[摘要] 日前，央行宣布擴大外匯市場人民幣對美元匯率浮動幅度，人民幣匯率波動廣受關注。王玉珂：亞太受美國QE退出的影響，房地產市場處于下滑階段；歐洲一直低迷；美國房地產市場則從金融危機中逐漸復蘇。
日前，央行宣布擴大外匯市場人民幣對美元匯率浮動幅度，人民幣匯率波動廣受關注。我國房地產業(yè)曾數次經歷人民幣貶值沖擊，由于房地產市場總體呈現上升走勢，人民幣貶值的負面影響并未傷及樓市。但值得注意的是，人民幣持續(xù)貶值會導致海外融資成本提高、外資炒作熱情減退，這一邏輯沒有改變。
當前房地產企業(yè)對資金的需求量仍較龐大，且隨著在港上市房企逐漸增多，海外融資比例不斷提高，人民幣貶值的影響正逐漸顯現。更為重要的是，在三四線城市樓市供過于求、房地產市場陷入周期性低谷之時，人民幣貶值正在變成樓市的負擔。有業(yè)內人士表示，如果人民幣長期貶值，將加速樓市泡沫的擠出，并導致部分區(qū)域房價下跌。
海外融資環(huán)境生變
對于春節(jié)前后在海外市場融資的房地產企業(yè)而言，早已預料到了人民幣貶值的必然性。從去年年中開始，QE退出的大幕拉開，人民幣進入貶值通道只是時間問題。從去年年底開始，綠地、萬科、恒大、萬達、招商等大型房企紛紛加快融資步伐，頗有“偏向虎山行”的架勢。
來自中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至3月15日，今年房企海外融資總額達到150.32億美元，約合人民幣917億元。比去年同期的104.5億美元上漲了43%，相當于去年全年海外融資額的27%。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，房企空前重視資金安全，意圖通過融資來增強在一二線城市土地市場的競爭力。同時，年初國內傳出各銀行收緊房地產信貸、局部市場降價現象，也對資金鏈的安全提出警示。由此使得房企越來越未雨綢繆，儲備“過冬”資金。
“即使人民幣有所貶值，海外融資的成本仍然低于國內融資?！币患以诟凵鲜蟹科筘撠熑讼蛑袊C券報記者表示，房企海外融資的平均成本在4%-8%的區(qū)間內，資質較好的房企海外發(fā)債成本通常在4%左右，與國內其他渠道融資相比，成本要降低一半，甚至更多。
上述負責人稱，企業(yè)從去年年末啟動海外融資，很大程度上是在追趕時間差。一方面，經過2013年的旺盛銷售，2014年市場遇冷已成共識；另一方面，在美國QE逐步退出之后，人民幣尚未迅速進入貶值通道。因此，2013年末是啟動融資相對理想的時點。而進入2014年以來，國內樓市風險凸顯，部分在港上市的房企遭遇較低認購，即說明融資環(huán)境已變。
但即便如此，人民幣貶值仍將增加房企的償債壓力，尤其是在近年來房地產企業(yè)赴港上市增多，海外融資比例提高的情況下。根據克爾瑞發(fā)布的報告，具有代表性的30家香港內房股借款結構中，在2012年底，美元、港元借債比例達到34%。其中，中海達到86%；超過一半的房企這一比例超過三分之一。
該機構的報告還顯示，從2013年至今，國內上市房企共海外融資2500億人民幣，占對外公告總融資的60%。國內房企的融資成本和還款將受到人民幣貶值的實質性影響。根據計算，人民幣每貶值3%，房企的總借款(以人民幣計算)將上升1%。
有分析人士認為，當前房地產企業(yè)資金狀況整體良好，人民幣的小幅貶值難以形成實質性影響。但如果人民幣長期貶值，將會持續(xù)增加企業(yè)的資金成本，并可能給部分項目的定價帶來壓力。
外資炒樓熱情消退
人民幣的貶值，還可能影響外資介入樓市的熱情。由于看好人民幣資產帶來的匯率升值和資產升值的雙重紅利，大量外資進入中國。房產是外資進入比較便利的投資品種，所以成為外資扎堆的領域。一旦人民幣升值預期減弱，外資撤出，房地產的價格也可能會受到一些影響。
