2013-04-25 08:45:00 來(lái)源:21世紀(jì)商業(yè)評(píng)論
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整合全國(guó)閑散地產(chǎn)資源,山嶼海張開懷抱,等待即將爆發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”。
3月前后,山嶼海度假創(chuàng)始總裁熊雄去了趟廣西巴馬瑤族自治縣,回來(lái)對(duì)那的空氣贊不絕口,“睡得特別踏實(shí),平時(shí)自己小有失眠,在巴馬癥狀一掃而光?!?/font>
每年,熊雄都會(huì)往返于全國(guó)各處的旅游度假勝地,他不是骨灰級(jí)的“驢友”,游歷的真正用心不是名山大川,而是沿途的交通條件、餐飲設(shè)施以及當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)市場(chǎng)。這名浙商的頭腦中,正醞釀著一個(gè)大計(jì)劃——希望整合全國(guó)旅游名勝地閑散的地產(chǎn)資源,擴(kuò)充其所構(gòu)建的高端“候鳥式”度假網(wǎng)絡(luò),服務(wù)購(gòu)買力日增的富裕老年群體。
掘金“候鳥”
中國(guó)旅游度假地區(qū)過(guò)度的地產(chǎn)開發(fā),正為山嶼海輕資產(chǎn)擴(kuò)張創(chuàng)造條件。
熊雄創(chuàng)立的“山嶼海度假”成立于2008年,核心業(yè)務(wù)為滿足老年群體 “候鳥式”度假需求(比如,“冬居海南、夏住威海、春秋天目山),為高端用戶提供住處和本地服務(wù)。
熊雄早在2006年就關(guān)注“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”,曾專門系統(tǒng)研究過(guò)中國(guó)高端老年消費(fèi)群體的規(guī)模。何謂“高端”?熊雄的解釋是“夫妻兩人退休金等各項(xiàng)收入 每月超過(guò)1萬(wàn)元”,該群體職業(yè)分布主要集中于企業(yè)管理層、大學(xué)教授、醫(yī)生、公務(wù)員等,而且其子女往往是社會(huì)的優(yōu)勢(shì)群體,具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力,沒(méi)有“被啃老” 之虞。據(jù)熊雄估計(jì),現(xiàn)在該群體的人員規(guī)模超過(guò)100萬(wàn),其中大量存在旅游度假需求。
“候鳥式度假的群體一定是高端用戶,為什么?必須坐飛機(jī),夫妻雙方樂(lè)意自費(fèi)雙飛往返的,一定得具備相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力?!毙苄壅f(shuō)。 目前,山嶼海會(huì)員規(guī)模超過(guò)1千名,主要分布在以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)。
就山嶼海而言,全國(guó)性度假網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模非常重要——選擇范圍越廣,會(huì)員購(gòu)買的驅(qū)動(dòng)力越強(qiáng)。然而,若是自建,沉淀資金非常巨大。以其在安吉自建的山 嶼海學(xué)修院為例,建筑面積 3700平米,約70個(gè)房間,投資成本超過(guò)2000萬(wàn),單個(gè)房間的投入成本高達(dá)30萬(wàn)元,如果一律采用自建模式復(fù)制,資金的需求量將是“不可承受之重”。 然而,若是與傳統(tǒng)度假村或旅游酒店采用協(xié)議合作的模式,租金太過(guò)昂貴,且控制力不強(qiáng)——在旺季的時(shí)候山嶼海往往拿不到房。
早年即在上海、海南參與多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的熊雄,另辟蹊徑,在各地旅游度假區(qū)域,優(yōu)選現(xiàn)成的酒店式公寓或者商品房房源,以托管(業(yè)主參與分成)、租賃的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中國(guó)旅游度假地區(qū)進(jìn)行的大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā),為熊雄輕資產(chǎn)擴(kuò)張創(chuàng)造了條件。
以山東威海為例,熊雄用“房子成災(zāi)”來(lái)形容當(dāng)?shù)貥鞘?,早年積淀了大量的空置房,“很多北京人花 18萬(wàn)元買了套房,自己平時(shí)沒(méi)多少天可住,就資金回報(bào)率來(lái)說(shuō),投資金額的利息住在五星級(jí)酒店更劃算?!痹谕.?dāng)?shù)?,山嶼海通過(guò)房地產(chǎn)商找到業(yè)主,獲取房源 的價(jià)格非常低廉——在距離海灘不足1公里的社區(qū),一個(gè)55平米自帶廚房的一居室,一年租金不到萬(wàn)元;在海南文昌高龍灣基地,山嶼海成功托管300余套房 源,經(jīng)營(yíng)成本每間房?jī)r(jià)僅為40元/晚。
