2014-04-16 08:04:00 來源:大河網(wǎng)—大河報(bào)
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樓市素有“金三銀四”之說。剛剛過去的3月份，雖然市場(chǎng)熱度有所回升，但與去年同期相比，鄭州樓市并沒有走出讓房企欣喜的小陽春態(tài)勢(shì)。同時(shí)信貸緊縮、多個(gè)城市出現(xiàn)降價(jià)樓盤等消息也在沖擊著鄭州樓市的信心。在這種背景下，4月的樓市表現(xiàn)，更顯重要。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鄭州高企的土地成本和旺盛的購(gòu)房需求，決定了樓市不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)，未來上下溫和波動(dòng)將是大概率事件，4月、5月份樓市供需的活躍度將會(huì)持續(xù)提升，對(duì)于購(gòu)房者來說，將不失為一個(gè)購(gòu)房好時(shí)機(jī)。
樓市漲幅開始趨緩
2014年第一季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交規(guī)模明顯低于去年同期水平。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度，在納入監(jiān)測(cè)范圍的30個(gè)主要城市中，有28個(gè)城市商品住宅成交面積同比下降;北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州十大城市的商品住宅成交量同比全部出現(xiàn)下降，其中，北京下滑幅度最大，達(dá)到55.18%。
具體到鄭州，雖然市場(chǎng)熱度有所回升，但與去年同期相比，鄭州樓市并沒有走出讓房企欣喜的小陽春態(tài)勢(shì)。鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，鄭州市商品住宅銷售面積分別為74.7萬平方米和36.45萬平方米，與去年同期基本持平。3月份房管局?jǐn)?shù)據(jù)尚未出爐，不過從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，樓市熱度有所回升，甚至多個(gè)剛需項(xiàng)目出現(xiàn)了“日光”現(xiàn)象，但與去年同期相比，市場(chǎng)降溫明顯。相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，3月份鄭州市商品住宅市場(chǎng)銷售39.01萬㎡，環(huán)比上升7.02%，同比下降54.49%，樓市漲幅趨緩。
“過完年后，房?jī)r(jià)基本沒什么松動(dòng)，3月以后甚至還有一定的漲幅，但的確不如去年好賣?！蹦硺潜P銷售顧問小陳告訴記者，“今年過年以來，銀行信貸普遍緊縮，剛需購(gòu)房壓力加大，‘再看看’成為眾多潛在購(gòu)房者在售樓部最普遍的說法”。
競(jìng)合地產(chǎn)董事長(zhǎng)王東告訴記者，春節(jié)過后，多個(gè)城市紛紛傳來購(gòu)房大幅打折的消息，拖慢了購(gòu)房者的入市步伐，再加上年后各家銀行首套房貸利率的上調(diào)，放貸額度也日趨收緊，在這種背景下，樓市漲幅趨緩也在情理之中。
4月中下旬或?qū)⒂瓉硗票P高峰
“金三銀四”曾是樓市旺季，不過今年金三月小陽春稍顯成色不足，開發(fā)商開始集中發(fā)力搶灘“銀四月”。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，鄭州4月預(yù)計(jì)開盤項(xiàng)目達(dá)到29個(gè)，其中純新盤11個(gè)，同比開盤量增兩倍，環(huán)比上漲近五成。
4月的第一個(gè)周末恰逢清明小長(zhǎng)假，房企紛紛避開了這個(gè)開盤時(shí)間，只有和昌灣景國(guó)際一個(gè)項(xiàng)目開盤。上周末，樓市開盤量依然低位徘徊，鄭州市區(qū)只有2個(gè)住宅項(xiàng)目、1個(gè)寫字樓項(xiàng)目開盤。對(duì)比全月將近30個(gè)項(xiàng)目的開盤量，大多數(shù)房企將開盤節(jié)點(diǎn)選在了4月的中下旬，屆時(shí)鄭州樓市有望迎來推盤高峰。
業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過3月份的預(yù)熱，以及3月中下旬樓市調(diào)控各方面要素的逐步明確，四五月份供需活躍度或?qū)⑤^今年前三個(gè)月來得更高。在大的政策、市場(chǎng)預(yù)期沒有改變的情況下，從4月中旬起省會(huì)樓市推盤量有望迎來一個(gè)“小高潮”，成交量也可能有所放大。另外，考慮到目前剛需仍是市場(chǎng)主力消費(fèi)者，從價(jià)格看，4月樓市推盤或以“平價(jià)跑量”為主，總體價(jià)格趨穩(wěn)。