據了解，盡管以“去投資化”為目的的房地產調控已持續(xù)多年，甚至“限外令”也一度推出，但海外資本仍然通過各種渠道進入國內樓市。據統(tǒng)計，海外資本主要以基金的形式進入國內樓市，一二線城市的商業(yè)地產是其青睞的對象。多家機構的統(tǒng)計顯示，2008年國際金融危機后，外資在寫字樓市場的主流地位曾一度讓位于內資，但從2010年底開始，外資又有回流之勢。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為，房地產市場作為一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業(yè)。如果人民幣貶值并導致預期逆轉，那么投資者或退出市場，或再也不輕易地進入住房市場。他表示，人民幣持續(xù)貶值不僅會導致早些時候從海外涌入國內的資金流出中國，或不敢再輕易地進入中國市場，也會導致中國住房資產的價格下跌。
從去年下半年開始，李嘉誠就掛牌出售位于上海、廣州等地的物業(yè)，并將目光投向歐洲。分析人士認為，李嘉誠此次舉動，就在美聯儲宣布退出QE后不久。除了出于對內地經濟形勢不看好之外，也蘊含了其對樓市走向及匯率變化的看法。
與此同時，易憲容還強調，人民幣持續(xù)升值的預期一旦打破，國內居民也會減持人民幣資產。具體而言，國內居民或是不再愿意進入房地產市場，或是會減持手中持有的以人民幣計價的住房資產。
因此，從資產價值的角度，人民幣貶值無疑將對房地產帶來影響。克爾瑞的分析認為，沖擊范圍將包括以工業(yè)品為代表的大宗商品、房地產市場乃至股票市場等人民幣計價的資產價格。該機構還強調，熱錢投資房地產市場的收益將縮小，再加上房地產市場本身的調整，追逐高收益的“熱錢”可能由此撤退，進而抑制房價的上漲。
一線城市房價承壓
自1998年我國啟動房地產市場化改革以來，樓市經歷過數次人民幣貶值的沖擊。但結合房地產市場走勢來看，樓市的冷熱與匯率波動并無直接相關性。在2011年的人民幣貶值通道中，房地產市場便大幅上漲，絲毫未受影響。
分析人士認為，影響房地產市場走勢的因素較多，最主要的誘因在于貨幣投放量和市場供需關系。其中，前者與樓市的走勢有著正相關性，后者則決定市場的波動幅度。此外，房地產調控政策也在很大程度上影響市場走向。相比之下，匯率波動只是影響樓市的次要因素。
但值得注意的是，作為一項利空因素，人民幣貶值在樓市向好時的影響微乎其微；但在房地產市場處于下行周期之時，人民幣貶值的影響則不容忽視。且市場預期，此次人民幣貶值或維持一段時間。
張大偉表示，當前的房地產市場正處在下行周期中。2014年以來的數據顯示，主要城市市場銷售數據漲幅都有所放緩?？傮w來看，2014年及之后中國房地產市場分化將加劇，調整的趨勢將愈加明顯，大部分三四線城市將會出現供應過剩，房價下跌壓力非常大，一二線城市也有可能出現調整。
近期，國內樓市不斷曝出利空消息，除三四線城市風險凸顯之外，一二線城市部分樓盤也出現降價現象。部分房企因銷售不理想而出現資金鏈緊繃的局面，浙江的個別企業(yè)甚至出現債務違約。
在此背景下，張大偉認為，美聯儲QE退出、人民幣貶值對中國房地產市場影響偏負面。巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現違約。同時，美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業(yè)“錢荒”窘境，房地產市場將面臨頹勢，從而可能傷害中國經濟。
分析人士還強調，相比三四線城市供大于求的本質，熱錢集中的一二線城市所受影響更大?！耙坏┤嗣駧懦掷m(xù)貶值，熱錢就會流出，導致一線城市的房價受到壓力。從2005年以來，人民幣已經持續(xù)升值多年，房價也一直上漲，這些投機資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”
RET睿意德高級董事王玉珂： 貶值難阻房企海外融資步伐
□本報記者 張敏
RET睿意德高級董事王玉珂日前在接受中國證券報記者專訪時表示，受外資回流的影響，國內房屋等人民幣計價資產可能會有所貶值。部分房企的海外融資成本也會有所提高，但由于成本較低，除非國內的金融政策有較大調整，否則人民幣貶值不會影響到房企海外融資的步伐。
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