鄭州房管局發(fā)布買房常見問題及詳細(xì)解答

2018-01-08 11:44 來源：網(wǎng)絡(luò)

[摘要] 8月31日，鄭州市房管局發(fā)布近期比較常見的房管輿情十個(gè)問題解讀，內(nèi)容涉及外地居民在鄭購房、軍人購房、樓盤五證查詢、預(yù)約房產(chǎn)交易和房地產(chǎn)抵押等相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　不是鄭州戶口在限購區(qū)買房提供啥證明？如何申請公租房或查詢公租房的申請進(jìn)度?如何避免二手房交易糾紛？……8月31日，鄭州市房管局官方微信發(fā)布近期比較常見的房管輿情十個(gè)問題解讀，內(nèi)容涉及外地居民在鄭購房、軍人購房、樓盤五證查詢、預(yù)約房產(chǎn)交易和房地產(chǎn)抵押等相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　1、非鄭州戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買住房，需提供什么證明？

　　答：近三年內(nèi)在本市連續(xù)24個(gè)月以上（含24個(gè)月）繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明，個(gè)人所得稅證明指稅務(wù)部門開具的完稅憑證，社會(huì)保險(xiǎn)證明指加蓋有社會(huì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)繳費(fèi)信息查詢專用章的繳費(fèi)清單。

　　繳納省直社?；蛟谑〖壍囟悪C(jī)關(guān)繳納個(gè)稅的，原則上視同在鄭州市繳納，比照在鄭州市繳納的有關(guān)規(guī)定辦理，但證明材料中所在單位明確標(biāo)示為省內(nèi)其他地市的，不予認(rèn)可。

　　2、軍人在鄭州購房需要提供哪些證明?

　　答：1.派出所出具的入伍地為鄭州相關(guān)證明。

　　2、駐鄭部隊(duì)?wèi){團(tuán)以上政治部門出具的相關(guān)證明。

　　3、想要了解樓盤的五證情況，在哪里可以查詢？

　　答：您可登錄鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局門戶網(wǎng)站查詢，可從預(yù)售前公示和預(yù)售后公示兩個(gè)欄目查詢到。建議您嘗試在不同時(shí)段進(jìn)入公示頁面查詢。

　　4、怎么預(yù)約房產(chǎn)交易或者房地產(chǎn)抵押相關(guān)業(yè)務(wù)？

　　答：請您關(guān)注“樓市微觀房產(chǎn)交易網(wǎng)約平臺”，根據(jù)您的情況選擇對應(yīng)選項(xiàng)預(yù)約。?

　　5、想要了解怎么申請公租房或者查詢公租房的申請進(jìn)度？

　　答：目前公租房為屬地管理，審核、輪候、分配均由區(qū)房管局全權(quán)負(fù)責(zé)，請您咨詢所在區(qū)房管局。

　　6、怎么出具無房證明？

　　答：您可以帶著需要查詢的身份證件前往房管局辦事大廳信息查詢機(jī)處自助打印相關(guān)證明。

　　7、如何選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介公司？

　　答：目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有三種存在形式。第一是有營業(yè)執(zhí)照且有備案證書的正規(guī)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，即正規(guī)中介；第二是有營業(yè)執(zhí)照無備案證書，即所謂的“灰中介”；第三是無營業(yè)執(zhí)照無備案證書，即“黑中介”。

　　在進(jìn)行二手房交易時(shí)要選擇正規(guī)中介，即第一種房地產(chǎn)中介公司。主要是到中介公司經(jīng)營場所查看公示信息，重點(diǎn)查看工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和房管部門核發(fā)的備案證書。有此兩證，與中介公司產(chǎn)生糾紛時(shí)，就可以到工商部門或房管部門投訴。查看兩證時(shí)，要注意看原件，不要看復(fù)印件，還要注意營業(yè)執(zhí)照、備案證書的有效期及地址與現(xiàn)場是否一致。最后還要留意房管部門的監(jiān)督投訴電話和物價(jià)部門的價(jià)格舉報(bào)電話，以備不時(shí)之需。尋找正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，也可登陸“鄭州房地產(chǎn)網(wǎng)”通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分布圖查詢，也可撥打965559咨詢。

　　8、如何避免二手房交易糾紛？

　　答：（一）要遵守限購政策。購房人在房屋買賣過程中，要嚴(yán)格遵守限購政策，誠信購房，如實(shí)提供個(gè)人相關(guān)證件、材料；對個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介公司許諾補(bǔ)繳保險(xiǎn)、個(gè)稅或代辦相關(guān)證明等虛假宣傳，包括不法人員出售居住證或暫住證明的行為，要保持警惕，切記不要輕信，以免上當(dāng)受騙。如果因不實(shí)申報(bào)產(chǎn)生的糾紛及風(fēng)險(xiǎn)，將由購房人承擔(dān)交易后果和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

