2013-06-18 08:44:00 來源:新京報(bào)
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自解“房地產(chǎn)泡沫將破”預(yù)言，稱公眾對其言論存在誤解，泡沫并不意味著價格暴跌，反而意味著“炒一把”，但需及時抽身。
房地產(chǎn)圈從來不乏預(yù)言家和評論者，對于中國房地產(chǎn)價格走勢的爭論從未停歇，看漲者有之，唱空者亦有。在唱空中國房地產(chǎn)的專家學(xué)者中，謝國忠無疑是最耀眼之一。
6月2日，謝國忠參加同濟(jì)大學(xué)MBA項(xiàng)目20周年慶典活動上表示，世界經(jīng)濟(jì)正處于有史以來最大的房地產(chǎn)泡沫中，而且中國的房地產(chǎn)泡沫尤為嚴(yán)重。他預(yù)計(jì)，中國的房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)月內(nèi)破裂，最長不會超過一年，這些都來源于致富欲望和超額貨幣。
不斷唱衰，屢屢落空
2004年10月，謝國忠發(fā)表《有史以來的最大房地產(chǎn)泡沫將在近期破裂》一文，開啟了近十年的“唱空中國樓市之旅”?！笆耆缫蝗铡钡貓?jiān)持認(rèn)為中國房地產(chǎn)存在“嚴(yán)重泡沫”，并于近兩年不斷給出房價跌幅。
但是，記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，謝國忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應(yīng)驗(yàn)。官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)總是見漲，讓他的言論在現(xiàn)實(shí)面前不堪一擊。
“2012年中國樓市終將破滅”，這是謝國忠在2009年的預(yù)測。及至2010年，他先后8次表示“中國房地產(chǎn)已進(jìn)入熊市，未來五年大城市房價跌一半”，其中他稱“樓市泡沫破滅時，我會通知大家”。
謝國忠在2011年給出房價具體下跌幅度，“房價跌幅很快達(dá)到25%，未來兩到三年會繼續(xù)同樣跌幅”。同時，他預(yù)測2012年是中國房地產(chǎn)的拐點(diǎn)。謝國忠在2012年曾先后預(yù)測中國房價“會在未來5年內(nèi)跌50%”。
事實(shí)卻是，2009年以來的中國樓市幾乎不間斷地持續(xù)瘋長。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全年70大中城市房價上漲1.5%。2010年的房價漲勢更迅猛，全年月均最高值為12.8%，最低值為6.4%。2011年略微下降，2012年再次反彈。
近日，一則“謝國忠：中國房地產(chǎn)泡沫未來數(shù)月內(nèi)破滅，最多不到一年”的消息大鬧地產(chǎn)界，同時，也將這位“屢敗屢戰(zhàn)”的預(yù)言家再一次推上風(fēng)口浪尖。
“從不理會別人的看法”
這位特立獨(dú)行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，并不顧及網(wǎng)友的“拍磚”，更不以同仁們熱血高亢的房地產(chǎn)論調(diào)作為指南。
“近年來，公眾對我有誤解。我總是在強(qiáng)調(diào)中國房地產(chǎn)存在泡沫，而泡沫并不意味著價格暴跌，相反，意味著‘炒一把’，但要及時抽身。”謝國忠日前接受新京報(bào)記者專訪時表示，2012年是中國房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，2013年房價不會報(bào)復(fù)性增長，未來只會逐年下降。
他仍然堅(jiān)持認(rèn)為，“中國的房地產(chǎn)高點(diǎn)再也回不去了，未來5年內(nèi)會跌50%。但不是暴跌，而是逐年下跌一些?！?/font>
面對公眾對他預(yù)測房價言論的質(zhì)疑，他告訴新京報(bào)記者，“沒有對與錯，也沒有唱多唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子?！?/font>
謝國忠曾因成功預(yù)言1997年亞洲金融危機(jī)而名聲大噪，也曾預(yù)測A股會在2008年從6000多點(diǎn)跌至2000點(diǎn)而備受關(guān)注，還于2009年預(yù)測世界在2012年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因?yàn)槎嗄陙沓諛鞘械难哉摚痪W(wǎng)友戲稱為“空軍一號”、“末日博士”。