樓市格局悄然改變
一季度，由于多家銀行上調(diào)首套房貸款利率，房貸額度也日趨收緊，融資成本上升……種種跡象表明，金融杠桿的力量已經(jīng)在悄然改變樓市格局，買賣雙方博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化，購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)，而房企“加速跑量”心理漸占上風(fēng)。
“往年銀行的收緊是政策性收緊或‘響應(yīng)性收緊’，這次，受市場(chǎng)影響的成分更多。至少說明很多銀行有點(diǎn)判斷不準(zhǔn)，所以變得更為謹(jǐn)慎。”一位資深銀行從業(yè)人員這樣說。
有專家指出，從3月的市場(chǎng)來看，剛需產(chǎn)品依然是市場(chǎng)主力成交戶型，這說明目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)主要靠首次置業(yè)者和改善置業(yè)者“撐場(chǎng)面”。目前來看，樓市成交量依然稍顯低迷，后續(xù)成交量能否繼續(xù)上升，主要取決于剛需的入市意愿。對(duì)房企而言，2014年上半年樓市仍需在“量”上做文章，堅(jiān)持“跑量”回籠資金，而不應(yīng)在價(jià)格上做太多考慮。到了下半年應(yīng)該因時(shí)而變，快速調(diào)整自己的銷售策略、布局策略，以實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張與增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
業(yè)內(nèi)人士則提醒購(gòu)房者，由于鄭州高企的土地成本和旺盛的購(gòu)房需求，決定了樓市不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模和大幅降價(jià)，未來上下溫和波動(dòng)將是大概率事件，4月、5月份樓市供需的活躍度將會(huì)持續(xù)提升，剛需購(gòu)房者可以瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)入市。
多地傳出救市聲響
繼溫州傳出上報(bào)松綁樓市限購(gòu)政策方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多地也先后被傳正在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性，近日又有福建省口頭傳達(dá)救市10措施將松綁樓市限購(gòu)等說法。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，在全國(guó)多地出現(xiàn)降價(jià)風(fēng)潮、購(gòu)房者觀望氛圍濃厚、信貸不放松的大背景下，地方政府醞釀“救市”被開發(fā)商寄予厚望。但業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府或許會(huì)有“救市”的想法，但通過何種方法來實(shí)現(xiàn)仍有待探討，且“救市”能否達(dá)到預(yù)期效果尚存變數(shù)。有專家預(yù)測(cè)在全國(guó)各地樓市分化明顯的大背景下，北上廣深等供不應(yīng)求的一線城市政府松綁政策以此“救市”可能性極小;而面臨政策“放水”的城市多會(huì)集中在青島、煙臺(tái)、哈爾濱等庫存偏高的城市，杭州、海口、溫州等房?jī)r(jià)漲勢(shì)持續(xù)偏弱的城市?！熬仁小闭邉t會(huì)集中在縮短限購(gòu)年限、放寬戶籍限制、放松二套房貸、加強(qiáng)對(duì)房企信貸上的支持、地方出臺(tái)購(gòu)房稅費(fèi)減免政策等方面。相關(guān)專家表示，“近期，有些二三線樓市降價(jià)恐慌情緒蔓延，一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，數(shù)據(jù)顯示今年3月百城住宅平均價(jià)格漲幅繼續(xù)收窄，而在目前地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、樓市成交低迷等多重壓力之下，目前地方松綁限購(gòu)響應(yīng)‘雙向調(diào)控’的意愿強(qiáng)烈。地方政府的此種動(dòng)機(jī)本質(zhì)上仍舊是‘土地財(cái)政依賴癥’，是干預(yù)市場(chǎng)的一種沖動(dòng)”。
