2014年樓市"拐點(diǎn)"尚遠(yuǎn)分化已現(xiàn) 一線城市難降溫

2014-03-07 08:27 來源：法制晚報(bào)

[摘要] 萬科董事會主席王石在接受媒體采訪時(shí)用“非常不妙”來表達(dá)他對今年樓市的判斷，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。理性的開發(fā)商應(yīng)該是根據(jù)市場和政策的變化，及時(shí)調(diào)整銷售產(chǎn)品價(jià)格和銷售節(jié)奏，以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售。

　　萬科董事會主席王石在接受媒體采訪時(shí)用“非常不妙”來表達(dá)他對今年樓市的判斷，并稱“我不改變我的觀點(diǎn)”。

　　王石所謂“不改變”的觀點(diǎn)，是基于去年9月香港首富李嘉誠拋售內(nèi)地410億港元資產(chǎn)的消息。當(dāng)時(shí)王石在微博表示，“精明的李嘉誠先生在賣廣州、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號，小心了!”

　　無獨(dú)有偶，上月28日，SOHO中國宣布，將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司，總交易金額為人民幣52.3億元。斥資41億元投資近三年，僅溢價(jià)11.26億元，SOHO中國就將上海兩個(gè)項(xiàng)目打包拋售了。這不由得讓人再一次對2014年樓市捏了一把汗。

　　樓市當(dāng)真冷到“拐點(diǎn)”了么?

　　業(yè)界普遍預(yù)期，樓市分化的態(tài)勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點(diǎn)二線城市樓市暫難降溫，但部分三四線城市存在房價(jià)驟降的可能。整體看，2014年的樓市難言樂觀，房價(jià)漲幅可能大幅下滑。

　　而房企層面，從政策環(huán)境來看，推遲開盤并不見得是好事。理性的開發(fā)商應(yīng)該是根據(jù)市場和政策的變化，及時(shí)調(diào)整銷售產(chǎn)品價(jià)格和銷售節(jié)奏，以“小步快跑”的方式來推動今年的銷售。

　　數(shù)據(jù)

　　二三四線城市拋售

　　最大的恐慌來自二三四線城市的降價(jià)拋售。

　　近期，杭州房企個(gè)別樓盤降15%-20%，如此大幅的降價(jià)揭開了全國樓市調(diào)整的序幕。

　　引發(fā)此次大規(guī)模降價(jià)的是居高不下的庫存。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，杭州2013年末存量突破11萬套，約1464萬平方米，同比2012年末增加41.05%;2013年末常州商品房可售余量達(dá)1173.82萬平米，可售周期近20個(gè)月。市場競爭環(huán)境加劇，推動項(xiàng)目之間價(jià)格戰(zhàn)開啟。

　　事實(shí)上，杭州北海公園項(xiàng)目尾盤降價(jià)并非新鮮，在此之前，杭州各個(gè)板塊樓價(jià)已陰跌三年。而這種現(xiàn)象在長三角多個(gè)城市都存在：溫州、常州、蘇州、寧波……

　　另據(jù)了解，因嚴(yán)重供大于求而導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫，使得眾多二三四線城市多了一個(gè)名字——“鬼城”，其中最出名的應(yīng)該是內(nèi)蒙古鄂爾多斯。值得一提的是，鄂爾多斯“鬼城”現(xiàn)象在內(nèi)蒙古僅是一個(gè)縮影。目前，在國內(nèi)蔓延之勢愈演愈烈。據(jù)了解，在“鬼城”排行榜中，除內(nèi)蒙古占有多席之外，江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。有資料顯示，僅去年，國內(nèi)就出現(xiàn)了12座新“鬼城”，在這些城區(qū)內(nèi)，多數(shù)樓房都是空置率極高，很少有人。

　　房貸持續(xù)緊縮

　　與之同期發(fā)生的另一件引起市場慌亂的事件則是某銀行暫停購房貸款。

　　受此影響，2月25日房地產(chǎn)板塊承壓拖累滬深大盤雙雙跳水，上證指數(shù)盤中跌幅一度超過2%，不僅滬指跌穿了2100點(diǎn)，多方多條主要均線更是宣告失守。截至收盤，格力地產(chǎn)等6股跌停，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A和金地集團(tuán)跌幅也超6%。

　　盡管眾銀行均火速發(fā)文澄清停貸傳聞，但一葉知秋，各方普遍感受到房地產(chǎn)貸款市場的寒意。以北京為例，2014年春節(jié)前后各大銀行便悉數(shù)上調(diào)首套房貸款利率，以工農(nóng)中建為首的國有商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率，春節(jié)前的8.5折貸款優(yōu)惠基本絕跡。而光大銀行和交通銀行首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。

　　一家國有大行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，銀行已經(jīng)觀察到房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)了。房地產(chǎn)貸款此前一直被銀行視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但在經(jīng)濟(jì)下行、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，銀行對房地產(chǎn)貸款的理解已經(jīng)發(fā)生了變化。“雖然各家銀行依然受理房貸申請，但并不好批，房貸按揭壓單現(xiàn)象嚴(yán)重?！?/font>

　　二手房量價(jià)齊跌

　　除上述兩點(diǎn)之外，二手房市場的供需雙降也給樓市的走向蒙上一層陰影。連續(xù)兩月成交量下滑、統(tǒng)計(jì)均價(jià)環(huán)比下跌、掛牌量增加掛牌期卻無限延長……去年底以來，北京市二手住宅市場成交低迷，買賣雙方持續(xù)僵持，陷入觀望。

　　來自國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房價(jià)環(huán)比上漲和同比上漲的幅度都有所下降。其中，北京1月二手房價(jià)格環(huán)比下降0.1%，這也是19個(gè)月以來北京二手房價(jià)格首次出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　二手房市場成交價(jià)格的下滑，意味著自去年開始賣方漲價(jià)的心理堅(jiān)冰正在消解，在房主長期扛價(jià)、無人問津、無法達(dá)成交易的情況下，賣方堅(jiān)挺的房價(jià)有所松動，買方議價(jià)能力加強(qiáng)，因此更多房源低于報(bào)價(jià)成交。而坊間傳來的“北京二手房大量拋售、價(jià)格出現(xiàn)跳水”消息，雖然只是極個(gè)別的現(xiàn)象，但依舊影響著買賣雙方的心中的天平。

　　對比

　　“拐點(diǎn)論”

　　言過其實(shí)

　　實(shí)際上，要說拐點(diǎn)，那就必須提到2008年和2011年。2008和2011年確實(shí)是樓市的兩個(gè)“拐點(diǎn)”。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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