房企平均毛利率創(chuàng)3年新低陽光股份為萬科3.3倍

2013-10-31 08:38 來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《證券日報(bào)》

[摘要] 《證券日報(bào)》記者根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，即使是104家房企前三季度的平均銷售毛利率也低于83家房企近3年中每一年的平均銷售毛利率。更為值得注意的是，在這種情勢下，陽光股份的銷售毛利率水平卻同比大增，而且以104家房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率36.7%的近3倍水平居于榜首。

　　截至10月30日，記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)公布三季報(bào)的104家房企平均銷售毛利率為36.7%，2012年同期則為39.7%，同比下降3%，其中，陽光股份銷售毛利率達(dá)105.91%居行業(yè)之首，約占行業(yè)平均毛利率的3倍，同時也是萬科銷售毛利率的3.3倍左右。

　　實(shí)際上，據(jù)《證券日報(bào)》記者監(jiān)測，多家在港上市的內(nèi)地房企今年上半年毛利率水平就已經(jīng)開始下滑，而且個別大型房企毛利率同比下滑幅度甚至超過10個百分點(diǎn)。

　　對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，銷售毛利率的變化一般歸因于項(xiàng)目的拿地成本和企業(yè)的資金成本的變動，而拿地成本升高是導(dǎo)致房企毛利率水平下跌的一個重要因素。

　　平均毛利率創(chuàng)3年新低

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，滬深兩市已經(jīng)公布三季報(bào)的104家上市房企毛利率水平多數(shù)維持在30%左右。其中，72家銷售毛利率水平在30%以上，占比達(dá)69.23%；36家房企毛利率水平在40%以上，占比達(dá)34.62%；17家房企毛利率在50%以上，占比為16.35%；超過60%的則為7家；而超過100%的僅一家，即陽光股份。

　　除此之外，僅有一家上市房企毛利率水平為負(fù)值，該房企為中房股份，銷售毛利率為-5.19%。

　　值得一提的是，行業(yè)領(lǐng)跑者萬科和保利毛利率水平分別為32.14%和32.73%；招商地產(chǎn)則為46.36%；而老牌房企首開股份和華遠(yuǎn)地產(chǎn)則分別為41.38%和41.49%。

　　實(shí)際上，縱觀104家上市房企的毛利率水平，雖然平均毛利率僅同比微跌3%，但毛利率增長率下滑幅度超過10個百分點(diǎn)的企業(yè)卻多達(dá)54家，占比超過一半以上。此外，71家銷售毛利率水平增速同比下滑，占比達(dá)到68.27%。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭向《證券日報(bào)》記者表示，在上述104家房企毛利率數(shù)據(jù)中，剔除鏈家地產(chǎn)歷年來未監(jiān)測到的房企毛利率數(shù)據(jù)后，從剩余83家連續(xù)有相關(guān)數(shù)據(jù)的情況來看，其今年前三季度平均銷售毛利率為36.89%，這意味著創(chuàng)下了3年內(nèi)的新低。

　　不過，《證券日報(bào)》記者根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，即使是104家房企前三季度的平均銷售毛利率也低于83家房企近3年中每一年的平均銷售毛利率。

　　張旭稱，房企毛利率持續(xù)下滑說明土地及建安等成本的增加已經(jīng)超過了房價(jià)的上漲速度。同時，從當(dāng)前市場情況看，房價(jià)的上漲幅度將會進(jìn)一步放緩，新的房地產(chǎn)調(diào)控措施不斷出臺，房企保利潤的壓力也將越來越大。

　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者表示，今年前三季度房企銷售業(yè)績雖然大增，但是銷售毛利率卻不樂觀。原因在于，在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，房企拿地成本、營銷成本上升幅度較快，而銷售的凈收入增幅相對放緩，從而造成房企經(jīng)營毛利下滑，并進(jìn)一步導(dǎo)致銷售毛利率下滑。

　　更為值得注意的是，在這種情勢下，陽光股份的銷售毛利率水平卻同比大增，而且以104家房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率36.7%的近3倍水平居于榜首。

　　陽光股份毛利為萬科3.3倍

　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，陽光股份毛利率達(dá)105.91%暫時居于104家上市房企銷售毛利率水平的榜首位置，該指標(biāo)去年同期則為76.84%，增長率為37.82%。

　　據(jù)記者了解，陽光股份全名為陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，1996年在深圳證券交易所掛牌上市。1998年3 月，公司主營業(yè)務(wù)由水泥制造銷售變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)銷售，而首創(chuàng)置業(yè)曾為公司第一大股東。后來，作為北京老牌房企的首創(chuàng)置業(yè)退出了陽光股份的第一大股東之位，目前公司的第一大股東性質(zhì)為境外法人。

　　不過，首創(chuàng)置業(yè)至今仍持有陽光股份不到3%的股份，也是公司第四大股東。

　　實(shí)際上，據(jù)《證券日報(bào)》記者從陽光股份董秘李峻處證實(shí)，公司銷售毛利率水平較高的位于東四環(huán)的陽光上東項(xiàng)目當(dāng)年即有首創(chuàng)置業(yè)的部分股權(quán)。

　　值得一提的是，《證券日報(bào)》記者查閱陽光股份2013年半年報(bào)獲悉，報(bào)告期內(nèi)，公司開發(fā)產(chǎn)品銷售毛利率為74.56%，投資性房地產(chǎn)租賃毛利率為75.56%，陽光上東開發(fā)整體產(chǎn)品毛利率為75.11%，寫字樓出租毛利率為86.64%。同時，公司北京地區(qū)銷售毛利率最高，為73.21%。

　　對此，有業(yè)內(nèi)消息人士向《證券日報(bào)》記者透露，陽光上東項(xiàng)目開發(fā)約有10年時間了，而北京早期拿地成本相對較低，這導(dǎo)致項(xiàng)目銷售利潤空間較高。

　　“我們的毛利率實(shí)際上這兩年是一直在下降的，這次毛利率看上去比較高是由于會計(jì)調(diào)整的問題?！崩罹颉蹲C券日報(bào)》解釋道，陽光上東小區(qū)這次調(diào)整了計(jì)提成本，當(dāng)時小區(qū)一些周邊建設(shè)的預(yù)算做高了，此次三季報(bào)期間落實(shí)了該筆成本，進(jìn)而在成本上進(jìn)行了回?fù)苷{(diào)整。加上公司前三季度銷售額本身就不高，因此提升了毛利率水平，但這并不代表公司開發(fā)經(jīng)營的真正毛利率水平。

　　李峻還向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，公司住宅產(chǎn)品毛利率水平在下降，但公司商業(yè)租賃業(yè)務(wù)較多，因此毛利率保持了相對較高的水平。

鄭州房產(chǎn)信息

(責(zé)任編輯：趙惠)

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