旅游地產(chǎn)開發(fā)熱正在全國(guó)上演,相比房?jī)r(jià),其租金價(jià)格往往低得可憐。根據(jù)熊雄的測(cè)算,空置房大量存在的地區(qū),預(yù)付一年租金,加上簡(jiǎn)單裝修和基本設(shè)施的配置,單個(gè)房間的投入在1.5萬(wàn)元以內(nèi),以40個(gè)房間計(jì)算,大概60萬(wàn)元即能完成一個(gè)區(qū)域的布點(diǎn)。
目前,山嶼海已建成了海南文昌、浙江安吉、安徽廣德太極洞、江蘇溧陽(yáng)天目湖、嘉興梅花州等度假連鎖基地,主要以托管、租賃方式獲取,基地同時(shí)向 社會(huì)開放。“就目標(biāo)群體而言,他們對(duì)度假地的要求多在干凈整潔實(shí)惠,不求奢華,樂(lè)意接受酒店式公寓和商品房小區(qū)的環(huán)境,而業(yè)主獲取了租金或者分成回報(bào),閑 散資源整合利用,山嶼海實(shí)現(xiàn)了多方共贏?!毙苄壅f(shuō)。
由于其創(chuàng)新模式和社會(huì)效應(yīng),“山嶼海度假”入圍2012年度“21世紀(jì)中國(guó)最佳商業(yè)模式”(該評(píng)選由《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》主辦),成為全國(guó)40家入圍商企中唯一一家脫穎而出的浙商公司,并最終與“小米科技”、“中搜網(wǎng)絡(luò)技術(shù)”等公司一起獲得“2012年度中國(guó)最佳商業(yè)模式獎(jiǎng)”。
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輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)
擴(kuò)充資本和品牌能力建設(shè),成為山嶼海當(dāng)下業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重心。
山嶼海的收入來(lái)源主要來(lái)自會(huì)員卡銷售,以事先鎖定一部分客源,同時(shí)緩解自身運(yùn)營(yíng)在現(xiàn)金流方面的壓力。
根據(jù)公司網(wǎng)站的公開資料,其會(huì)員卡售價(jià)在2萬(wàn)至10萬(wàn)元之間,分為VIP卡、銀卡、金卡和鉆石卡4種檔次,有效期均為十年。會(huì)員每年都能享受一定的住宿權(quán)益,并享受其他消費(fèi)優(yōu)惠。
對(duì)于購(gòu)買者而言,預(yù)付會(huì)費(fèi)的好處在于實(shí)惠。以山嶼海海南文昌基地的“白金海岸度假酒店”為例,會(huì)員一晚支付的點(diǎn)數(shù)為180點(diǎn)(此為旺季價(jià)格), 售價(jià)2萬(wàn)元的VIP卡一年享受3300點(diǎn)的權(quán)益,大體相當(dāng)于2000元能住18晚左右,折合每晚100多元,目前各旅行網(wǎng)站提供的市場(chǎng)價(jià)普遍在250元左 右。此外,部分度假地區(qū)旺季房源不好預(yù)定,會(huì)員在房源方面享有優(yōu)先保障。
預(yù)付卡的模式,會(huì)員是否有權(quán)退卡以及承諾的服務(wù)能否滿足至關(guān)重要。
關(guān)于退卡,熊雄表示,其公司政策規(guī)定,凡在購(gòu)卡后的一周內(nèi),會(huì)員可以無(wú)條件全額退卡;若在此后,會(huì)員依然可隨時(shí)退卡,但需收取余額的30%作為手續(xù)費(fèi)。據(jù)介紹,目前會(huì)員主動(dòng)提交退卡申請(qǐng)的事例極少。
根據(jù)山嶼海提供的會(huì)員名單,《21CBR》記者隨機(jī)采訪了4名老年會(huì)員,其反饋皆較正面,并表示山嶼海在各基地都有員工提供接送、向?qū)У嚷涞胤?wù)。
熊雄坦承,當(dāng)前同行業(yè)公司良莠不齊,山嶼海亟待提升品牌力,“山嶼海屬于民營(yíng)企業(yè)草根創(chuàng)業(yè),如果缺乏資金和品牌支撐,獲取業(yè)主和會(huì)員信任的難度成倍放大,成為公司資源整合的一大障礙?!?/font>
解決之道就是“廣結(jié)善緣”,熊雄是亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇的一名積極會(huì)員,前不久,又剛被上海財(cái)經(jīng)大學(xué)全球EMBA項(xiàng)目錄取,他特別希望到國(guó)外走走,考察海外“候鳥式”養(yǎng)老的成功模式,同時(shí)學(xué)習(xí)些必要的“財(cái)技”——他正積極謀劃引進(jìn)戰(zhàn)略投資者并已籌劃上市事宜。
這家提倡“中國(guó)旅居度假慢生活”的公司還在路上。