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　　記者從北京市大興區(qū)法院獲悉，該院審結的租賃合同糾紛中，涉房產經(jīng)紀公司的案件日益增多——

　　郭璐璐

　　在城市打拼的年輕人面臨的首要問題就是租房。近日，記者從北京市大興區(qū)法院獲悉，從2014年到2017年11月近四年間，該院分別審結房屋租賃合同糾紛案件650件、750件、971件、1064件，租賃合同糾紛呈現(xiàn)逐年上升趨勢。

　　作為距離北京市區(qū)最近的郊區(qū)，大興區(qū)的房屋租賃市場異?；钴S。大興區(qū)法院紅星法庭副庭長、審判員張杰介紹，在房屋租賃合同糾紛中，涉房產經(jīng)紀公司的案件日益增多。部分中介會先租賃再轉租，等合同到期或解除后，以各種理由拖延或拒絕退還押金，“要求退還押金的案件占半數(shù)以上”。

　　中介公司違約

　　房客起訴維權

　　2016年5月，某房產經(jīng)紀公司與孫某簽訂房屋租賃合同。該合同中載明：甲方為房屋出租方，乙方為房屋承租方，丙方為經(jīng)紀方。其中，丙方為房產經(jīng)紀公司，其對三方的房屋租賃合同及合同補充協(xié)議所確認的各項條款承擔保證責任。

　　租賃合同約定，租賃期限自2016年5月17日至2017年5月16日，房屋租金為每月3700元。不過，該合同書抬頭甲方處為空白，甲方也沒有簽字。孫某與該房產經(jīng)紀公司均在合同上簽字蓋章。

　　起租當日，孫某向房產經(jīng)紀公司支付了3000元中介費、半年租金22200元、3700元押金等費用。2016年10月2日，孫某向該房產經(jīng)紀公司再次支付半年租金22200元。

　　2016年11月17日，因該房產經(jīng)紀公司未向租賃房屋的業(yè)主交納房屋租金，業(yè)主要求孫某騰退房屋或者向業(yè)主繼續(xù)交納房屋租金。無奈之下，孫某向業(yè)主交納了自2016年11月17日之后的房屋租金。

　　隨后，孫某將該房產經(jīng)紀公司訴至法院，請求法院判決解除其與房產經(jīng)紀公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》，要求房產經(jīng)紀公司支付已交付的租金22200元、押金3700元，并支付其自2016年11月17日起至實際支付之日止的利息。該房產經(jīng)紀公司未應訴答辯，法院公告送達后依法缺席審理此案。

　　大興區(qū)法院認為，通過審查合同具體內容可以認定，是該房產經(jīng)紀公司將商品房住宅交由孫某使用，由孫某向房產經(jīng)紀公司給付租金、押金(保證金)等各項費用，故應認定是該房產經(jīng)紀公司作為出租人與承租人孫某簽訂的房屋租賃合同。故判決支持孫某要求解除房屋租賃合同的訴訟請求，并要求房產經(jīng)紀公司退還孫某租金22200、押金3700元，同時向孫某支付自2017年4月28日起的利息。

　　“因房產經(jīng)紀公司未能與出租房屋的業(yè)主妥善處理租賃事宜，才造成業(yè)主要求孫某騰退房屋的情況，故法院支持了孫某提出的絕大部分訴訟請求?！贝笈d區(qū)法院紅星法庭代理審判員劉更超分析說。他還指出，因房屋是該房產經(jīng)紀公司從業(yè)主處租賃的，該公司實際上是二房東，孫某是次承租人，該公司有義務保證孫某可以正常使用租賃房屋。二房東的行為嚴重違反合同約定，導致合同無法繼續(xù)履行，孫某有權要求解除合同、要求二房東退還押金、租金并支付違約金?！昂贤鞔_規(guī)定，因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！眲⒏a充說。

　　中介轉租頻現(xiàn)

　　糾紛多維權難

　　目前，房屋中介在房屋租賃市場中扮演的“角色”多樣，他們不再僅限于提供居間服務，在與房東簽訂委托代理或租賃合同后，中介公司常常直接與承租人簽訂合同、收取租金的情況也開始出現(xiàn)，即出現(xiàn)中介代理、轉租的情況。

　　張杰介紹說，房屋中介公司從房東處租賃房屋后，再轉租給房客，除收取租金外，中介還會向次承租人收取中介費。

　　據(jù)大興區(qū)法院統(tǒng)計，在涉中介房屋租賃糾紛中，要求退還押金的糾紛占這類案件的半數(shù)以上。張杰表示，在合同到期或解除后，房產經(jīng)紀公司往往以各種理由拖延或拒絕退還押金。

　　由于對房屋租賃市場和租房環(huán)境并不熟悉，不少租客選擇通過房屋中介公司獲取房源信息。租房人往往是通過熟人、網(wǎng)上或者就近找門店等方式獲取房產經(jīng)紀公司信息?！白夥咳藢Ψ慨a經(jīng)紀公司缺乏了解，這會導致當事人將對方起訴至法院后，往往無法提供準確的送達信息?！睆埥苷f。

　　糾紛產生后，房屋產權人及實際使用人面臨維權難。張杰表示，因為租賃期限較短，爭議金額相對較少，房產經(jīng)紀公司在遇到經(jīng)營困難時往往跑路走人，造成訴訟成本高，經(jīng)常需要公告送達。同時因房產經(jīng)紀公司人去樓空，賬戶沒錢，款項執(zhí)行難以到位。

　　及時固定證據(jù)

　　依法有效維權

　　租房市場中，房屋中介良莠不齊。張杰建議，租房前，承租人應事先關注房產經(jīng)紀公司的公示信息，選擇商譽良好的機構，不要選擇被列入失信名單、遭受行政處罰、被吊銷營業(yè)執(zhí)照以及經(jīng)營場所與注冊場所不一致等具有不良記錄的房產經(jīng)紀機構。

　　“房屋產權人不要輕信在小區(qū)內有門臉房的房產經(jīng)紀公司，應審慎選擇交易對象，防止自己的房屋被加裝隔斷后群租?！睆埥芙ㄗh，房屋產權人應對轉租行為在合同中進行限制，必要時要經(jīng)常檢查租賃房屋，防止房產經(jīng)紀公司向次承租人收取高額租金后跑路走人。

　　記者了解到，租客與房屋中介所簽訂的房屋租賃合同存在瑕疵時，會導致后期維權難。對此，張杰建議，承租人在簽訂合同時，應認真審閱合同條款，并妥善保存合同、發(fā)票等單據(jù)。在辦理入住及退房時，簽訂書面交接清單，對房屋裝修狀況、室內物品情況、房門鑰匙及門禁卡數(shù)量、水電燃氣表表數(shù)等作詳細記錄，防止掛一漏萬。

　　他還提示，在發(fā)生糾紛時，要及時與房產中介公司溝通，可采取錄音、拍照、攝像等簡便有效的方式固定證據(jù)。

　　最后，張杰表示，房產經(jīng)紀公司應強化企業(yè)自身監(jiān)管，強化對從業(yè)人員的培訓與指導，加強對加盟分公司的資信審查，規(guī)范公司印章及各類單據(jù)的管理，制訂權利義務對等、內容清晰的格式合同。