2014-06-09 08:59:00 來源:新華網(wǎng)
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土地市場最熱門的話題莫過于“地王”了，它被業(yè)內(nèi)視為樓市的一大風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)前，一大批走完開發(fā)周期面臨上市的“地王”更是感受到切膚之痛，無奈屈身降價，甚至賣掉項(xiàng)目以求生存。
“地王”受“斷臂”之痛
近日，武漢“地王”——月湖九龍倉項(xiàng)目的“超低”開盤價讓不少購房者驚訝不已。這個２０１０年拿地時樓面價高達(dá)８０６３元的項(xiàng)目，新推的９３平方米和９７平方米戶型折后價在１。１萬元左右，部分低層房源折后單價甚至在萬元以內(nèi)，此前市場預(yù)測開盤價超過１。５萬元。
入市房價比樓面地價僅多３０００元。武漢一大型房地產(chǎn)企業(yè)副總姚澤偉表示，就該項(xiàng)目而言，其每平方米建安成本肯定不止３０００元，“１。１萬元均價難免要虧本”。在售樓中心，不少置業(yè)顧問也向記者介紹，“開發(fā)商是賠本賺吆喝，趕快撿便宜。”
同樣，另一個曾名震一時的“全國地王”南京市下關(guān)項(xiàng)目地塊更是經(jīng)歷了“割肉斷臂”之痛。２０１０年和２０１２年，中冶置業(yè)分兩次以總價２５６億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江的３幅地塊，成為總價最高的全國“地王”。然而，由于資金緊張，２號地被收回，１號和３號地遲遲未動工。根據(jù)中冶置業(yè)母公司中國中冶公告顯示，自３月至５月底，已將１號地分幾次進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，若按掛牌底價成交，預(yù)計(jì)總計(jì)收益或?qū)⒉蛔悖祪|元。
在廣州，“地王”降價更達(dá)三成。２００９年１２月，由富力、雅居樂、碧桂園三家“組團(tuán)”以２５５億元拿下廣州亞運(yùn)村“超級大盤”。這一全國“地王”項(xiàng)目５月３１日推出７０套大戶型特價戶型只售９８００元至１２５００元，相比該項(xiàng)目去年超過１。５萬元的均價降幅已超３０％。
北京萬柳地塊、西甸村等“地王”也正在煎熬之中。姚澤偉告訴記者，全國還有很多“地王”項(xiàng)目正在謀劃降價開盤，甚至在尋求對象合作開發(fā)或者直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。
生不逢時或被迫低價入市
時間回到２０１０年上半年，國際金融危機(jī)之后的樓市經(jīng)歷了一輪火爆，單價、總價“地王”頻現(xiàn)。本寄希望于房地產(chǎn)市場的火爆給高投入的“地王”帶來高收益，然而４年后，完成建設(shè)達(dá)到開盤期的“地王”們卻遭遇了樓市調(diào)整。
多位開發(fā)商告訴記者，這些“地王”一誕生就遭遇了樓市調(diào)控，但由于土地必須兩年內(nèi)動工開發(fā)，致使２０１２年迎來了一波“退地潮”和“開工潮”，如今２年開發(fā)周期過后，又迎來一輪“降價潮”。
中國某研究院華中市場總監(jiān)李國政表示，在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，各個級別的“地王”都將面臨無利可圖的市場風(fēng)險(xiǎn)。在眾多房企讓利跑量的激烈競爭下，“地王”們不得不面對“面粉貴過面包”的殘酷現(xiàn)實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些正在建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或會放緩開發(fā)節(jié)奏。然而，開發(fā)周期拉長，各類成本會持續(xù)增長，資金占用最為嚴(yán)重。因此，許多項(xiàng)目被迫低價入市。
賣項(xiàng)目求生存
市場人士預(yù)測，房地產(chǎn)市場或?qū)⒂瓉硪惠喺劭鄢?，?yōu)惠銷售將成為越來越多的樓盤的必然策略；“地王”支撐不下去將會選擇賣項(xiàng)目求生存，行業(yè)間的兼并重組或成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場或再迎來一輪洗牌。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在今年市場低迷期，“地王”所面向的“高端客戶”往往被限購限貸，銷售將面臨很大壓力，高周轉(zhuǎn)與高定價不可能同時出現(xiàn)，“地王”項(xiàng)目的推盤節(jié)奏、獲利前景等都會比較尷尬，面臨風(fēng)險(xiǎn)。
湖北最大國有企業(yè)湖北聯(lián)投集團(tuán)就是一例。其旗下武漢聯(lián)發(fā)瑞盛公司于２０１０年１２月力挫保利、遠(yuǎn)洋、綠地、九龍倉，以３８。６億元拿下武昌長江邊一宗１５０畝地塊，溢價４７。３％，樓面地價８７５５元／平方米，創(chuàng)下當(dāng)時的“單價地王”。而此地塊在“沉默”了三年半之后，日前被傳因資金缺位，已轉(zhuǎn)讓給一外來開發(fā)商。
“如果沒有充裕的資金流支撐，‘地王’將難以為繼，就連大型房企也得賣股權(quán)求生，何況本就脆弱的中小房企，極可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)?！睆埡陚フf，在銀行信貸緊縮的市場環(huán)境下，標(biāo)榜“高溢價”、激進(jìn)類型、過度依賴民間資本以及拿地靠“賭”等四類企業(yè)，將可能受到生死壓力，一些企業(yè)將被迫退市。
據(jù)市場機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前，廣州、寧波、南京、神木等地已出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)現(xiàn)象，甚至不乏大型品牌房企被同行收購股權(quán)。李國政表示，近期或?qū)⒂瓉硪惠喎科蠹斜黄韧顺霈F(xiàn)象，注重優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、適度擴(kuò)張及應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的房企才能生存并發(fā)展壯大。
