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　　近日，習(xí)近平總書記主持召開(kāi)政治局會(huì)議，分析研究了2014年經(jīng)濟(jì)工作，提出要做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。此前，在十八屆三中全會(huì)召開(kāi)前夕，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行集中學(xué)習(xí)。這些情況表明，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策或?qū)⒏幼⒅亻L(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，同時(shí)樓市運(yùn)行存在調(diào)整需要，資金面約束也在增強(qiáng)，在此背景下，明年樓市預(yù)期演化或?qū)⑴R近拐點(diǎn)。

　　首先，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將更加注重長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。以抑制短期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲為目的的調(diào)控政策，往往會(huì)因?yàn)閷?duì)住房需求抑制偏多，可能會(huì)加劇未來(lái)供求失衡的矛盾，進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。從目前公開(kāi)發(fā)布的有關(guān)政策文件分析，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將更加注重長(zhǎng)期穩(wěn)定機(jī)制建設(shè)，從建立全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度入手，加大保障性住房建設(shè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)，完善差別化調(diào)控措施等等，將重新塑造房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的外部政策環(huán)境，勢(shì)必對(duì)未來(lái)樓市預(yù)期產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　第二，樓市運(yùn)行存在調(diào)整需要。從2012年四季度樓市復(fù)蘇被確認(rèn)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)至今呈現(xiàn)出一年多的持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。在交易動(dòng)能連續(xù)釋放后，存在技術(shù)上調(diào)整的需要。雖然11月全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.68%，為自2012年6月以來(lái)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅比10月縮小0.56個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低水平。同時(shí)，交易增長(zhǎng)也出現(xiàn)放緩，2013年1月至10月，全國(guó)商品房銷售面積增速比1至9月回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。還有，樓市區(qū)域分化較為嚴(yán)重，與熱點(diǎn)城市住房供不應(yīng)求不同，部分二三線城市供過(guò)于求矛盾開(kāi)始有所顯現(xiàn)。即使是在一線城市，高房?jī)r(jià)對(duì)市場(chǎng)成交量漸起抑制作用，相當(dāng)部分以中等收入人群為主的剛性住房需求將被擠出住房市場(chǎng)。這樣一來(lái)，即使沒(méi)有政府施加額外的房地產(chǎn)調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身也存在調(diào)整需要。

　　第三，資金面的約束作用將會(huì)逐步強(qiáng)化。從本質(zhì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是市場(chǎng)供求的集中反映。但房地產(chǎn)兼具商品和投資屬性，市場(chǎng)需求并不完全是真實(shí)的居住需求。尤其是資金面的過(guò)度聚集，使得房?jī)r(jià)脫離真實(shí)價(jià)值并存在向泡沫演變的趨勢(shì)。因此，無(wú)論是從國(guó)別經(jīng)驗(yàn)還是歷史實(shí)踐看，資金面約束作用增強(qiáng)，往往是抑制房?jī)r(jià)上漲的有效工具。應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)期間超常規(guī)模的貨幣供應(yīng)，需要在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期逐步吸收。這就需要今后必須堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，逐步強(qiáng)化資金面的約束作用，通過(guò)貨幣供應(yīng)增速的適度放緩，增強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸收貨幣能力。從今年貨幣市場(chǎng)運(yùn)行變化情況看，資金成本總體呈現(xiàn)出波動(dòng)上行態(tài)勢(shì)，這勢(shì)必也會(huì)影響到房地產(chǎn)融資成本和規(guī)模。

　　過(guò)去十年，由房?jī)r(jià)持續(xù)上漲所形成的一致性房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，有可能會(huì)在近期面臨拐點(diǎn)。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)購(gòu)地、金融杠桿在房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度運(yùn)用等等，都是房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不完善的反映，這些都需要在全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革的大框架中得到解決。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策演變，資金面約束增強(qiáng)，只是樓市運(yùn)行的外部環(huán)境變化。真正需要的是理性住房消費(fèi)理念，這才是防止樓市大幅波動(dòng)的關(guān)鍵。