[摘要] 日前，國務院常務會議決定，建立不動產統(tǒng)一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。只有確保每個人只有一個身份證號、全社會統(tǒng)一的信用記錄能夠聯(lián)網，不動產統(tǒng)一登記才不會流于形式，“龔愛愛”式的違法行為才能無處遁形。
日前，國務院常務會議決定，建立不動產統(tǒng)一登記制度，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔。這是中國不動產登記制度的重大突破。
實行多年的分散登記為何要改革?不動產統(tǒng)一登記將給我們生活帶來哪些深遠影響?推進不動產統(tǒng)一登記又將面臨怎樣的挑戰(zhàn)?記者就此進行了采訪。
■分散登記為何急需改變?
——分散的不動產信息成了部門獨占資源，給企業(yè)、百姓帶來諸多不便，還給了一些人鉆不動產分散登記漏洞的機會
一個人在全國共有幾套房，能否實現(xiàn)便捷聯(lián)網查詢?對不起，目前還辦不到。
轉讓房屋，能否不用土地、住房部門兩頭跑，一下就辦好?不好意思，現(xiàn)在大多數(shù)地方還實現(xiàn)不了。
同一塊地，國土部門認定是園地，林業(yè)部門認定是林地，征地補償時發(fā)生糾紛怎么辦?很遺憾，眼下只能各說各的理，最終裁決只能上法庭。
急著用錢，到銀行辦理房地產抵押，銀行能否迅速了解你的房、地狀態(tài)?真抱歉，房、地當下是分別登記，兩個部門管理，只能分頭查詢，必須等上很長時間才能有結果……
類似場景，幾乎每天都在我們的生活中上演著，而造成這一局面的根源就在于不動產登記方式不合理。
“不動產登記聽起來很專業(yè)，其實它與我們的生活息息相關，像土地、房屋、草原、林地、海域等這些我們經常打交道的都屬于不動產范疇，不動產登記的作用很重要，它能夠幫助我們明晰不動產產權，規(guī)范不動產交易秩序，維護交易安全?！敝袊恋氐V產法律事務中心副總登記師劉燕萍說。
目前，我國不動產實行的是分散登記制度。何為分散登記?通俗地說，就是不同部門各管一攤。如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門登記，房屋所有權等由住房和城鄉(xiāng)建設部門登記，林地所有權和使用權由林業(yè)部門登記，水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權由漁業(yè)部門登記，海域使用權則由海洋部門登記。登記查詢有的已經實現(xiàn)了多地聯(lián)網，有的則在一個地區(qū)內都很難信息共享。
“這種不動產分散登記的模式，是計劃經濟的產物，當時主要是為了加強行政管理，保證計劃落實，有其合理之處?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院研究員黃小虎說，但是，隨著經濟社會的發(fā)展，不動產交易活動日趨活躍，人地關系、利益關系日趨復雜，市場經濟對歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢的產權制度要求越來越高，分散登記的弊端日益凸顯。
一方面，由于登記工作分散在多個部門，不動產信息成了部門獨占資源，造成了“信息孤島”。不僅企業(yè)、群眾在辦理相關手續(xù)過程中，需要在多個部門間跑腿，而且，其他部門要想共享信息資源，也常遭遇扯皮困局。另一方面，分散登記造成了權屬界線不清、權利歸屬不明等問題，導致糾紛頻發(fā)，擾亂了不動產交易市場秩序。
更重要的是，不動產分散登記還給了一些人鉆制度漏洞的機會，通過違規(guī)手段攫取大量財富。近年來，“房姐”、“房叔”、“房妹”事件屢有發(fā)生，造成的影響十分惡劣。這些都與分散登記導致信息難統(tǒng)一，該登記的沒登記、該互通的沒互通，登記和管理、運行與監(jiān)控完全脫離密切相關，暴露了我們在不動產登記制度上的短板。
■統(tǒng)一登記能成反腐、控房價的利劍嗎?
——公眾對不動產統(tǒng)一登記寄予反腐、控房價等期望，但統(tǒng)一登記的當前功能主要在于物權公示，實施后將使合法財產得到更好保護，群眾辦事更方便
對于不動產統(tǒng)一登記，很多人將其理解為國家刺向腐敗、高房價的一支利箭，認為一旦實現(xiàn)統(tǒng)一登記，貪官就將無處遁形，房價也會應聲而降。不動產統(tǒng)一登記真有這么大的威力?
