樓面價格畸高昔日地王如今糾結“賣房還是不賣”

2014-07-10 10:06 來源：東方今報

[摘要] 曾幾何時，滾燙的房價曾讓“地王們”嘗盡甜頭。今年1月28日，方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。

　　曾幾何時，滾燙的房價曾讓“地王們”嘗盡甜頭。遙想去年9月，長三角一日出現(xiàn)“仨地王”的盛況依然歷歷在目，然而不到一年，曾經(jīng)的輝煌只剩下滄桑。“零成交”、降價促銷、退地轉讓……昔日榮耀的地王，今朝卻成了悲情的“地主”。當光環(huán)散去，一批地王項目站上銷售前臺，卻陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

　　“零成交”的地王：

　　杭州豪宅騎虎難下

　　杭州去年房產銷售額達1600億元，如果40%到50%用來拿地，對應的土地出讓金約為800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元，多推了500億元，相當于多推了50塊土地，對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號，似乎有點生不逢時。

　　“凡在去年下半年還高溢價拿地的，今年都非死即傷。”中海地產某高管向記者感慨。

　　這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團董事長戚金興的認同?！叭ツ旰贾萃恋刭u了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說。

　　2012年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了全國很多一線品牌房企進場爭奪，最終中海地產以總價近55.9億元成功摘牌，樓面地價高達18150元/平方米。若再加上營銷費用、管理費用和其他隱性成本，中海御道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

　　日前，記者從中海御道路一號售樓處了解到，目前項目并未正式開盤，銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，今年3、4月份，項目曾經(jīng)悄悄開盤過一次，但認購情況不佳，項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號官方備案體現(xiàn)的成交量為零。

　　據(jù)了解，中海御道路一號一期的預售報備均價為4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公布的預售價格來看，項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

　　屢上頭條的地王：

　　這次能否“挺過去”?

　　日前，除了杭州外，上海等一線城市地王的情況同樣不容樂觀。

　　“如果說2013年的地王項目，最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地產的百億地王了。”一位上海房地產界人士告訴記者。

　　去年12月，受上海自由貿易區(qū)概念帶動，上海浦東臨港新城土地拍賣創(chuàng)下溢價刷新紀錄。最終，一家名為上海錦繡投資有限公司的企業(yè)拿下兩幅商住用地，雖然總金額只有7.45億元，但平均溢價率接近400%，樓板價高達1.5萬/平方米。這個價格，遠遠高出當時臨港新城住宅銷售均價。

　　“聽說這家企業(yè)就是在深圳買了明斯克航母的企業(yè)，把航母開到臨港來也確實可能成為項目亮點。不過，這個盤要想有盈利，難度可能很大?！鄙虾？硕饳C構薛建雄表示。

　　不計成本闖上海的，不僅包括涉房不深的民營企業(yè)，也有大型央企。今年1月28日，方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。

　　方興地產可謂實力不俗，這家開發(fā)了上海金茂大廈的企業(yè)，是世界五百強中化集團旗下的房地產開發(fā)平臺。2009年以來，方興地產曾因為“地王”概念屢上媒體頭條。2009年，方興地產以40.6億元拿下北京廣渠路15號地王，此后，公司在北京、上海和蘇州屢拿地王，斥資超過200億元。

　　“上海大寧地王項目聽說明年初開售，首期價格要開在7萬元至9萬元，后續(xù)可能上10萬元。這個價格在大寧這個區(qū)域，是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念，都需要時間來打磨和營造。但方興地產作為在港上市的央企有一個優(yōu)勢：融資成本相對較低，資金實力較強。如果能挺過這個周期，就可能成為贏家?！毖ㄐ郾硎?。

　　底氣不足的地王：

　　已為跌價做好準備

　　實際上，2008年以來，每一輪樓市調整，都會有一些地王項目遭遇“裸泳”的尷尬。從中華企業(yè)2009年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，其境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動的活教材。

　　究竟是什么魔力，使得各路房地產豪杰在土地市場不惜一擲千金、前赴后繼呢?

　　2009年，中華企業(yè)在聯(lián)手兩大險資與證大集團競爭外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州。“聽說那時中華企業(yè)拿地意愿格外強烈，當天，一家超級大房企的老板親赴現(xiàn)場，大有志在必得之勢。而中華企業(yè)最終以28億元價格直接把他‘拍死在沙灘上’?！碑?shù)匾晃坏禺a界人士回憶。

　　只不過，到今天，這個樓板價為1.8萬元/平方米的住宅項目尚未開售。作為杭州江干區(qū)域的住宅項目，區(qū)域可查的上半年銷售均價為2.2萬元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企御品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價，在今天的杭州樓市，簡直是天方夜譚。

　　日前，記者在實地走訪該項目時獲知，盡管開盤在即，但項目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2013年年報中注明，為杭州中企御品灣項目計提跌價減值準備1.1億元。

　　當然，地王故事中，還有至今被大家關注的SOHO中國與復星集團關于外灘8-1百億地王的爭端，也少不了中冶集團南京地王一分為三、二次轉手的傳奇。據(jù)上海證券報

　　觀點

　　房企為何不懼“地王后遺癥”

　　回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2009年一批高價拿下地王項目的房企，已經(jīng)在2012年嘗盡苦果，而在2013年樓市大漲后，房企似乎很快就淡忘了曾經(jīng)的傷痛。多位地產界人士直言，凡在2013年下半年高溢價拿地的企業(yè)，將來都會“非死即傷”，其中民企可能因資金實力較弱，最先倒下。

　　而房企瘋狂拿地的背后原因也是各異?！耙话銇碚f，央企拿地王都是出于區(qū)域戰(zhàn)略考慮。比如華潤在深圳前海拿地王，方興地產在上海拿地，都是出于戰(zhàn)略布局。由于預期回收周期較長，相對比較安全。但一些民營企業(yè)，尤其是那些為沖刺上市而不計成本拿地的企業(yè)，未來一定會面臨風險?！毖ㄐ鄯Q。

　　然而，多年來，因為中國樓市行政色彩較濃等特殊性，每一輪調整都以房價再次上漲告終，地王項目暗藏的風險，也逐漸被房企忽視了?！安灰o，總有一天，高價地王會被市場化解?！辈簧俚禺a商認為。

　　可是，這一次，幸運女神，還會眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎?

(責任編輯：趙惠)

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