“我做判斷的依據(jù)是基于理性分析，并發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律本身。”謝國忠稱。
“我從不理會別人的看法，也從不辯論，沒有必要”，謝國忠說。
“我錯的時候我會承認(rèn)”
我在2011年秋天寫文章預(yù)測2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。
新京報(bào)：你近日預(yù)計(jì)中國房地產(chǎn)泡沫將在數(shù)個月內(nèi)破裂，最長不會超過一年。做出判斷的依據(jù)是什么？
謝國忠：我沒說過這番話，只是說中國房地產(chǎn)未來長期會下滑。它是在貨幣超發(fā)和其他力量共同作用下上漲的，而政府還要控制貨幣超發(fā)，防止人民幣崩盤，所以，房地產(chǎn)長期會下滑。但是，房地產(chǎn)不會暴跌。
新京報(bào)：中國指數(shù)研究院6月發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，百城房價連續(xù)12個月環(huán)比上漲，你卻說房價要下跌。
謝國忠：房價既不漲也不跌的理想狀態(tài)，是政府永遠(yuǎn)的愿望。其實(shí)，像北京、上海許多核心地段的房價已經(jīng)開始下跌，房子都賣不出去。
新京報(bào)：你從2004年開始預(yù)測中國房價走勢，幾乎全是預(yù)測房價下跌，卻從沒準(zhǔn)確過。
謝國忠：我始終強(qiáng)調(diào)泡沫。2004年10月份的時候，我說的是上海房價會在2005年6月大幅下滑，沒說全國。得出這一結(jié)論的原因是我看到在上海買房的以外國人為主，而當(dāng)時美聯(lián)儲把美元利率提高了3%以上。房地產(chǎn)一般在大幅度加息的情況下就會暴跌。
實(shí)際上，在2005年5月，上海房地產(chǎn)價格見頂，至年底，房價下滑近一半。但是，官方統(tǒng)計(jì)時沒有這個數(shù)據(jù)。
新京報(bào)：此后，上海以及全國房地產(chǎn)價格都在上漲，你說的泡沫在哪里？
謝國忠：2007年年初，我曾說“上海房價要漲了”，這次是跟全國房價一起漲。政府控制著土地和銀行，而賣地正是政府融資的重要渠道，加上人民幣超發(fā)，房價肯定上漲。同時房地產(chǎn)本身具有投資價值，投機(jī)者不斷抬高房價，像“擊鼓傳花”游戲，樓市的泡沫便越吹越大。
新京報(bào)：你覺得自己對中國房地產(chǎn)的預(yù)測，對的時候多，還是錯的時候多？
謝國忠：我錯的時候我會承認(rèn)，會寫在文章里，解釋自己什么時候錯了，為什么錯了。之前我原以為2013年是中國樓市的拐點(diǎn)，后來我在2011年的秋天寫文章預(yù)測2012年是拐點(diǎn)，事實(shí)上我是正確的。
“我覺得沒必要買房”
對泡沫正面的看法會去炒房，負(fù)面的看法，會以為房價會掉。
新京報(bào)：有報(bào)道稱，你的一個同學(xué)在2004年讀過你的“泡沫即將破裂”后，沒有買房。之后房價一路上漲，后來這位同學(xué)見到你說“因?yàn)槟?，失?0%的收益”，是真的嗎？
謝國忠：他沒有買房應(yīng)該是對我的誤解。我在2004年開始說中國房地產(chǎn)存在泡沫，但泡沫并不意味著房價會跌。他帶著情感色彩去看這個泡沫，正面的看法會去炒房，負(fù)面的看法，會以為房價會掉。我當(dāng)時預(yù)計(jì)上海房價2005年6月會跌，事實(shí)上當(dāng)年的房價跌了很多。我自己在2006年初就買了房自住。
新京報(bào)：泡沫意味著“炒一把”？
謝國忠：最終你會明白，泡沫就是炒一把的概念。但你要知道，炒一把之后，在何時撤出來。
新京報(bào)：2006年之后，你又買房了嗎？
謝國忠：沒有。當(dāng)時買房是自住用的。買房干嗎呢，投資價值不高，流通性不高，投資股市更好。中國房子未來要賺錢很困難，因?yàn)槿丝陂_始下滑。炒房能賺錢的時候，就讓你炒。等賺不了錢的時候，又會有空房稅。
新京報(bào)：你對現(xiàn)在觀望的買房者有什么建議嗎？
謝國忠：我覺得沒必要買房。如果是自住的話，目前租房從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，是最適合的一條路。
新京報(bào)：如果是投資的話，目前的時機(jī)合適嗎？
謝國忠：如果是投資的話，投資回報(bào)率高于5%才可以投。投資的時候，只有在市場大幅下跌的時候，才有投資價值。這種時候多是在出現(xiàn)危機(jī)、動亂、恐慌的時候，那才是購買的最佳時機(jī)。人這一輩子，創(chuàng)造財(cái)富只有這個手段。
“政府解決泡沫很容易”
