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　　前三季度，調(diào)控政策層出不窮、地產(chǎn)群雄爭霸全城、購房者舉棋不定，而依舊不明朗的樓市霧靄重重，地產(chǎn)列車難尋樓市軌跡。

　　在“升級版限購令”之下，鄭州樓市應(yīng)聲下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，開發(fā)商年底沖量在即，資金回籠壓力明顯增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底樓市或?qū)㈦y以延續(xù)去年暖冬形勢，難言翹尾行情。

　　供應(yīng)與存量并存 銷售壓力加大

　　自9月份以來，鄭州樓市就進(jìn)入了密集的推盤期，根據(jù)鄭州新浪樂居的統(tǒng)計，9月份鄭州共有23個樓盤入市，10月則有26個樓盤新入或加推。

　　而接下來的11月，入市房源還將繼續(xù)增長，共有30家樓盤推出房源，其中純新盤16個，占總量的近53.3%，總體住宅類型27個，占據(jù)開盤總數(shù)90%。

　　值得注意的是，入市房源除了占絕對主力的剛需兩房、三房戶型外，第四季度，鄭州郊縣高端大盤也紛紛積極入市，在爭搶本地區(qū)高消費客源之外，也在分搶鄭州客源。

　　盡管目前尚無準(zhǔn)確數(shù)據(jù)說明四季度將有多少房源入市，但從11月激增的開盤數(shù)量中可以看出，四季度入市房源或創(chuàng)下年度新高。

　　一方面是供應(yīng)量增大，另一方面則是高庫存的存在。據(jù)克而瑞(CRIC)發(fā)布的數(shù)據(jù)，鄭州9月開盤項目整體去化率為62.23%，整體去化水平較一般，多數(shù)項目的主力產(chǎn)品為80㎡-90㎡的兩房和小三房，以剛需產(chǎn)品為開盤主推。

　　在9月份開盤的14個項目，僅有6個樓盤開盤去化率在80%以上，個別項目開盤去化甚至不足30%，各個項目去化差異性明顯。

　　鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)表明，截至9月底，市區(qū)商品房累計可售面積為1193.68萬平方米，同比增長54.45%。其中，商品住房累計可售面積為394.65萬平方米，同比增長8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期為6個月，逼近合理存量水平底線。業(yè)內(nèi)預(yù)計，隨著四季度入市房源的增加，住宅庫存量將進(jìn)一步增多，很有可能突破存量房的合理水平線。而不少開發(fā)商亦表示，四季度將面臨更大的銷售壓力。

　　“我們樓盤今年以來開了三次盤，每次開盤效果都不是很好，全年任務(wù)能否完成，第四季度很關(guān)鍵，但就目前情況而言，完成任務(wù)的壓力非常大。”東區(qū)某樓盤的營銷負(fù)責(zé)人對記者表示。

　　限購與限價同在 房企難以提價

　　2013年9月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局升級版“限購令”發(fā)布以來，已經(jīng)取得了一定的成效。據(jù)統(tǒng)計，鄭州市八九月份商品住房價格分別為每平方米7589元和7561元，已連續(xù)兩個月下探。

　　在“限購令”發(fā)布之時，房管局還提出了提出“房價零增長”目標(biāo)。根據(jù)這一目標(biāo)，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。

　　相比限購令，限價令對于開發(fā)商的限制更為直接，房企紛紛表示不敢貿(mào)然提價。據(jù)悉，目前鄭州市已經(jīng)有200多個項目按照“零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。這些項目，既有6000多元/平方米的“剛需盤”，又有1.6萬元/平方米的“珍稀盤”，更多的是8000元/平方米左右的“大眾盤”。

　　此舉被認(rèn)為直接卡住了開發(fā)商的“喉嚨”，據(jù)記者了解，9月份，鄭州市又有26家樓盤因為房價上漲，被鄭州市房管局約談負(fù)責(zé)人、停止網(wǎng)簽，并要求限期進(jìn)行整改。

　　“限價令就相當(dāng)于懸在開發(fā)商頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍，你價格定高了，就拿不到預(yù)售證，沒法銷售，所以接下來開發(fā)商在提價方面會相當(dāng)謹(jǐn)慎?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會秘書長葉琦也表示，前期出現(xiàn)的商品住房價格上漲，是由短期供應(yīng)不足導(dǎo)致的短暫性需求緊張造成的。針對這一情況，年底前將有300多萬平方米的中小套型普通商品住房陸續(xù)投放市場，屆時房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出供求平衡、價格穩(wěn)定的態(tài)勢。