“公眾對不動產統(tǒng)一登記寄予厚望可以理解，但不動產統(tǒng)一登記的功能主要還在于物權公示和保障交易安全，對此不應片面解讀?！眲⒀嗥颊f。
劉燕萍指出，很多人覺得不動產統(tǒng)一登記能反腐，是因為他們認為，建立信息公開查詢系統(tǒng)后，就能隨便查詢官員的財產情況，一些不動產領域的腐敗現(xiàn)象會自動暴露?！斑@樣理解是一種誤讀，即便在國外，不動產信息也不可能放在網上誰想看就看，不動產登記資料公開查詢制度建設，必須同時滿足保護財產權和公民隱私權的需要，合理確定查詢范圍，根據(jù)查詢主體和查詢目的設置合理的界限?！?/font>
除了查詢受限外，有關專家也指出，目前不動產登記并非強制。如果有人收受賄賂的房屋后不拿來交易，完全可以不辦登記。就算辦登記，也可以登記在他人名下，或違法取得多個證件來辦理登記。這種情況下，單靠一個統(tǒng)一登記制度很難實現(xiàn)反腐目標。
至于降房價，不動產統(tǒng)一登記自身也很難發(fā)揮作用。黃小虎指出，實行不動產統(tǒng)一登記，摸清了不動產的底數(shù)，有利于房地產稅制建設，為未來房產稅等征收奠定堅實基礎。但是，房價的決定因素是復雜的，登記上的統(tǒng)一，并不一定會對房地產市場產生直接影響，不宜寄予太高期望?！暗遣豢煞裾J，統(tǒng)一登記后，會有助于國家對不動產市場進行有效的宏觀調控?！?/font>
難挑反腐和降房價的大梁，是否就意味著不動產統(tǒng)一登記不重要了?其實不然。
“十八屆三中全會明確提出，使市場在資源配置中起決定性作用，要想實現(xiàn)這一目標，產權清晰是基本前提。”黃小虎說，不動產物權是重要的財產權，只有通過不動產統(tǒng)一登記，明晰不動產的歸屬，市場交易的效率和安全才有保證，下一步改革也才能有序向縱深推進。
同時，不動產統(tǒng)一登記制度也是成熟市場經濟國家實行的一項基本的物權制度。從國外的實踐看，實行不動產統(tǒng)一登記，將帶來諸多深層次變革。
不動產權利人合法財產會得到更好保護。統(tǒng)一登記后，將減少甚至杜絕重登、漏登問題，最大限度地消除因分散登記潛藏的風險，減少權屬糾紛，從而保障不動產交易安全和維護不動產合法權益。
政府治理效率和水平也將大大提升，群眾辦事會更加方便。不動產登記職責整合為一個部門承擔，有助于減少部門職責交叉和分散，簡化和規(guī)范辦事程序，提高辦事效率，降低行政成本，減輕群眾負擔，大大提高政府的公信力。
■全國統(tǒng)一登記要邁幾道坎?
——不動產登記制度發(fā)揮更大作用，需要身份認證體系和信用體系建設相配合
雖然不動產統(tǒng)一登記意義重大，國務院也明確了不動產統(tǒng)一登記的任務、分工和時間表，但要真正實現(xiàn)登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”目標，并非易事。
“法律依據(jù)不統(tǒng)一的問題首先要解決?！北本煼洞髮W珠海分校不動產學院副院長黃偉說，目前對不動產進行登記，各部門都有自己的法律依據(jù)，又出臺了相應的部門規(guī)章?！斑@些法律法規(guī)政策有不少交叉、重疊的地方，應盡快梳理評估，做出調整?！?/font>
除了法律要調整，登記機構如何順利實現(xiàn)統(tǒng)一，也面臨不小挑戰(zhàn)。現(xiàn)在，國家部門層面統(tǒng)一登記職責已基本明確：由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，行業(yè)管理和不動產交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由相關部門承擔。專家指出，由于這些不動產實行的都是屬地登記，下一步關鍵是地方如何操作?！敖y(tǒng)一登記機構這個工作，在地方如果單靠國土資源部門，基本上很難推動?！蔽靼彩袊临Y源局地籍處處長張博認為，必須要在中央統(tǒng)一督導下，明確由地方主要領導牽頭落實，才能打破部門利益阻隔，將不動產登記盡快統(tǒng)一。
頂層設計難，具體落實也不易。劉燕萍指出，過去在分散登記體制下，大量登記信息集中在縣市級登記部門，很多信息保存方式還停留在紙質階段，即便信息化已完成的地方也面臨著系統(tǒng)不同、數(shù)據(jù)參數(shù)格式各異的問題，如何將這些信息有機地統(tǒng)一在一個平臺上，是一個不小的考驗。
此外，不動產登記制度要想在更大范圍發(fā)揮更多作用，還需要身份認證體系和信用體系建設相配合。目前，不動產登記仍主要依賴于身份證。如果像陜西“房姐”龔愛愛那樣，一個人有多個戶口，而且每個戶口都是從正規(guī)部門辦出來的，并進入了正規(guī)系統(tǒng)內，在系統(tǒng)內被認定為“真”的，那么就可輕松將多套不動產分散到不同戶口名下。登記機構對此很難查出來，統(tǒng)一登記、全國聯(lián)網也看不出什么異常。依托這些登記信息進行房地產調控，如征收房產稅等，雖然較此前全國信息不聯(lián)網時更有準頭，但依然可能出現(xiàn)一定程度的偏差。
有關專家指出，不動產統(tǒng)一登記制度是一項基礎性的工作，而其背后還有更基礎的身份證和統(tǒng)一社會信用代碼等制度。只有確保每個人只有一個身份證號、全社會統(tǒng)一的信用記錄能夠聯(lián)網，不動產統(tǒng)一登記才不會流于形式，“龔愛愛”式的違法行為才能無處遁形。
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