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　　一方面是國內(nèi)開發(fā)環(huán)境進(jìn)一步緊縮，利潤率走低;一方面是調(diào)控政策持續(xù)，且不明朗——大型房企出海投資越發(fā)成為品牌開發(fā)商的新選擇。2012年以來，我國十幾家房企已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或明確的投資計(jì)劃，總投資規(guī)模高達(dá)上百億美元。隨著越來越多的中國房企開始走向國際，到海外買地、建房。未來，不論你走到世界何處，都能見到madeinchina的房子。

　　中國房企斥資百億布局海外市場

　　“市場有所升溫，但仍處于底部”，這應(yīng)該是當(dāng)下中國房企對海外房地產(chǎn)市場的共識。在這種共識下，中國房企的“出國潮”扎堆。其實(shí)，中國房企這一輪海外投資行動，始于2011年。這年7月，搜房控股用4600萬美元買下了華爾街72號將近2.23萬平方米;10月再用1470萬美元買下了這棟大樓中剩下的8175平方米，前后共花費(fèi)6000萬美元。碧桂園也在當(dāng)年底發(fā)布公告，稱與馬來西亞知名房地產(chǎn)企業(yè)Mayland設(shè)立合營公司，共同開發(fā)馬來西亞地產(chǎn)項(xiàng)目，正式宣告進(jìn)軍海外市場。次年2月，海航控股用1.3億美元買下了位于第六大道旁的酒店CassaHotelandResidences;接著又簽下號稱“全球億萬富豪俱樂部”的紐約最高住宅One57大樓的兩個整層公寓和兩套半層樓戶型公寓。

　　去年以來，萬達(dá)、綠地、碧桂園及中國鐵建、中國建筑、萬通等10余家內(nèi)地大型房企，都已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或明確的投資計(jì)劃，總投資規(guī)模達(dá)上百億美元，這個數(shù)字還將持續(xù)增長。其中，綠地集團(tuán)2014年2月28日就馬來西亞新山市兩個項(xiàng)目簽署合作備忘錄，計(jì)劃斥資近200億元人民幣進(jìn)行投資建設(shè)。3月8日以股權(quán)方式收購加拿大多倫多一項(xiàng)目，規(guī)劃

　　建設(shè)2幢高層公寓及配套商業(yè)，預(yù)計(jì)總投資將超過4億加元，約合22億元人民幣。而早在今年1月初，綠地集團(tuán)就英國倫敦兩個大型住宅項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，預(yù)計(jì)總投資將達(dá)12億英鎊，合人民幣超120億元。同時，綠地集團(tuán)登陸北美的首個項(xiàng)目——總投資達(dá)10億美元的“洛杉磯綠地中心”已于近日正式開工建設(shè)。1月24日，大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林和英國首相卡梅倫共同宣布，萬達(dá)將投資20億至30億英鎊在英國開展城市改造項(xiàng)目，主要投資萬達(dá)具有知識產(chǎn)權(quán)的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。2月27日，碧桂園在嘗到進(jìn)軍馬來西亞的甜頭后，首次進(jìn)軍澳大利亞住宅市場，斥資7300萬澳元購買位于悉尼西北部的一處開發(fā)用地，折合人民幣超4億元。1月20日，雅居樂宣布以馬幣1.86億元(約人民幣3.43億元)取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控逐漸深入并趨于常態(tài)化，中小型民營房企的生存空間被壓縮，大型房企也開始尋找轉(zhuǎn)型機(jī)會。據(jù)悉，目前中國房企海外投資的國家除了澳大利亞、韓國、馬來西亞、美國等熱門地區(qū)，也包括尼日利亞、南美洲的智利，甚至毛里求斯、巴哈馬等小島國。

　　國人海外置業(yè)也成了房企進(jìn)軍海外的動力

　　“目前多數(shù)進(jìn)軍海外的房企在國內(nèi)均有相對豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且由于意在中國富人市場，從而具備了一定程度的品牌優(yōu)勢及對客戶消費(fèi)偏好的把握?！敝袊科蟠笏吝M(jìn)軍海外，其最主要的驅(qū)動力來自于中國富人的海外置業(yè)需求。近年中國富人在海外住宅市場表現(xiàn)出強(qiáng)大的購買力及巨大的消費(fèi)潛力，在引來海外開發(fā)商廣泛關(guān)注的同時，也成為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　胡潤研究院的調(diào)查顯示，在中國，凈資產(chǎn)在100萬美元以上的有270萬人，其中30%曾在海外進(jìn)行地產(chǎn)投資。第一批走出去的超級富豪專注于高檔物業(yè)，主要以現(xiàn)金買房。世邦魏理仕發(fā)布的《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資》報(bào)告顯示，按中國當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過1000萬元人民幣的高凈值人群資產(chǎn)規(guī)模估算，未來或有1.1萬億元人民幣投向海外房地產(chǎn)市場，約占個人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。另據(jù)市場調(diào)研機(jī)構(gòu)Dealogic的統(tǒng)計(jì)，中國人在海外的房產(chǎn)交易規(guī)模已由2011年的5.47億美元猛增至2012年的18.6億美元。

