。
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河南被監(jiān)控城市
房價全部上漲
昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。
我省鄭州市、洛陽市、平頂山市也位列被監(jiān)測的70個大中城市中，其中，鄭州市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲1.9%，同比上漲6.5%；洛陽市環(huán)比上漲0.4%，同比上漲 2.0%；平頂山市環(huán)比上漲1.4%，同比上漲2.5%。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住房價格下降的城市有1個，持平的城市有1個，上漲的城市有68個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為11.2%。
二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有1個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，持平的城市有2個，上漲的城市有59個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個。
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