房地產(chǎn)泡沫崩盤之后，資金分配更合理，別的地方用錢效率會更高。
新京報(bào)：政府有調(diào)控措施出臺，你認(rèn)為有利于擊破泡沫嗎？
謝國忠：每次調(diào)控，落實(shí)執(zhí)行都有一個延后。比如今年3月底出臺的二手房征收20%個稅，投機(jī)者一夜之間都離婚了。有了時間差，購房者可再炒一陣。
新京報(bào)：但是調(diào)控后確實(shí)有一段時期房價下跌了。
謝國忠：2008年房價跌了那么多，我都沒說跌，因?yàn)檫@只是暫時的。市場的過程被利用了而已，這跟調(diào)控沒關(guān)系。
新京報(bào)：跟什么有關(guān)系？
謝國忠：政府不會讓房價一直跌，也不會讓房價一直漲。政府既要講究政府內(nèi)部的和諧，又要講究政府與人民之間的和諧。這也是中國房地產(chǎn)泡沫與世界其他國家不同之處，其他國家主要是基于市場的力量，可以像股市那樣漲跌甚至崩盤。
新京報(bào)：房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如果價格崩盤的話，會對中國經(jīng)濟(jì)造成何種影響？
謝國忠：我所強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)價格崩盤，而不是整個房地產(chǎn)行業(yè)崩盤。房子還會繼續(xù)建，只是價格不同而已。如果房地產(chǎn)泡沫崩盤，對中國經(jīng)濟(jì)來說是好事，會明顯提升經(jīng)濟(jì)效率。崩盤后，資金分配更合理，別的地方用錢效率會更高。
新京報(bào)：你之前屢次提起的房地產(chǎn)泡沫崩盤是指房地產(chǎn)價格崩盤？
謝國忠：價格也不是一下子崩盤，會慢慢地往下掉。政府解決泡沫很容易，兩件事情做一件就行：一個是央行要加息，中國的利息那么低，尤其是跟通脹相比；第二點(diǎn)，對空房征稅。
“房價五年內(nèi)掉一半”
這是政策的利益最大化和市場的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。
新京報(bào)：2013年及以后的房價走勢是？
謝國忠：那種高點(diǎn)是回不去了。
新京報(bào)：房地產(chǎn)的高點(diǎn)是在哪一年？
謝國忠：2011年上半年是高點(diǎn)。2009年開始連續(xù)大幅上漲，2011年年中達(dá)到最高值。
新京報(bào)：此后政府出臺嚴(yán)厲調(diào)控措施打壓房價，所以，2011年底，中國房價開始遭遇寒冬？
謝國忠：對，政府常用行政手段調(diào)控。
新京報(bào)：你曾指出，投機(jī)者就像“冷水中的大閘蟹”，應(yīng)該何時從房地產(chǎn)市場安全撤退？
謝國忠：2012年是拐點(diǎn)，2011年中期的高點(diǎn)再也回不去了。最近的這股房地產(chǎn)熱潮，是房地產(chǎn)開發(fā)商要營造房價不斷“創(chuàng)新高”的氛圍。事實(shí)上的交易量、價格都不像以前那么高了。
新京報(bào)：事實(shí)證明你是對的嗎？
謝國忠：至少到現(xiàn)在為止，我認(rèn)為我是對的。
我當(dāng)時也在文章中指出，2012年房價下跌之后會出現(xiàn)反彈。2012年下半年的房價確實(shí)下跌了，只是沒有像香港房地產(chǎn)那樣暴跌。盡管后來出現(xiàn)“反彈”，但這并不是樓市的春天又回來了。有人在2012年房價出現(xiàn)反彈的時候，就認(rèn)為我說的不對。
新京報(bào)：去年12月底，你指出未來五年大城市的房價會跌50%，做出判斷的依據(jù)是什么？
謝國忠：房價五年之內(nèi)掉一半是正常的。這不是崩盤，崩盤是指一下子就跌了那么多。這是政策的利益最大化和市場的力量進(jìn)行博弈的結(jié)果。房價慢慢掉是因?yàn)檎凶陨砝?。如果是正常?jīng)濟(jì)體的話，一年就可以掉50%。目前有些地方已經(jīng)開始下跌，像浙江一些城市房價跌很多，溫州就是。上海以前很多炒得很兇的地方現(xiàn)在也下跌了50%。
新京報(bào)：那么，到2017年，你會正視自己的預(yù)測結(jié)果嗎？
謝國忠：當(dāng)然可以。預(yù)測結(jié)果的對與錯，關(guān)鍵要看判斷的理由是否合理，如果將來事實(shí)證明不正確，我會寫文章做出解釋。事實(shí)上，目前一些中小城市的房價下跌幅度接近50%了。
不知自己被戲稱“空軍一號”
我從不看別人對我的評價。實(shí)際上，預(yù)測沒有對與錯之分。
新京報(bào)：你多年來一直“唱空”房地產(chǎn)，可事實(shí)上總是不準(zhǔn)，為什么？
