全國樓市正經(jīng)歷變臉鄭州房產(chǎn)市場呈現(xiàn)理性繁榮

2014-07-18 07:48 來源：鄭州晚報

[摘要] 在土地市場溢價表現(xiàn)上，共有兩塊土地產(chǎn)生溢價，溢價率為240%、162%，溢價土地位于金水區(qū)，金水區(qū)屬于目前鄭州房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊，產(chǎn)生溢價的概率較大。2014年1~6月份，鄭州商品房成交346.9萬㎡，同比2013年上半年下降19.62%，但與2012年上半年相比，上升了22.13%，說明市場并非大起大落，只是回歸合理狀態(tài)。

　　土地市場激情消退、供應(yīng)量回落、成交量回歸合理、商品住宅成交價格小有漲幅……全國樓市正在經(jīng)歷變臉，不過在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)及鄭州都市區(qū)的快速建設(shè)下，鄭州熱點(diǎn)區(qū)域不斷，發(fā)展機(jī)遇諸多，從克而瑞發(fā)布的上半年數(shù)據(jù)亦可看出鄭州市場的理性繁榮。

　　中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)加速，房企對市場長期看好

　　去年新國五條及其細(xì)則實(shí)施，以及新鄭9條調(diào)控政策的影響下，鄭州樓市供應(yīng)量和成交量呈現(xiàn)出雙增的態(tài)勢，供求矛盾有所加劇。之所以出現(xiàn)供求雙增的局面，原因在于雖然調(diào)控政策持續(xù)，但隨著政府換屆，三中全會和中央經(jīng)濟(jì)會議對房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)“放開高端，保障低端”的思路及提出建立長效機(jī)制，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)加速拉大鄭州城市框架，加快三環(huán)外區(qū)域發(fā)展和城中村改造項(xiàng)目，增強(qiáng)了開發(fā)商和置業(yè)對房地產(chǎn)市場的看漲預(yù)期。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年鄭州市1~5月份商品房累計(jì)投資554.07億元，較2013年同期上漲17.3%;商品住宅累計(jì)投資365.31億元，較2013年同期上漲18.2%;商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額完成63.56億元，較2013年同期上漲16.6%;鄭州寫字樓開發(fā)投資額完成46.08億元，較2013年同期上漲5.5% 。

　　除去投資上的加大，房地產(chǎn)施工面積同比也小幅增長，2014年1~5月鄭州房地產(chǎn)施工面積為8222萬㎡，較2013年同期上漲9.7% 。自2010年開始鄭州市房地產(chǎn)施工面積持續(xù)保持上漲趨勢，其中，2014年1~5月鄭州住宅產(chǎn)品施工面積為5621萬㎡，較2013年同期上漲11.2% 。

　　不同的是，2014年1~5月鄭州市商品房新開工面積同比下降55.5%，商品住宅新開工面積為348.3萬㎡，較2013年同期下降59.3%。

　　土地市場激情消退金水區(qū)土地單價最高

　　隨著“黃金增長期”的過去，樓市各方大都以理性思維看待市場長遠(yuǎn)發(fā)展，這樣的理性尤為表現(xiàn)在土地市場的激情消退。

　　今年1~6月份，鄭州供應(yīng)土地的面積為241.9萬㎡，同比下降12.3%;供應(yīng)建筑面積950.1萬㎡，同比下降6.3%?；轁?jì)區(qū)、高新區(qū)、二七區(qū)為供應(yīng)主力，供應(yīng)土地面積分別為51萬㎡、50.8萬㎡、50.4萬㎡，供應(yīng)建筑面積分別為163萬㎡、191.2萬㎡、255.8萬㎡。

　　住宅用地為供應(yīng)主力，供應(yīng)面積為199.7萬㎡，同比下降1.8%;供應(yīng)建筑面積為779.3萬㎡，同比下降8.9%。商業(yè)用地供應(yīng)面積為42.2萬㎡，同比下降41.9萬㎡;供應(yīng)建筑面積為170.8萬㎡，同比下降42.9%。

　　具體到成交上，2014上半年，公告成交土地的土地面積為213.5萬㎡，同比下降45.8%;成交建筑面積732萬㎡，同比下降45.7%。各區(qū)域成交面積不一，惠濟(jì)區(qū)為成交主力，成交面積為63.2萬㎡，成交建筑面積為189.2萬㎡，占全市土地成交建筑面積總量的25.8%。

