鄭州房?jī)r(jià)仍高歌專家:取消限購(gòu)期待水到渠成

2014-08-07 11:39 來(lái)源：河南商報(bào)

[摘要] 根據(jù)7月18日鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的2014年上半年“鄭房指數(shù)”，鄭州房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，同時(shí)在交易量上勢(shì)頭不減，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝全省乃至全國(guó)的大部分城市。有專家認(rèn)為，在取消限購(gòu)的同時(shí)，想要將投資投機(jī)者“屏蔽”在樓市之外，還要依靠房地產(chǎn)稅的征收。

　　根據(jù)7月18日鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的2014年上半年“鄭房指數(shù)”，鄭州房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)，同時(shí)在交易量上勢(shì)頭不減，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝全省乃至全國(guó)的大部分城市。

　　在全國(guó)30多個(gè)城市傳出限購(gòu)松綁、取消限購(gòu)等消息的近期，鄭州樓市取消限購(gòu)的傳言甚囂塵上。對(duì)于限購(gòu)取消可能產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)界的專家持有不同的意見。

　　數(shù)據(jù)

　　鄭州上半年銷售情況好于全國(guó)

　　今年前6個(gè)月，鄭州市區(qū)商品住房銷售均價(jià)出現(xiàn)“六連漲”，6月份更是首次突破8000元/平方米，達(dá)到破紀(jì)錄的8045元/平方米，比今年1月上漲了755元/平方米。

　　鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，上半年鄭州商品住房銷售727.58萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.06%。截至6月底，鄭州市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積繼2009年5月之后，首次超過(guò)500萬(wàn)平方米，達(dá)到513.55萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)四成。按過(guò)去12個(gè)月的商品住房月均銷售72.18萬(wàn)平方米計(jì)算，6月底商品住房的庫(kù)存量可銷售7.1個(gè)月。與一些樓市冷清的城市庫(kù)存量動(dòng)輒可銷售十幾個(gè)月相比，鄭州的庫(kù)存量并不算很大。

　　在國(guó)家信息中心發(fā)展研究部戰(zhàn)略規(guī)劃研究室主任高輝清看來(lái)，上半年全國(guó)商品房銷售同比下降6.0%，商品住房銷售同比下降7.8%，而同期鄭州全市的商品房銷售同比增長(zhǎng)15.58%，商品住房銷售同比增長(zhǎng)15.06%，銷售情況明顯好于全國(guó)。此外，今年上半年，鄭州商品住房供銷比為1.14∶1，處于較為合理的區(qū)間。

　　疑問(wèn)

　　是短期調(diào)整期還是樓市拐點(diǎn)？

　　即使是在銷售情況似乎向好的情況下，鄭州樓市觀望的情緒依然在蔓延。

　　在河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社看來(lái)，觀望的原因，首先在于業(yè)界、開發(fā)商和購(gòu)房者對(duì)于未來(lái)預(yù)期充滿了不確定，在“目前到底是正常短期調(diào)整期還是拐點(diǎn)”的問(wèn)題上存在分歧。按照一些業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法，鄭州樓市大漲了10年，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)有些漲不動(dòng)了，這也在情理之中。但究竟價(jià)格未來(lái)會(huì)跌多少，卻還是個(gè)未知數(shù)。

　　其次，大部分人買房需要去銀行貸款，過(guò)去銀行的融資利率高，優(yōu)惠打折少，審批周期長(zhǎng)，現(xiàn)在雖然鄭州有組合貸，可以通過(guò)商業(yè)貸款和公積金貸款組合來(lái)緩解貸款不易、融資成本高的問(wèn)題，但畢竟這一政策剛實(shí)施不久，實(shí)施效果如何，還得看接下來(lái)幾個(gè)月的表現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)一

　　取消限購(gòu)不會(huì)引起房?jī)r(jià)暴漲

　　許多購(gòu)房者也在擔(dān)心，限購(gòu)取消后，鄭州房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅上漲？

