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　　提要2月13日上午，鄭政出〔2014〕1、2、3、4、5號(hào)地塊進(jìn)行競(jìng)拍，出讓的5個(gè)地塊包括商服、工業(yè)、城鎮(zhèn)住宅以及批發(fā)零售、住宿餐飲。其中有著地鐵概念的3號(hào)地塊經(jīng)過72輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以1.8935億元成交，樓面價(jià)約為2780元/?；馃岬耐恋嘏馁u市場(chǎng)也和當(dāng)月冷清的銷售市場(chǎng)形成了鮮明的對(duì)比。但專家分析，2月份銷售遇冷的市場(chǎng)并不影響鄭州土地未來向好的趨勢(shì)。

　　節(jié)后土地?zé)崤呐R地鐵地塊競(jìng)價(jià)72輪

　　2月13日上午9點(diǎn)，鄭政出〔2014〕1、2、3、4、5號(hào)地塊進(jìn)行競(jìng)拍。據(jù)了解，當(dāng)天出讓的5個(gè)地塊包括商服、工業(yè)、城鎮(zhèn)住宅以及批發(fā)零售、住宿餐飲，多集中在高新區(qū)。其中鄭政出〔2014〕3號(hào)地塊經(jīng)過72輪激烈競(jìng)價(jià)，最終以1.8935億元成交，溢價(jià)率79.7%，樓面價(jià)約為2780元/。另外，1號(hào)地塊為商服用地，以7312萬元起始價(jià)成交，折合樓面價(jià)約1043元/;2號(hào)地塊為工業(yè)用地，4號(hào)地塊因無人報(bào)價(jià)由鄭州市國(guó)土局收回。5號(hào)地塊經(jīng)過兩輪短暫競(jìng)價(jià)，以2.9166億元成交。

　　此次土地拍賣的焦點(diǎn)為掛牌出讓的3號(hào)地塊，該地塊位于鄭州市苑南路南、宋莊街西，出讓面積為19393.11，用于建設(shè)城鎮(zhèn)住宅、批發(fā)零售、住宿餐飲等，起始價(jià)1.0535億元。兩位競(jìng)買人對(duì)該地塊進(jìn)行了激烈的爭(zhēng)奪。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)一個(gè)半小時(shí)共72輪激烈競(jìng)價(jià)，該地塊最終以1.8935億元成交。經(jīng)估算，該地塊溢價(jià)率約為79.7%，樓面價(jià)約2790元/。

　　據(jù)相關(guān)人士分析，3號(hào)地塊之所以競(jìng)爭(zhēng)激烈，與其所在地塊的優(yōu)越性不無關(guān)系。該地段處于中原區(qū)西流湖附近，緊臨鄭州地鐵一號(hào)線西流湖站點(diǎn)，且環(huán)境適宜居住。競(jìng)價(jià)者正是看準(zhǔn)這個(gè)地塊未來巨大的升值潛力才不惜長(zhǎng)時(shí)間一拼到底。據(jù)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家，王牌企劃董事長(zhǎng)上官同君粗略測(cè)算，按照該地塊對(duì)外公布的靜態(tài)數(shù)據(jù)來看，該地塊成本價(jià)可能會(huì)達(dá)到5800元/平方米左右，最終房屋售價(jià)最低也得超過8000元/平方米。

　　據(jù)了解，節(jié)后2月份鄭州市區(qū)掛牌出讓建設(shè)用地出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)，各類用地投放量高達(dá)61塊，面積高達(dá)4192.24畝。其中，商住房用地計(jì)劃投放32塊，面積達(dá)到2291.83畝。從已經(jīng)成交的情況來看，2月10日有3塊工業(yè)用地、3塊住宅用地掛牌出讓，面積達(dá)到453.34畝，均為經(jīng)開區(qū)用地。2月11日投放的6塊建設(shè)用地也位于經(jīng)開區(qū)，面積達(dá)到451.27畝。昨日投放量達(dá)到10塊，面積累計(jì)為511.83畝。也就是說，這幾天單日的投放量均超過了1月份的整月成交量。

　　春節(jié)商品房銷售遇冷但不影響土地走高

　　而相比土地市場(chǎng)的火熱，鄭州1月份和春節(jié)期間商品房銷售市場(chǎng)并不盡如人意。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月鄭州樓市由于春節(jié)假期降溫明顯，開盤活動(dòng)銳減，開發(fā)商促銷活動(dòng)大幅減少，僅有個(gè)別樓盤采取低首付、新年特惠等活動(dòng)吸引回鄉(xiāng)置業(yè)人群。1月鄭州共有綠都廣場(chǎng)、盛潤(rùn)小城之春、非常旺角、正弘高新數(shù)碼港、正商花語里等5個(gè)項(xiàng)目開盤，開盤活動(dòng)較上月減少77%，樓市降溫明顯。2月3日-9日期間，鄭州商品住宅銷售42套，成交均價(jià)為8532元/平方米，成交總額約3307.9萬元。部分樓盤一周到訪量?jī)H個(gè)位數(shù)，零成交也并不鮮見。

　　放眼全國(guó)市場(chǎng)，2014年年初，全國(guó)重要城市住宅銷售十分平淡。中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市樓市成交量環(huán)比下降。其中，1月北、上、廣、深4個(gè)一線城市樓市成交集體遇冷，上海商品住宅成交環(huán)比下降30.65%;深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%。

　　2014年2月，各地因春節(jié)因素，樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn)，商品住宅成交量出現(xiàn)“普跌”。比如：從大年初一至初七(2月6日)七天春節(jié)長(zhǎng)假時(shí)間，廣州僅網(wǎng)簽成交了62套，日均成交量不到9套;在此期間上海商品住宅也只成交了29套，杭州主城區(qū)僅預(yù)定3套成交2套。

　　土地的熱情與住房銷售市場(chǎng)的停滯相矛盾的現(xiàn)象似乎有點(diǎn)不正常。鄭州土地為何逆銷售市場(chǎng)方向而行?對(duì)此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：市場(chǎng)進(jìn)入春節(jié)傳統(tǒng)銷售淡季時(shí)間段，春節(jié)長(zhǎng)假的數(shù)據(jù)哪怕再低也不具有任何市場(chǎng)趨勢(shì)意義。另外，在春節(jié)前后開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏放緩，將更多的推盤計(jì)劃放到2014年春節(jié)之后，或者政策調(diào)控效果逐漸趨弱的第二季度。在大中城市，市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，市場(chǎng)基本面沒有改變。不僅如此，隨著市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)，一線城市、二線城市等重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)逐漸升溫態(tài)勢(shì)，政府集中推地和優(yōu)質(zhì)地塊批量入市激發(fā)了開發(fā)商回歸一二線城市的拿地?zé)崆?，交易量穩(wěn)步回升，地價(jià)隨之還會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性上漲。

　　上官同君認(rèn)為，目前，一二線城市尤其是一線城市短期內(nèi)土地供應(yīng)總量仍然偏少，市場(chǎng)供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)仍將引來品牌房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。此次鄭州推出的5個(gè)地塊，有著地鐵概念的3號(hào)地塊受到熱捧，就證明了優(yōu)質(zhì)地塊一直會(huì)是開發(fā)商青睞的對(duì)象。