[摘要] 如果宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好,地產(chǎn)通常會(huì)受到打壓,一旦GDP增速有所下降,地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力。2013年行業(yè)取得了歷史性的突破,到了7萬(wàn)億住宅銷售總額,這是因?yàn)橹伴_(kāi)工量高,但是2011年開(kāi)工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),也就是說(shuō)增速開(kāi)始出現(xiàn)放緩了。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng):
三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)
2014年至少有三條主線將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。其一是GDP和房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系。如果宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好,地產(chǎn)通常會(huì)受到打壓,一旦GDP增速有所下降,地產(chǎn)將會(huì)被視為重要推動(dòng)力。 預(yù)計(jì)今年的宏觀經(jīng)濟(jì)不會(huì)太好,也不會(huì)太差。
第二條主線是供給。據(jù)統(tǒng)計(jì),全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為31304.5億元人民幣,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面積143569萬(wàn)平方米,同比增加10%。由此可見(jiàn),土地供應(yīng)量增加的趨勢(shì)會(huì)持續(xù),一方面,通常土地兩三年后才能上市形成供應(yīng),市場(chǎng)調(diào)整通常以三年為一個(gè)周期。而在政府壟斷供給的局面下,也難以形成更大規(guī)模的供應(yīng)。另一方面,部分城市的住房需求仍舊十分旺盛。
第三條主線是改革。越市場(chǎng)化,對(duì)企業(yè)越有利。市場(chǎng)化方向明確以后,證監(jiān)會(huì)會(huì)逐步放開(kāi)房企融資的審批,審批速度也將會(huì)加快。而2014年將誕生新的一批銷售額千億企業(yè),20個(gè)以上的500億企業(yè),市場(chǎng)集中度會(huì)越來(lái)越高。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松:
一線城市租金將持續(xù)上漲
1.2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸??垂?yīng),2014年待去化的面積依然會(huì)同比增長(zhǎng)10%。可售面積在增加,需求在放緩,如果是這樣的話,今年市場(chǎng)要著陸,硬著陸就是最不希望發(fā)生的。
2.行業(yè)總成交面積進(jìn)入中期高位平臺(tái),但增速放緩。2013年行業(yè)取得了歷史性的突破,到了7萬(wàn)億住宅銷售總額,這是因?yàn)橹伴_(kāi)工量高,但是2011年開(kāi)工量已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn),也就是說(shuō)增速開(kāi)始出現(xiàn)放緩了。
3.50個(gè)城市是關(guān)注重點(diǎn),二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。在一線城市,30億元拿一塊地都已經(jīng)很不容易了,地價(jià)太高了。所以今年二線城市,也就是以省會(huì)城市為主導(dǎo)的情況開(kāi)始出現(xiàn),一線城市扎堆的現(xiàn)象消減一些。
4.二三線城市商業(yè)泡沫凸顯,價(jià)格回調(diào)。
5.投資客不會(huì)明顯增加。今年投資客可能還要少,房地產(chǎn)去投資化的趨勢(shì)越加明朗。
6.35歲以下是絕對(duì)的需求的主力,占比會(huì)持續(xù)提升。
7.大者恒大,行業(yè)集中度迅速提升。前20名開(kāi)發(fā)商占房地產(chǎn)份額快速上升,上升的幅度超過(guò)以往,前十上升的速度也很快。中國(guó)房地產(chǎn)份額正在發(fā)生深刻的變化,就是大者恒大,越來(lái)越大,能力越來(lái)越強(qiáng)。
8.開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和ROE下滑,開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)面臨嚴(yán)酷的精細(xì)化考驗(yàn)。
9.過(guò)于激進(jìn)中小開(kāi)發(fā)商將面臨短期償付危機(jī)。
10.一線城市的現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動(dòng)租金長(zhǎng)期持續(xù)上漲。
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