　　“限購(gòu)實(shí)施至今已三年半，但事實(shí)上，很多地方政府并沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)細(xì)則。以鄭州為例，限購(gòu)范圍只是三環(huán)之內(nèi)。而由于城市中心土地已日益稀缺，城市框架在加速拉大，現(xiàn)在鄭州百分之八十的樓盤其實(shí)都在限購(gòu)范圍之外?！眲⑸绶治龅?，“這樣一來(lái)，限購(gòu)所能產(chǎn)生的市場(chǎng)影響其實(shí)十分有限，即使市場(chǎng)遇冷，限購(gòu)也不是根本原因?！?/font>

　　劉社認(rèn)為，假如鄭州取消限購(gòu)，能釋放的購(gòu)房需求仍然十分有限。在樓市走向不太明朗的情況下，投資投機(jī)者認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲的概率小，入市的積極性也就不會(huì)很高。加之房地產(chǎn)正在開展實(shí)名制登記，二手房被拋售的可能性反而增多。改善型需求雖有可能有少量增加，但這對(duì)于提振市場(chǎng)作用十分有限。換句話說(shuō)，房?jī)r(jià)暴漲的可能性很小。

　　目前來(lái)看，盡管全國(guó)20多個(gè)城市放松或取消了限購(gòu)，但這些地方的房?jī)r(jià)沒(méi)有應(yīng)聲而起。根據(jù)劉社的分析，當(dāng)前全國(guó)范圍內(nèi)樓市下行的原因是未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不確定，預(yù)期影響走勢(shì)。

　　觀點(diǎn)二

　　影響樓市發(fā)展的主要因素是銀行信貸

　　在河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)宋向清看來(lái)，取消限購(gòu)對(duì)于樓市進(jìn)一步回暖雖然可能產(chǎn)生積極的影響，但是現(xiàn)在影響樓市發(fā)展、影響購(gòu)房者買房的主要因素還是銀行信貸。銀行信貸限制不取消，取消限購(gòu)對(duì)鄭州房?jī)r(jià)的影響不會(huì)太大。限購(gòu)政策的取消也不是一蹴而就的，而是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。

　　“為了確保鄭州樓市始終保持優(yōu)于全國(guó)、積極穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，希望鄭州樓市限購(gòu)可以在下半年逐步取消，具體可以放在第四季度。畢竟現(xiàn)在鄭州樓市整體態(tài)勢(shì)還是不錯(cuò)的，若是限購(gòu)馬上取消的話，多少還是會(huì)引起‘房?jī)r(jià)上漲過(guò)快’的擔(dān)憂。如果第四季度不取消限購(gòu)，鄭州樓市有可能會(huì)下行，這對(duì)鄭州樓市的穩(wěn)健發(fā)展是不利的?！彼蜗蚯灞硎尽?/font>

　　觀點(diǎn)三

　　取消限購(gòu)前應(yīng)做好政策預(yù)案

　　與上述觀點(diǎn)略有不同，房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌策劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君認(rèn)為，仍然要高度提防取消限購(gòu)之后可能產(chǎn)生的房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈。這是因?yàn)?，被限?gòu)政策攔截的有購(gòu)房意愿而不能在鄭州買房的客戶，很可能借取消限購(gòu)之機(jī)入市。即使鄭州取消了限購(gòu)政策，限價(jià)政策可能還需繼續(xù)執(zhí)行。

　　上官同君建議，鄭州市眼下可抓緊制定限價(jià)政策，然后逐步分批取消限購(gòu)區(qū)域。他認(rèn)為，政府應(yīng)針對(duì)鄭州市限購(gòu)限價(jià)政策進(jìn)行專題調(diào)研后給出方案，準(zhǔn)確把握鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，摸準(zhǔn)老百姓消費(fèi)心理，結(jié)合鄭州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)狀，客觀評(píng)估限購(gòu)限價(jià)政策取消后的影響。在政策實(shí)施上量身定做，切忌拍腦袋跟風(fēng)跟進(jìn)。

　　事實(shí)上，除了限價(jià)政策，房地產(chǎn)稅也在采訪中被反復(fù)提及。有專家認(rèn)為，在取消限購(gòu)的同時(shí)，想要將投資投機(jī)者“屏蔽”在樓市之外，還要依靠房地產(chǎn)稅的征收。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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