“限房價(jià) 競地價(jià)”模式遭質(zhì)疑土地成交兩極化

2013-09-04 08:23 來源：新華房產(chǎn)

[摘要] “限房價(jià) 競地價(jià)”的土地出讓模式，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立的大背景，一起成了熱搜詞。7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元奪取今年以來的北京地王，扣除保障房面積和配建設(shè)施后，該地塊的樓面價(jià)達(dá)5.2萬/平米。

　　“限房價(jià) 競地價(jià)”的土地出讓模式，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立的大背景，一起成了熱搜詞。不少業(yè)內(nèi)人士向新華網(wǎng)記者表達(dá)了擔(dān)憂，“限房價(jià) 競地價(jià)”本意為控高房價(jià)，但后期房屋質(zhì)量以及分配流通環(huán)節(jié)等方面難免會(huì)出現(xiàn)問題。

　　限字當(dāng)頭土地成交兩極化

　　繼8月21日開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)的朝陽區(qū)豆各莊地塊之后，北京推出了第二宗限房價(jià)競地價(jià)地塊——海淀區(qū)環(huán)?？萍紙@3-3-230、3-3-260、3-3-277地塊F1住宅混合公建用地，該宗地將于9月11日開始接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

　　通過查詢北京市土地整理儲(chǔ)備中心，記者注意到，截至9月3日11時(shí)58分（掛牌競價(jià)截止時(shí)間為9月4日）共有6次報(bào)價(jià)朝陽區(qū)豆各莊地塊，其中有4次均為9月2日一天報(bào)價(jià)。可見房企觀望情緒濃厚。

　　“這種出讓方式，企業(yè)要想平衡利潤很難”，某開發(fā)企業(yè)品牌經(jīng)理向記者表示。該說法從第二宗土地的一些數(shù)據(jù)上來看似乎可以印證。根據(jù)出讓公告，該宗地居住用的商品住房銷售限價(jià)為1.9萬元/平方米，單套住房總價(jià)不得超過200萬元。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域內(nèi)目前商品房的均價(jià)都已經(jīng)在2.5萬/平方米以上。

　　照此計(jì)算，刨除建安成本等費(fèi)用，開發(fā)商利潤空間不大，一般企業(yè)難以接受，受“冷落”便成了自然。然而，從土地出讓成交上來看，真實(shí)情況并非如此，土地市場兩級(jí)分化明顯。

　　7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元奪取今年以來的北京地王，扣除保障房面積和配建設(shè)施后，該地塊的樓面價(jià)達(dá)5.2萬/平米。8月14日，融創(chuàng)中國聯(lián)合葛洲壩，以41.2億元的總價(jià)包攬了北京大興區(qū)亦莊新城兩地塊，其中一幅地塊的樓面價(jià)超3萬，成南五環(huán)第一宗樓面價(jià)過3萬的地塊。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至8月上半月，北京今年土地出讓金已達(dá)943.8億元，孫河地塊、夏家胡同等地塊受青睞。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認(rèn)為，下半年北京將陸續(xù)執(zhí)行多項(xiàng)長效調(diào)控機(jī)制，“限房價(jià)競地價(jià)”是其中的一部分。因此，開發(fā)商上半年?duì)幭嗵碇猛恋貎?chǔ)備，形成土地購置熱潮。

　　該模式存房屋流通、質(zhì)量隱憂

　　限字當(dāng)頭，兩宗地塊的推出攪動(dòng)著北京的土地市場。盡管早在2010年5月，中鐵建拿下的長陽鎮(zhèn)地塊亦屬此類。但本月的集中試水，在為北京市場帶來不小影響的同時(shí)，也引來了業(yè)內(nèi)關(guān)于此土地出讓模式的大討論。

　　在承認(rèn)該模式的實(shí)施確能在短期內(nèi)起到抑制高房價(jià)、高地價(jià)的目的的同時(shí)，由于提前對(duì)入市房價(jià)的嚴(yán)格控制，開發(fā)商利潤被大大壓縮，如果不監(jiān)管不到位的話，難免會(huì)帶來質(zhì)量問題。同時(shí)，限價(jià)房比同區(qū)域的商品房在價(jià)格上有優(yōu)勢，勢必在流通環(huán)節(jié)存在隱憂。

　　有分析人士以2010年的中鐵建的國際城項(xiàng)目為例表示，該項(xiàng)目在開發(fā)和交付過程中都并不順利，甚至發(fā)生了業(yè)主維權(quán)事件，加上各種建安成本和人工價(jià)格較高，該項(xiàng)目在品牌和利潤上都打了折扣。

　　中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，限價(jià)房是政策性住房，銷售對(duì)象是特定的保障對(duì)象；而限價(jià)商品房的銷售對(duì)象則是普通購房者。但限房價(jià)競地價(jià)的做法是政府公共權(quán)力買單，把房價(jià)降下來，而這樣做一定是有成本的，因此就存在公平性的問題。

　　房地產(chǎn)研究者謝逸楓認(rèn)為，北京市推出限價(jià)銷售商品房，就應(yīng)對(duì)購買人群進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)、甄別，在購買資格與條件及分配等監(jiān)管上形成一套完善的制度體系，從而實(shí)現(xiàn)公平、合理的住房保障初衷。

　　“限房價(jià) 競地價(jià)”的土地出讓方式目前來看還是一種探索，今后能否成為常態(tài)，還需要看土地出讓部門對(duì)房價(jià)和地價(jià)的限定是否能夠研究出一個(gè)合理的模式。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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