　　正是看到中國人海外置業(yè)的熱潮，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭才競相跟進(jìn)。各大房企表示，緊扣中國中產(chǎn)階級生活方式的改變，是海外投資的一貫邏輯;未來中國必將形成全球最大的中產(chǎn)階級群體，與這個群體有關(guān)的產(chǎn)品和服務(wù)都是值得發(fā)展的。在海外市場經(jīng)歷了持續(xù)數(shù)年的陰跌，與國內(nèi)一線城市巨大的樓市泡沫相比，對投資人極具吸引力。以目前的樓市行情，如果在國內(nèi)一線城市購買寫字樓，靠收租金，收回成本往往要超過30年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了15年回收成本的投資標(biāo)準(zhǔn)，根本不劃算。而在海外由于購房成本低，租金相對較高，一般投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目10～15年便可收回全部投資。所以在海外大城市投資房產(chǎn)，從財(cái)務(wù)角度來說是個不錯的選擇。

　　人民幣不斷升值也進(jìn)一步提升了海外地產(chǎn)投資的回報(bào)和可行性。人民幣升值，意味著同等數(shù)量的人民幣在海外能夠買到更多貨物?！霸趪鴥?nèi)賺人民幣，到海外花美元”，海外投資本身就有利可圖，而歐美國家為了刺激經(jīng)濟(jì)，實(shí)施近乎零利率的貨幣政策，投資人還能享受到遠(yuǎn)比國內(nèi)低得多的超低貸款利率。

　　國外買房要先了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場

　　不管國內(nèi)置業(yè)人群選擇哪一種海外房產(chǎn)，由于對海外國家的投資環(huán)境不夠了解，因此也難免會遭遇一些風(fēng)險?！白畲蟮娘L(fēng)險就是對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的不熟悉。與國內(nèi)房地產(chǎn)市場少有房價下跌的情況不同，國外房地產(chǎn)行業(yè)完全市場化，房價起起伏伏。如果購房者在高位時買進(jìn)，將來可能會面臨房價下跌的情況，且國外政府也有一些防止房價上漲過快的手段，房產(chǎn)升值也不會那么快。”有專家說。

　　貸款和稅費(fèi)的問題則往往是最讓投資者頭疼的一個部分。不同國家甚至不同地區(qū)、位置在相應(yīng)的稅收及手續(xù)費(fèi)問題上都會有所不同，大大小小各種名目的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，也都需要購房者仔細(xì)關(guān)注，認(rèn)真核查。海外置業(yè)者投資前必須對房產(chǎn)交易時產(chǎn)生的稅費(fèi)清晰地掌握，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦

　　是每年征收一次。

　　對于要對所購海外房產(chǎn)進(jìn)行長期持有的投資者來說，最好還要制定較為長期、合理的規(guī)劃，內(nèi)容涉及持有成本、轉(zhuǎn)賣或繼承成本、日常打理、資產(chǎn)安全等。除了各項(xiàng)長期持有時需要支付的隱性成本之外，海外購房者還應(yīng)關(guān)注自己所購房屋在日常維修、打理上的麻煩。比如，出租空置期、居住閑置時段、定期的維修，等等。另外對于可能出現(xiàn)海嘯、颶風(fēng)、地震等自然災(zāi)害的地區(qū)，也要注意房屋的相關(guān)風(fēng)險防范問題。總之，根據(jù)自身不同的購房和投資目的來制定大致的投資規(guī)劃，才能在保證收益的情況下，控制好相應(yīng)的各類風(fēng)險。

　　購房者一定要選擇市場秩序相對穩(wěn)定、法律相對健全、商業(yè)環(huán)境較完善的經(jīng)濟(jì)體。購房前一定要做功課，去了解相關(guān)的國家、城市的法律法規(guī)以及市場的波動情況。購房前一定要聘請專業(yè)的人員，比如律師、房地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人、會計(jì)師等各方面的人來把握整個交易過程，把海外置業(yè)的風(fēng)險降到最低點(diǎn)。