2014-07-07 08:40:00 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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交通銀行金融研究中心日前在京發(fā)布的《2014年下半年中國宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望》報(bào)告指出，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，逐漸由“政策市”走向“市場(chǎng)市”，這主要是由于政策、資金、供求和預(yù)期等因素出現(xiàn)了明顯轉(zhuǎn)向。報(bào)告預(yù)測(cè)，在其共同作用下，樓市調(diào)整還將持續(xù)，房價(jià)下行還將持續(xù)。
報(bào)告顯示，今年以來，房價(jià)進(jìn)入下行區(qū)間，直接地反映出樓市正在進(jìn)行著一輪調(diào)整。5月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比下降0.32%，為自2012年6月以來的首次環(huán)比下跌，且下跌城市數(shù)量超六成;同比雖仍上漲7.84%，但漲幅已自年初起不斷縮小。上半年樓市由“過熱”轉(zhuǎn)為“偏冷”，市場(chǎng)成交清淡。1-5月，全國商品房銷售面積累計(jì)同比下降7.8%，銷售額下降8.5%;其中，住宅兩項(xiàng)銷售指標(biāo)分別下降9.2%和10.2%。
報(bào)告認(rèn)為，今年樓市進(jìn)入調(diào)整周期主要源自于房地產(chǎn)行業(yè)四大內(nèi)外部因素發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)向：
一是政策思路轉(zhuǎn)換。房價(jià)處于下行通道時(shí)，政府不再輕易出手救市，并將密切注視地方政府的各類托市行為，必要時(shí)予以糾偏。二是資金環(huán)境轉(zhuǎn)變。資金環(huán)境延續(xù)緊張形勢(shì)，開發(fā)商資金來源增速“斷層式”下滑迫使其合理定價(jià)推盤，銀行個(gè)貸政策收緊也對(duì)置業(yè)者購房需求形成抑制。三是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。供需關(guān)系的明顯逆轉(zhuǎn)導(dǎo)致總體庫存大幅攀升，出清周期明顯拉長。四是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向。樓市趨冷使只漲不跌的預(yù)期發(fā)生根本扭轉(zhuǎn)。
報(bào)告預(yù)計(jì)在這些因素共同作用下，樓市調(diào)整還將持續(xù)，房價(jià)調(diào)整還將持續(xù)較長的一段時(shí)間。
下半年，信貸緊張和樓市調(diào)整有望持續(xù)。在供給端，為適應(yīng)新的宏觀金融和市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)企業(yè)將適時(shí)調(diào)整銷售策略，更加合理地制定新盤價(jià)格，以加快銷售回款速度，緩解業(yè)績目標(biāo)和庫存高企壓力。
在需求端，由于商業(yè)銀行按揭貸款額度總體偏緊，個(gè)貸利率上浮使相對(duì)購買力下降，申請(qǐng)門檻抬高和放款速度變慢也抑制了購房需求的釋放。同時(shí)，市場(chǎng)預(yù)期改變使置業(yè)者觀望情緒濃厚，加劇了房價(jià)下行壓力。而由于購房需求價(jià)格敏感，當(dāng)房企理性定價(jià)時(shí)，需求將有入市傾向，成交有望在相對(duì)較低的價(jià)位促成。綜合來看，預(yù)計(jì)房價(jià)調(diào)整還將持續(xù)較長的一段時(shí)間。
