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　　土地?zé)豳u、調(diào)控升級(jí)、精裝分拆、以房養(yǎng)老、自住型商品房、小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正……這些陌生或熟悉的詞匯譜寫了2013年中國(guó)樓市的奏鳴曲。這一年絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)依舊延續(xù)著“邊調(diào)控邊漲價(jià)”的規(guī)律。開發(fā)商一再聲稱自己不再是暴利行業(yè)但卻勇敢地在各地爭(zhēng)搶“地王”。面粉貴過面包了面包還在限購(gòu)中。五味雜陳一間房子仍是希望與絕望的混合載體有房的和沒房的都在期待著樓市2014的變革。

　　失控的調(diào)控目標(biāo)

　　2013年樓市以土地市場(chǎng)的熱鬧開局。僅1、2月份北京土地成交額已達(dá)230億元超過2012年全年土地出讓金收入的一半。在此背景下2月20日國(guó)務(wù)院會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施即史上最為嚴(yán)厲的“國(guó)五條”正式拉開了新一輪樓市調(diào)控的序幕。

　　“國(guó)五條”出臺(tái)后一個(gè)月各地細(xì)則紛紛落地北京版“京五條”將調(diào)控政策執(zhí)行得最徹底。4月1日是新舊政策的節(jié)點(diǎn)之前沒趕上完成交易的二手房主不得不繳納20%的個(gè)人所得稅二手房市場(chǎng)因此短暫遇冷。不過從來是“上有政策下有對(duì)策”“聰明”的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想到了合理避稅的方法一場(chǎng)轟轟烈烈的假“離婚潮”于是上演了。

　　“聰明”的不只是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人開發(fā)商們更不遜色。為了規(guī)避“限價(jià)”開發(fā)商們一起玩起了“精裝分拆”的游戲即買房人在簽購(gòu)房合同交首付的同時(shí)還必須交一筆幾十萬(wàn)的裝修費(fèi)說白了就是曲線漲價(jià)。

　　直到10月23日北京出臺(tái)以“自住型商品房”政策為核心的“京七條”叫停了“精裝分拆”的違規(guī)銷售辦法。各地也紛紛出臺(tái)加強(qiáng)版調(diào)控政策。不過這一輪輪的調(diào)控之手并沒能把全國(guó)大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)按下去北上廣深連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)同比上漲超過20%。包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)斷言一線城市今年無法完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　開發(fā)商玩命拿地

　　地王這一一度被人漸漸淡忘的詞匯在2013年再次為購(gòu)房人所熟悉。而每一次地王的誕生都會(huì)讓周圍的開發(fā)商竊喜“地價(jià)都這么高了我的房子總不能賣不過地價(jià)吧?！痹陂_發(fā)商眼中只要旁邊有高價(jià)地拍出就相當(dāng)于坐等著收錢。

　　盡管住宅用地價(jià)格上限早就明確溢價(jià)率不得超過50%到達(dá)上線后需要配建保障房或自住型商品房面積;在北京預(yù)售項(xiàng)目的擬定售價(jià)也被約定。但這些明顯限制了開發(fā)商利潤(rùn)的規(guī)定卻依然無法熄滅房企拿地的積極性。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示2013年一線城市賣地收入突破5000億元暴漲150%上海一個(gè)城市就突破了2000億元。

　　誰(shuí)在“激進(jìn)”?這不是難解的秘密。這一年一向主打三、四線城市的恒大集團(tuán)不僅拿下北京限價(jià)房、自住型商品房用地還在上海、南京等城市頻頻出手拿地;綠地更是一口氣在北京拿下15宗地塊;萬(wàn)科在全國(guó)的拿地總額突破778億元其中收入北京10宗地塊后還沒有收手的意思。

　　你出手了嗎

　　如火如荼的樓市一直不乏潑冷水的聲音。以溫州樓市崩盤為鑒房地產(chǎn)泡沫破裂的警鐘不斷敲響但同時(shí)也總有N個(gè)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的理由涌現(xiàn)。