謝國忠：我不是唱空中國房地產(chǎn)，而是根據(jù)其特有的規(guī)律預(yù)測。就像2008年預(yù)測股市崩盤一樣，不是因?yàn)槲铱此ブ袊墒?，而是股市確實(shí)該下跌。
新京報(bào)：有人把你歸為“唱空派”，稱你為“空軍一號”，認(rèn)同嗎？
謝國忠：我都不知道這個稱號，因?yàn)槲覐牟豢磩e人對我的評價。預(yù)測實(shí)際上沒有對與錯之分，也沒有唱多和唱衰，這都是輿論給我們戴的帽子。
新京報(bào)：2006年從摩根士丹利辭職之后，你一直以“獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的身份活躍在學(xué)界，你怎么看待“獨(dú)立”？
謝國忠：獨(dú)立，即不依附于任何機(jī)構(gòu)與單位。“學(xué)而優(yōu)則仕”是中國學(xué)者的常態(tài)，所以，這類學(xué)者常常是主觀的，通常只會支持由權(quán)力帶來的觀點(diǎn)，朝一邊倒。
新京報(bào)：面臨質(zhì)疑時，你會回應(yīng)嗎？
謝國忠：我不會跟這些人辯論的。市場上有那么多的觀點(diǎn)，如果你去辯論的話，沒有那么多的時間和精力。
新京報(bào)：你會怎么辦？
謝國忠：盡管有質(zhì)疑，但事實(shí)上市場對我還是很認(rèn)可的。此前，我曾是摩根士丹利的董事總經(jīng)理及亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析家，我從2000年到2006年連續(xù)6年獲得華爾街《機(jī)構(gòu)投資者》行業(yè)第一名，并入選該雜志亞洲最佳經(jīng)濟(jì)學(xué)家。在我之前，華爾街從未給予過個人這么高的獎項(xiàng)，在我之后也沒有過。所以，我怎么會跟亂七八糟的人去爭論呢？
新京報(bào)：完全置之不理嗎？
謝國忠：基本如此。
新京報(bào)：今年3月份政府出臺“國五條”，一些學(xué)者認(rèn)為“房價會暴跌”，你怎么看？
謝國忠：國內(nèi)這些專家學(xué)者多是為了造名聲。有吸引眼球的，有的為了迎合老百姓的心理。這些人跟我沒關(guān)系。
新京報(bào)：大多專家和學(xué)者都看漲中國房價的時候，你卻堅(jiān)持看跌，你會受到他們的影響嗎？
謝國忠：不會。但是，因?yàn)椤把蛉盒膽B(tài)”的存在，會觀察這些人的觀點(diǎn)，最終還是自己做出獨(dú)立判斷。
新京報(bào)：這種堅(jiān)持，你會覺得孤獨(dú)嗎？
謝國忠：我不孤獨(dú)，我有很多朋友。
那些想嘩眾取寵，靠語言吸引眼球的人，是做不好研究的。
謝國忠唱衰言論一覽
2013年 6月2日
“房地產(chǎn)泡沫未來數(shù)月內(nèi)破滅，最多不到一年?！?/font>
2013年 3月28日
“房地產(chǎn)一定會慢慢下滑?！?/font>
2012年 12月5日
“未來五年內(nèi)房價跌一半?！?/font>
2012年 2月1日
“今年房價可能會跌25%，未來三年內(nèi)跌幅可能達(dá)到50%”
2011年
12月21日
“中國房價跌幅可能很快達(dá)到25%，未來兩到三年，可能還要繼續(xù)同樣跌幅?！?/font>
11月11日
“中國房地產(chǎn)要爆了?！?/font>
2011年 11月9日
“房價調(diào)整至少需要3年，房價降一半仍屬理性。每平米價格降到城市兩個月平均工資之下才合理?！?/font>
2010年
12月9日
“房地產(chǎn)進(jìn)入熊市，大城市房地產(chǎn)價格可能要降一半。”
11月5日
“中國房價已經(jīng)見頂，下跌是漸進(jìn)式的。每年掉7%，掉個20年，一直掉80%?！?/font>
10月10日
“中國房地產(chǎn)已進(jìn)入熊市，將持續(xù)五年?！?/font>
10月2日
“未來五年大城市房價平均跌一半?！?/font>
9月30日
“泡沫過后中國部分房價會跌9成?！?/font>
4月28日
“樓市泡沫即將破滅時，會通知大家。保姆都去買房了，房子沒理由不跌?！?/font>
4月22日
“打壓樓市不足以遏制泡沫?！?/font>
2010年 2月20日
“樓價持續(xù)上漲或致市場崩潰，引發(fā)嚴(yán)重后果。”
2009年
12月10日
“2012年股市、樓市泡沫終將破滅。”
12月4日
“下輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)在2012年?！?/font>
11月16日
“房地產(chǎn)泡沫非常大?！?/font>
2009年 2月1日
“2009年樓價仍有下調(diào)空間?！?/font>
（金彧）
(原標(biāo)題：樓市“唱空者”謝國忠：泡沫不意味著暴跌)