　?。ǘ┮莆辗课菪畔ⅰＶ攸c(diǎn)掌握下列信息：①出售人是否有房屋處置權(quán)。要核對出售人身份證和房產(chǎn)證上的“房屋所有權(quán)人”是否一致。如果不是一個(gè)人，要看出售人有沒有房屋所有權(quán)人經(jīng)公證的委托書。買房改房時(shí)，應(yīng)注意賣方必須夫妻兩人同時(shí)到場，共同簽訂房屋買賣合同。買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)應(yīng)注意房產(chǎn)是否達(dá)到上市條件，約定補(bǔ)繳出讓價(jià)款的責(zé)任方。如果房屋有多個(gè)共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買賣合同。②產(chǎn)權(quán)交易是否有限制。要通過網(wǎng)簽端口審核房源信息，看是否屬于被抵押、查封、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、是否屬于未達(dá)到上市條件的經(jīng)濟(jì)適用住房等不能上市交易的房屋。③房屋是否在租。因“買賣不破租賃”，房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。如果房屋是在租狀態(tài)，必須要與承租人協(xié)商移交相關(guān)事項(xiàng)，否則，很有可能會(huì)得到一個(gè)不能及時(shí)入住或使用的房屋。④物業(yè)是否清晰。主要是三個(gè)方面：一是隨房屋一起出售的室內(nèi)家具及固定設(shè)施設(shè)備要清楚；二是水、電、氣、暖及物業(yè)費(fèi)繳納情況要清楚；三是房屋的物業(yè)維修基金繳納及處理情況要清楚。

　?。ㄈ┮宄彿抠M(fèi)用。購房人買二手房承擔(dān)的費(fèi)用主要包括三大塊：第一塊是房款，需要注意的是一定要同賣房者當(dāng)面談價(jià)格、訂合同，避免中介公司從中不法獲利，產(chǎn)生不正當(dāng)差價(jià)。第二塊是中介傭金，向中介公司支付傭金時(shí)，注意向中介索要正規(guī)的發(fā)票。第三塊是向相關(guān)部門繳納的稅費(fèi)（二手房買賣需繳納的稅費(fèi)比較多，主要包括財(cái)政部門收取的政策性住房上市需繳納的土地收益金；稅務(wù)部門收取的契稅、增值稅、個(gè)人所得稅或企業(yè)所得稅、土地增值稅；測繪部門收取的配圖費(fèi)；房地產(chǎn)評估公司收取的評估費(fèi)；銀行按揭產(chǎn)生的費(fèi)用等。），為避免產(chǎn)生糾紛，最好在合同后附上《費(fèi)用清單》，這個(gè)程序非常重要，二手房種類很多，需繳納的相關(guān)稅費(fèi)也不同，中介機(jī)構(gòu)有義務(wù)為買賣雙方理清各種稅費(fèi)。最后千萬不要忘記索要各項(xiàng)稅費(fèi)的發(fā)票。

　?。ㄋ模┮x擇交易資金監(jiān)管。為消除交易雙方信任危機(jī)，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保證交易資金安全，強(qiáng)烈建議交易雙方選擇交易資金監(jiān)管，不要把交易資金交給中介公司，要存入交易保證機(jī)構(gòu)在商業(yè)銀行開設(shè)的交易資金托管專用賬戶，通過專用賬戶進(jìn)行交易資金的存儲(chǔ)和支付。特別要注意的是，在簽訂三方協(xié)議之前，就必須與中介公司和對方都明確約定好選擇交易資金監(jiān)管，并將約定寫入三方協(xié)議中。

　　（五）要慎重約定貸款事項(xiàng)。最近銀行開始限制對個(gè)人的住房按揭貸款，“申貸難”、“利率高”、“放款慢”已成為購房者面臨的現(xiàn)實(shí)難題，由此引發(fā)的交易糾紛也日益增多。因此，在目前的信貸形勢下，購房者要結(jié)合自身的支付能力和付款方式，提前掌握銀行信貸情況，與對方和中介公司認(rèn)真對待、慎重約定貸款事項(xiàng)及合同期限，避免超出預(yù)期引發(fā)糾紛。

　?。┲?jǐn)慎簽訂合同。合同文本具有法律效力，一旦簽訂就要生效，因此在簽訂過程中要慎之又慎。一是要使用房管部門推薦使用的合同示范文本，此文本是鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)于2012年印制推廣的，文本有統(tǒng)一的編號，要認(rèn)真鑒別；二是要對所簽條款逐條推敲，文字表達(dá)要準(zhǔn)確，不能模棱兩可；三是要弄清所有條款的內(nèi)容，不要勉強(qiáng)簽訂，尤其是一些涉及費(fèi)用分擔(dān)、定金保管、房款支付方式和時(shí)間及房屋交付使用日期、違約責(zé)任等方面條款；四是買賣雙方還需要對于自己需求的細(xì)節(jié)在附件中列明，如戶口遷移、水、電、煤氣、物管等費(fèi)用的結(jié)清與過戶等等，凡是你想要但是合同中沒列明的條款，都應(yīng)該在附件里顯示出來，千萬別嫌麻煩，此時(shí)事無巨細(xì)是好事。

　　9、開發(fā)商在《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間未交房問題

　　答：這種情況屬于開發(fā)商延期交房，購房人可以按合同相關(guān)條款的約定要求開發(fā)商賠償延期交房違約金。違約金的賠付時(shí)間應(yīng)截止到實(shí)際交房時(shí)間。

　　10、開發(fā)商未達(dá)到交房條件交房？

　　答：這種情況屬于強(qiáng)制交房。2011年10月12日后辦理預(yù)售證的項(xiàng)目，購房人可以向鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)投訴和申請調(diào)解，咨詢電話：67889682。2011年10月12日前辦理預(yù)售證的項(xiàng)目按照合同約定條件交房。

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