2013-09-17 09:55:00 來源:emsp; 南方日報
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日前，《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》正式對外發(fā)布，《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。同時民政部透露，保監(jiān)會將會同民政部于2014年一季度出臺具體措施。
對此，專家表示，這意味著“以房養(yǎng)老”模式將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展，同時，“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，這將成為探索完善我國養(yǎng)老保障制度的一項重要補充。不過業(yè)界也表示，“以房養(yǎng)老”落實還需摸著石頭過河，需首先克服觀念障礙，并不斷完善金融、法律等相關(guān)制度，同時，鼓勵民間資本充分參與競爭，真正惠及民眾。
京滬試點未獲進展 “以房養(yǎng)老”又稱房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。這種模式在國際上是一種比較普遍的做法。
事實上，自2007年以來南京、上海、北京以及長春等城市的個別金融機構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不佳而停止萎縮。
以北京為例，2011年，《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》就明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。從目前來看，此項業(yè)務(wù)并未大規(guī)模發(fā)展。
對于上述城市“以房養(yǎng)老”半途而廢的原因，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向南方日報記者表示，銀行、保險等金融機構(gòu)為規(guī)避市場風險，針對以房養(yǎng)老的群體多挑肥揀瘦，設(shè)置門檻過高是重要原因。
“如養(yǎng)老人本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等?！睆埡陚ヅe例表示，苛刻的條件使得申請人很少，最終金融機構(gòu)不得不停辦該項業(yè)務(wù)。
張宏偉說，另一方面，我國現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)為70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。
“70年產(chǎn)權(quán)是障礙?！眮喬鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長謝逸楓在接受南方日報記者采訪時更直言，房產(chǎn)的土地使用權(quán)過期是否還可以“倒按揭”是關(guān)鍵所在，問題不解決以房養(yǎng)老難推行。
謝逸楓還表示，我國“以房養(yǎng)老”制度未形成一套成熟的體系與退出機制，缺乏具體可操作性?！捌┤绶孔尤绾喂纼r、利息怎么算、養(yǎng)老院床位匱乏，拿到貸款怎么用、房貸沒還完如何解決等問題。”
此外，我國老年人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，對“以房養(yǎng)老”的觀念尚難接受。
還需完善市場定價和資產(chǎn)評估機制
據(jù)統(tǒng)計，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，探索新的養(yǎng)老保障制度迫在眉睫。
對于此次以國務(wù)院名義提出發(fā)展以房養(yǎng)老試點，張宏偉稱，這意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展，同時，“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。
不過，對于以房養(yǎng)老模式在當下推行的可行性，謝逸楓有著自己的擔憂。他直言，“國務(wù)院此次文件發(fā)布，有利加快‘以房養(yǎng)老’模式試點，但考慮我國金融‘養(yǎng)老按揭’政策落后，養(yǎng)老服務(wù)體未形成，也沒有形成一套養(yǎng)老、福利、法律、金融、保險、制度的管理與退出機制，至于試點效果也有待后續(xù)考察。”
對此，民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司司長詹成付表示，今年年底前，民政部將制定關(guān)于公辦養(yǎng)老機構(gòu)改制試點的通知，會選擇一些省市進行試點，與此同時，民政部還將和國土部等部門研究制定相關(guān)政策。
“從現(xiàn)階段來講，‘以房養(yǎng)老’仍然是處于探索階段，即使‘以房養(yǎng)老’試點在明年有了具體操作辦法，但短期還需要突破觀念、法律等多方障礙?！睆埡陚ソㄗh，完善市場定價和資產(chǎn)評估機制，不再設(shè)置行業(yè)進入門檻，讓民間資本充分參與產(chǎn)業(yè)競爭。
張宏偉進一步指出，應(yīng)逐步推進資產(chǎn)證券化，將缺乏流動性的房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為金融市場上可自由買賣的證券，金融機構(gòu)所獲經(jīng)營收益可按照一定方式對沖市場風險損失，或?qū)⒔?jīng)營收益以一定形式補貼給養(yǎng)老群體。
針對住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期之后如何處理問題，張宏偉稱，必須做到有法可依?！叭缪a繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限等。”
復(fù)旦大學保險研究所所長徐文虎也建議，具體落實以房養(yǎng)老還需摸著石頭過河。他表示，目前該模式適合對象為沒有子女同時有一定固定資產(chǎn)的獨居老人，可從這些居民入手先行試行，再進行經(jīng)驗總結(jié)不斷完善。
有銀行推“倒按揭”
市場接受程度不高
銀行回應(yīng)
目前國內(nèi)已經(jīng)有銀行推出了住房“倒按揭”以房養(yǎng)老的方式，中信銀行早在2011年就推出了“養(yǎng)老按揭”。記者昨日到中信銀行咨詢時，業(yè)務(wù)人員表示目前該行可以接受以房養(yǎng)老的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)。但由于“以房養(yǎng)老”方式在國內(nèi)接受程度較低，目前銀行積極性并不高，業(yè)務(wù)情況也是冷冷清清。
“反向抵押”又稱“倒按揭”，指的是即房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預(yù)計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主一筆固定的養(yǎng)老金。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。該貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，因與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。倒按揭出現(xiàn)在20世紀80年代中期，目前在發(fā)達國家都有開展。香港倒按揭也已經(jīng)深入民心。
不過，“倒按揭”的方式在國內(nèi)的模式稍有變化。中信銀行工作人員介紹，根據(jù)目前該行的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于老年人養(yǎng)老用途，銀行核定一定貸款額度后按月將貸款資金劃入老年人賬戶，給予老年人用于支付相關(guān)養(yǎng)老費用?！敖杩钊诵璋丛聝斶€利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還貸款?！?
中信銀行個人部表示，該業(yè)務(wù)養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額根據(jù)擔保物價值和養(yǎng)老人養(yǎng)老合理需要的資金確定，計劃累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過5萬元，貸款期限最長不超過10年。
不過，由于中國家庭“房產(chǎn)繼承”的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，加上房產(chǎn)處置較難，導(dǎo)致銀行這一業(yè)務(wù)開展不順利?！澳壳盀橹股形从袠I(yè)務(wù)需求落地”。銀行業(yè)內(nèi)人士表示。
■本地回應(yīng)
廣州已對“以房養(yǎng)老”模式開展研討
南方日報訊 (記者/李強 實習生/周潺 王夢宇)廣州市民政局有關(guān)負責人認為，“以房養(yǎng)老”是建立在自愿基礎(chǔ)上的，可以為老年人多提供一種可選擇的養(yǎng)老方式，作為主流養(yǎng)老方式的有益補充。不過，在具體實施計劃和操作辦法制定過程中，也還有一些問題需要厘清并解決。
有網(wǎng)友認為，我國老年人家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，接受“以房養(yǎng)老”還有一定的過程。也有網(wǎng)友認為“以房養(yǎng)老”可以緩解養(yǎng)老難題，特別是對于有房的孤寡老人來說，是比較適用的。
廣州市民政部門有關(guān)負責人告訴記者，近幾年廣州已經(jīng)對“以房養(yǎng)老”的模式開展過研討，目前還沒有正式推行。在研討過程中，有關(guān)方面討論的焦點包括：房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處理、房屋評估價值如何實現(xiàn)準確、農(nóng)村老人的宅基地房屋如何辦理這項業(yè)務(wù)、金融機構(gòu)如何降低風險等。這些問題都需要逐步加以解決。
據(jù)了解，目前廣州市已出現(xiàn)孤寡老人將自有房屋贈予養(yǎng)老院，然后在養(yǎng)老院中長期免費居住、安享晚年的情況。