　　獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠像過去十年一樣的堅(jiān)定:“現(xiàn)在千萬(wàn)不要去買房。”他認(rèn)為判斷未來房?jī)r(jià)是否會(huì)下降需要看人民幣是否會(huì)貶值。不過更多的人和全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生想的一樣在中國(guó)繼續(xù)維持低利率的政策同時(shí)流動(dòng)性不太低的情況下選擇購(gòu)房是明智之舉但要選擇有城市競(jìng)爭(zhēng)力的地方出手。

　　2013年你出手了嗎?還是單身的白領(lǐng)王慧一年到頭都在糾結(jié)要不要出手買房。年初時(shí)她的一個(gè)朋友趕在“京五條”細(xì)則落地之前“搶”到了一套位于五環(huán)的一居室一個(gè)周末馬不停蹄心力交瘁。她自己也跟著慌張地看但眼見著房?jī)r(jià)嗖嗖地漲起來失去了出手的勇氣。年底了朋友住進(jìn)了自己的房子并在聚會(huì)時(shí)慶幸現(xiàn)在這套房的房?jī)r(jià)已經(jīng)把裝修和稅錢賺出來了。王慧還真有點(diǎn)后悔。

　　好在幸運(yùn)的她符合申請(qǐng)購(gòu)買自住型商品房的條件。王慧認(rèn)為最理想的方案就是能中簽自住型商品房即使未來房?jī)r(jià)下跌還有30%的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。北京首個(gè)自住型商品房——恒大御景灣網(wǎng)上申請(qǐng)人數(shù)超過了14.8萬(wàn)人而一共才有2000余套房源。“中簽率雖然低但總還有希望吧。”這是王慧2014年最大的期待。

　　值得記住

　　長(zhǎng)效機(jī)制

　　屢次調(diào)控不見成效并被賦予有房?jī)r(jià)“推手”嫌疑的“國(guó)八條”、“國(guó)五條”等“國(guó)”字頭調(diào)控政策一直飽受爭(zhēng)議。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇甚至稱“過去調(diào)控一直是給病人打麻藥治標(biāo)不治本。”于是建立長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲日益高漲。

　　住建部研究中心主任秦虹今年也多次在公開場(chǎng)合提到中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正在制定中。她解釋建立長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵是要構(gòu)建一個(gè)覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系在改革的基礎(chǔ)上施以各項(xiàng)土地的、財(cái)政的、稅收的、金融的配套改革政策并堅(jiān)定落實(shí)。“以學(xué)區(qū)房為例如果不對(duì)教育進(jìn)行改革對(duì)教育資源進(jìn)行調(diào)配學(xué)區(qū)房的價(jià)格就難以回歸正常。”秦虹說。

　　2013年建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)以及加快房地產(chǎn)稅立法的政策已發(fā)先聲隨著土地制度、財(cái)稅制度改革進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅等相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制有望逐步確立。

　　限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)

　　今年3月底出臺(tái)的北京樓市調(diào)整細(xì)則中明確提出將進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格逐步將其納入限價(jià)房序列管理。具體辦法是通過推出　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊建設(shè)“單套總價(jià)基本在200萬(wàn)元以內(nèi)比周邊商品房?jī)r(jià)格低30%”的房子這就是新生的“自住型商品房”。

　　按照規(guī)劃北京市將在今明兩年內(nèi)推出7萬(wàn)套自住型商品房至今已拍出20宗自住型商品房用地其中第一個(gè)項(xiàng)目“豆各莊地塊——恒大御景灣”已進(jìn)入買房人資格預(yù)審階段。

　　“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”即對(duì)掛牌出讓的土地限定最高總價(jià)然后由配建的保障性住房面積決定誰(shuí)勝出。地塊仍然搶手今年成交的房山地塊中商品房部分的樓面價(jià)也已經(jīng)超過2萬(wàn)元。