限購松綁推升各方博弈心態(tài) 三季度或迎"降價潮"

2014-08-04 08:08 來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)

[摘要] 當前近30個限購城市取消或調(diào)整限購政策，將反而助長開發(fā)商博弈市場的決心，難以有效拉動市場成交，預(yù)計三季度市場將依然處于“以價換量”的過程中，預(yù)計“降價潮”在下個季度真正來臨。

　　受銀行信貸緊縮、市場去化壓力大、房企業(yè)績指標等因素影響，7月份全國100個城市中76城房價環(huán)比下跌，此前堅挺的一線城市也全部下跌。百城新建住宅均價10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。

　　業(yè)內(nèi)分析人士普遍認為，當前近30個限購城市取消或調(diào)整限購政策，將反而助長開發(fā)商博弈市場的決心，難以有效拉動市場成交，預(yù)計三季度市場將依然處于“以價換量”的過程中，預(yù)計“降價潮”在下個季度真正來臨。

　　百城房價連續(xù)3月下跌

　　2014年7月，全國100個城市住宅均價連續(xù)第3個月環(huán)比下跌且跌幅繼續(xù)擴大；十大城市全部環(huán)比下跌、且跌幅超過全國。2014年7月，住宅價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)為76個，較上月增加5個。同比來看，2014年7月，百城住宅價格同比2013年7月上漲4.72%，漲幅較上月縮小1.76個百分點，為連續(xù)第7個月縮小。

　　此外，根據(jù)百城價格指數(shù)對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年7月十大城市住宅均價為19328元/平方米，環(huán)比下跌0.97%，為連續(xù)第3個月下跌，且跌幅持續(xù)擴大，10個城市全部下跌。同比來看，十大城市平均價格上漲9.76%，連續(xù)第21個月上漲，漲幅縮小至10%以內(nèi)，較上月縮小2.56個百分點。

　　對于7月百城價格多數(shù)下跌的情況，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力大，此時，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績指標等因素開始采取“以價換量”策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致100個大中城市房價環(huán)比上月下跌0.81%，甚至出現(xiàn)76個城市環(huán)比下跌，跌幅在拉大。

　　“從十大城市房價表現(xiàn)來看，即使是房價較為堅挺的一線城市等大中城市，市場形勢也不容樂觀?！睆埡陚フf。

　　當前“救市”難以拉動成交

　　無論是統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價變動情況，還是中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)情況，都在清晰地傳遞著市場整體下行的信號，而近期過半的限購城市出臺“救市”措施，也讓消費者降低入市意愿，預(yù)期市場保持下行。

　　張宏偉表示，至少30個城市限購政策調(diào)整或取消，將反而助長開發(fā)企業(yè)博弈市場的決心，一定程度上不利于市場成交量拉開。從成交價格的角度來看，盡管第二季度開發(fā)商定價更貼近市場，6月份品牌開發(fā)企業(yè)也開始“搶收”半年報業(yè)績，但收效并不好。當前來看，整體市場仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅下跌的動力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴中國經(jīng)濟網(wǎng)記者，日益強烈的調(diào)控微調(diào)難以拉動市場成交，6、7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開發(fā)商的定價，預(yù)期后續(xù)特別是二線城市下調(diào)房價的項目將明顯增加，三季度市場將依然處于以價換量過程中。

　　三季度樓市“降價潮”或真來臨

　　影響當前市場成交量的重要因素之一是信貸情況。業(yè)內(nèi)人士表示，當前大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有下調(diào)首套房貸利率，商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，即使出現(xiàn)下調(diào)首套房貸利率，下調(diào)的空間也不會太大（8月1日起，上海農(nóng)行只針對200萬以上房貸有九五折優(yōu)惠，至少50%以上的首套自住客群無法享受這個優(yōu)惠），甚至廣州、石家莊、?？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。

　　張大偉表示，在多地相繼放松限購之后，個別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放，后續(xù)市場的走勢依然依賴信貸的變化。

　　張宏偉預(yù)計，三季度開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，千方百計消化庫存，堅持以現(xiàn)金為王。尤其是對于上市房企來講，由于6月份半年報“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的市場行為讓當前的市場態(tài)勢更加明朗化，預(yù)計在三季度樓市“降價潮”會真正來臨。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進向中國經(jīng)濟網(wǎng)記者表示，受到信貸收緊、看跌情緒影響，整個購房的熱情繼續(xù)低迷，使得房企的庫存壓力加大，降價成主策略。“房價跌幅擴大態(tài)勢在三季度會繼續(xù)延續(xù)，會繼續(xù)探底?！保ㄓ浾?李方）

(責任編輯：趙惠)

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