鄭州有一個(gè)別稱(chēng)叫“商都”，除了有商代早期都城的意思外，同時(shí)也意味著商業(yè)貿(mào)易之城。近代，京廣路和隴海路在這里交匯，交通的便利帶來(lái)的是貿(mào)易的興盛，貨物和客流如潮水般在這里涌進(jìn)又涌出，火車(chē)站商圈和二七商圈隨之形成。

　　2000年前后，隨著世事變遷，二七商圈逐

　　漸沉寂下來(lái)，昔日彌漫的硝煙也逐漸消散。隨后，大商、丹尼斯等百貨業(yè)的新貴又趁勢(shì)興起，近年來(lái)萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等一線商業(yè)開(kāi)發(fā)商先后進(jìn)入鄭州，揭開(kāi)了鄭州商業(yè)發(fā)展的新篇章。

　　如今活躍在鄭州、河南市場(chǎng)的零售商業(yè)品牌中丹尼斯具有臺(tái)資背景，大商、萬(wàn)達(dá)、王府井、華潤(rùn)均是全國(guó)性的商業(yè)品牌，在他們進(jìn)駐河南后，為河南商業(yè)帶來(lái)了新的活力。但鄭州本土商業(yè)品牌自“商戰(zhàn)”后幾乎全軍覆沒(méi)，讓人唏噓不已。

　　除了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)等幾個(gè)品牌獲得成功，在鄭州，更多的購(gòu)物中心和商業(yè)項(xiàng)目都處在苦苦掙扎的邊緣。而據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在未來(lái)5年內(nèi)有近900萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量。

　　魚(yú)龍混雜

　　近十年來(lái)，一線城市的商業(yè)模式已日新月異，各種各樣的體驗(yàn)式購(gòu)物中心層出不窮，但是在商戰(zhàn)期間引領(lǐng)全國(guó)商業(yè)潮流、帶來(lái)全新商業(yè)理念的鄭州，商業(yè)模式卻一直未發(fā)生太大變化。

　　在2010年之前，鄭州甚至連一個(gè)成功的購(gòu)物中心都沒(méi)有。

　　2010年，萬(wàn)達(dá)進(jìn)入鄭州，中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和二七萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)先后開(kāi)業(yè)，填補(bǔ)了區(qū)域購(gòu)物中心的的空白。強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)，成熟的運(yùn)營(yíng)模式和管理理念，使萬(wàn)達(dá)立即成為區(qū)域內(nèi)人氣最旺的購(gòu)物中心。

　　2014年，經(jīng)過(guò)四年的建設(shè)和籌備后，華潤(rùn)萬(wàn)象城在二七商圈開(kāi)業(yè)，引入了眾多奢侈品品牌，為鄭州市民帶來(lái)了一流購(gòu)物中心的消費(fèi)體驗(yàn)。

　　除了萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)，鄭州本土的國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)憑借天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)也獲得了成功。但是在鄭州，更多的購(gòu)物中心和商業(yè)項(xiàng)目都處在苦苦掙扎的邊緣。

　　以鄭東新區(qū)的寶龍城市廣場(chǎng)為例，它在2007年左右開(kāi)業(yè)，目前為止仍是鄭東新區(qū)唯一一個(gè)綜合性購(gòu)物中心。以寶龍城市廣場(chǎng)為圓心，在1.5公里范圍內(nèi)，你能看到綠城百合、聯(lián)盟新城、順弛第一大街、永威翰林居、國(guó)基美鄰、綠地老街、中油運(yùn)河上郡、中凱鉑宮及農(nóng)行、中信銀行家屬院、民航花園等近20個(gè)高檔小區(qū)。他們的擁有者非富即貴，這些樓盤(pán)的二手房單價(jià)多數(shù)也都在2萬(wàn)元以上。

　　寶龍城市廣場(chǎng)的先天條件不可謂不好，但是，從主力店美食廣場(chǎng)、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、ITAT百貨開(kāi)業(yè)到現(xiàn)在七八年來(lái)，商場(chǎng)里客流稀少，商鋪空租轉(zhuǎn)讓已經(jīng)成為常態(tài)，商場(chǎng)里甚至出現(xiàn)了維修手機(jī)的店鋪。

　　對(duì)于早期的投資者來(lái)說(shuō)，這是一段血淋淋的慘痛經(jīng)歷。2009年買(mǎi)入商鋪的李玉珍就是其中的一員，她前后在寶龍城市廣場(chǎng)投入了60多萬(wàn)元現(xiàn)金，背負(fù)了25萬(wàn)元的銀行房貸，造成巨大虧損。

　　有投資的商戶(hù)認(rèn)為，寶龍的失敗是由于招商和運(yùn)營(yíng)能力的缺乏。在招商上，大型品牌商家的落地經(jīng)營(yíng)情況很不理想。為了回籠資金，寶龍出售了50%的商鋪，為了加快銷(xiāo)售速度，很多商鋪被分割成不到50平方米的小格子鋪對(duì)外出售。在管理上，雖然經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及百貨、超市、街區(qū)、娛樂(lè)，但卻并未形成一個(gè)成體系的管理團(tuán)隊(duì)。