　　各區(qū)域成交土地價格特征明顯。從具體區(qū)域來看，金水區(qū)土地單價20007元/㎡，居于所有區(qū)域的首位，其次是二七區(qū)，土地單價6025元/㎡。另外，從樓板價來看，區(qū)域之間的價格波動度相對較大，金水區(qū)樓面地價6669元/㎡，居于所有區(qū)域首位，其次為鄭東新區(qū)，為3219元/㎡。

　　在土地市場溢價表現(xiàn)上，共有兩塊土地產(chǎn)生溢價，溢價率為240%、162%，溢價土地位于金水區(qū)，金水區(qū)屬于目前鄭州房地產(chǎn)市場的熱點(diǎn)板塊，產(chǎn)生溢價的概率較大。

　　商品房上半年供應(yīng)量回落，為去年全年的29%

　　從數(shù)據(jù)上看，2010~2014年上半年，鄭州商品房供應(yīng)量起伏波動較大。自國家加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，出臺限購、限貸等一系列政策開始，市場需求被行政手段抑制，造成整體市場供銷比快速上升，達(dá)到 1.9，市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。2013年商品市場有所回暖，供求比回落到1.1，整體供銷回歸正常態(tài)勢。2014年伴隨著銀行“錢荒”、利率上浮等種種不利因素，全國市場進(jìn)入調(diào)整階段，鄭州樓市供應(yīng)量明顯下降，上半年整體供銷比1.05∶1。

　　2013年下半年至2014年上半年，住宅商品房供求比上下波動，整體處于供大于求的局面。去年下半年，鄭州樓市快速發(fā)展，供銷兩旺，由于較多發(fā)展商大量供應(yīng)，使得市場供求比逐步提高，到第四季度各公司為沖全年業(yè)績，提高供應(yīng)量并積極促銷，市場較為活躍，整體供銷比波動較大。春節(jié)前后，整體供應(yīng)量減少，市場主要消化庫存剩余房源，整體市場供銷比低于1;進(jìn)入2014年第二季度，市場供應(yīng)逐步加大，供求比又逐步高企，2014年上半年整體供過于求。

　　與之前相比，2013年供應(yīng)量進(jìn)一步攀升，全年供應(yīng)量1034.81萬㎡，2014年上半年全國市場低迷，鄭州市場也受到影響，供應(yīng)量只有363.68萬㎡，月均供應(yīng)60.6萬平方米。

　　與國內(nèi)一線城市和中部省會城市相比，今年上半年鄭州市商品房市場供應(yīng)下降較多，僅為去年全年的29%?？偟膩碚f，過去幾年鄭州商品市場供應(yīng)基本呈現(xiàn)“上半年蓄勢，下半年爆發(fā)”的趨勢。

　　成交量回歸合理

　　均價高位運(yùn)行

　　2013年鄭州市場表現(xiàn)良好，月均銷售79.17萬㎡，而進(jìn)入到2014年，商品房成交量開始明顯下降，2月適逢春節(jié)，成交量降到低點(diǎn)，春節(jié)過后每月逐步提升，但成交量相對平穩(wěn)，月均成交量達(dá)到57.81萬㎡，與2013年上半年相比仍有一定差距，但仍優(yōu)于2012年上半年。

　　2014年1~6月份，鄭州商品房成交346.9萬㎡，同比2013年上半年下降19.62%，但與2012年上半年相比，上升了22.13%，說明市場并非大起大落，只是回歸合理狀態(tài)。

　　2010年以來，鄭州市商品房均價呈現(xiàn)持續(xù)上漲，2011年雖然受到調(diào)控的影響，但是商品房均價依然保持上漲，受影響較小，均價突破8000元大關(guān)。2012年，為應(yīng)對調(diào)控影響，各發(fā)展商以價換量，增大優(yōu)惠幅度，均價回落;2013年至今平穩(wěn)增長，雖然經(jīng)歷國家的宏觀調(diào)控和鄭州城市限價、限購等政策的影響，成交價格依然呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2014上半年均價已達(dá)9939元/㎡，同比去年上半年上漲9.19%，價格逼近萬元大關(guān)。

　　與中部城市相比， 2014年上半年鄭州商品房均價依然高位運(yùn)行，高于其他中部省會城市，但與北上廣深等一線城市相比，仍有一定差距。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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