　　商業(yè)的自持與否是決定商業(yè)項(xiàng)目成敗的重要因素。萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)的購(gòu)物中心都是全部自持的，但是，在鄭州，為了回籠資金，大量的商業(yè)項(xiàng)目都是對(duì)外出售的商鋪，占了較大的比例。由于缺乏一線商業(yè)地產(chǎn)商的進(jìn)入，要想自己培養(yǎng)成熟的招商、運(yùn)營(yíng)和管理團(tuán)隊(duì)更非一夕之功，所以，在鄭州，像寶龍這樣的失敗案例不在少數(shù)。

　　位于鄭州市二七區(qū)大學(xué)路政通路的新悅城共四層商鋪，2011年開(kāi)盤(pán)，商鋪面積從20~400平方米不等。售價(jià)最高達(dá)每平方米60000元左右，單鋪總價(jià)最高達(dá)2500萬(wàn)元。截止到2015年，內(nèi)鋪幾乎全部死亡，業(yè)主損失慘重，投資絕收，唯余沃爾瑪超市在獨(dú)立支撐。

　　巨量供應(yīng)

　　為何近年來(lái)鄭州會(huì)出現(xiàn)如此多的商業(yè)失敗案例？這還得從鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)說(shuō)起。

　　在各地一片哀鴻遍野的情況下，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)被認(rèn)為仍然處于健康發(fā)展的通道中，近年來(lái)，一線大鱷紛紛進(jìn)駐鄭州，在最被開(kāi)發(fā)商看好的省會(huì)城市中，鄭州排名極為靠前。

　　在2015年歷次發(fā)布的省會(huì)城市房?jī)r(jià)排行榜中，鄭州已經(jīng)躍居前幾名，僅次于杭州、南京等準(zhǔn)一線城市。在住宅市場(chǎng)耀眼的成績(jī)背后，很少被人關(guān)注到的是鄭州商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大壓力。而這種壓力，正是由住宅市場(chǎng)帶來(lái)的。

　　一直以來(lái)，鄭州地王頻出。由于2013年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷(xiāo)兩旺，在讓無(wú)數(shù)開(kāi)發(fā)商賺得盆滿缽滿之時(shí)，對(duì)未來(lái)也給予了更高的期望。2014年，鄭州市中心城區(qū)的地價(jià)已經(jīng)被推至1500萬(wàn)每畝，樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米7000元，加上建安財(cái)務(wù)等各種成本，住宅成本價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米13000元。

　　為了能有所盈利，平衡成本，鄭州現(xiàn)在新建的住宅項(xiàng)目幾乎都有商業(yè)配套。很多體量比較大的項(xiàng)目，還會(huì)配建一個(gè)商業(yè)中心。

　　同時(shí)，近幾年來(lái)，鄭州的城中村拆遷改造正在如火如荼地進(jìn)行中。在這些項(xiàng)目中，拆遷安置房大多占據(jù)了項(xiàng)目70%~80%的住宅量，開(kāi)發(fā)商用來(lái)出售的住宅產(chǎn)品十分有限，為了增加利潤(rùn)，就不得不多建造商業(yè)、街鋪進(jìn)行銷(xiāo)售。而這樣的商業(yè)大多是一賣(mài)了之，沒(méi)有人去管后續(xù)的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。

　　商業(yè)項(xiàng)目的急劇增多，商業(yè)人才的極其缺乏，使得失敗的商業(yè)案例成倍增加。要知道，相比住宅，商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)和銷(xiāo)售只是很小的一部分，后期的運(yùn)營(yíng)才是決定生死的關(guān)鍵。

　　除此之外，商鋪價(jià)格的嚴(yán)重泡沫化也使得鄭州商業(yè)的問(wèn)題更加突出。以鄭州金水區(qū)花園路農(nóng)科路一帶為例，此處聚集了恒大、萬(wàn)達(dá)、建業(yè)等房產(chǎn)商大佬，加上區(qū)域位置優(yōu)越，住宅價(jià)格已經(jīng)高達(dá)每平方米14000元左右，商鋪的價(jià)格也隨之水漲船高，均價(jià)在每平方米5萬(wàn)元左右。

　　高昂的房?jī)r(jià)帶來(lái)的必然是高昂的租金，這讓很多租戶(hù)壓力倍增，短期內(nèi)如果沒(méi)有高額的回報(bào)，最后的結(jié)果必然是關(guān)鋪轉(zhuǎn)讓。因此，在這一帶，空租轉(zhuǎn)讓的底商店鋪也隨處可見(jiàn)，不比商場(chǎng)好多少。

　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，鄭州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在5年內(nèi)有近900萬(wàn)平方米的潛在供應(yīng)量，這在全國(guó)來(lái)說(shuō)實(shí)屬罕見(jiàn)。從入市時(shí)間來(lái)看，集中入市的主要時(shí)間階段為2016年和2017年，屆時(shí)將有約60%的項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。

　　繼鄭州寫(xiě)字樓泡沫被戳破之后，鄭州商業(yè)將走向何方？