2013-04-16 09:17:00 來源:揚(yáng)子晚報(bào)
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一處清末民初建造，位于南京新街口的祖屋；一句“祖屋不能落入外人之手”的祖訓(xùn)。祖上留下的這兩樣?xùn)|西，讓南京的老彭一家最近頗傷腦筋。因?yàn)楝F(xiàn)在祖屋登記在只有13歲的女兒小鳳名下，家人尋思女孩終究要嫁人，而留住房子不落外人手，所以一家人就想把房產(chǎn)過戶到今年剛出生的兒子小龍名下。可問題來了，現(xiàn)在過戶稅費(fèi)高，怎么辦？彭家決定讓13歲的小鳳現(xiàn)在立遺囑，把名下的這處祖宅“留給”尚在襁褓中的弟弟。
故事背景
祖屋和祖訓(xùn)
南京小女孩小鳳（化名）今年才13歲，不過她名下有一套位于新街口的“祖屋”。房子是清末民初建筑，上下兩層樓，面積還不小。小鳳的父親老彭（化名）的爺爺去世時(shí)曾留下遺訓(xùn)：這套祖屋，將來不能落到外姓人手里。
先解釋一下兩個(gè)疑問
1 祖屋怎么會(huì)登記在小女孩名下？這里也有一個(gè)挺曲折的故事
幾年前，小鳳的媽媽和爸爸老彭結(jié)婚十多年了，小鳳也上了小學(xué)。但是，小鳳的媽媽對(duì)于這段婚姻沒有安全感，在婚姻法司法解釋三出臺(tái)之后，小鳳的媽媽逼她爸爸老彭把祖屋的房產(chǎn)證上加一個(gè)自己的名字，否則就要離婚。當(dāng)時(shí)為了這個(gè)事，全家上下鬧得雞犬不寧，因?yàn)橛小白嫖莶荒苈淙胪庑杖酥帧钡淖嬗?xùn)，經(jīng)過家人商定，最終小鳳的奶奶把祖屋的房產(chǎn)過戶到小鳳名下，當(dāng)時(shí)小鳳只有10歲，但是不管怎么說她是彭家人。而小鳳媽媽作為監(jiān)護(hù)人，可以幫助小鳳處置房產(chǎn)，也算是有了保障。
2 現(xiàn)在為什么又要讓房產(chǎn)易主呢？原因簡(jiǎn)單，因?yàn)榕砑矣辛藘鹤?/strong>
房產(chǎn)證更名沒有能挽救老彭夫婦的婚姻，兩人后來還是離了婚，小鳳隨爸爸。
去年老彭再婚，今年年初，老彭的第二任妻子為老彭生下一個(gè)兒子，起名小龍（化名）。
根據(jù)房屋不能落到外人手的祖訓(xùn)，在兒子降生之后，房屋的歸屬又出了問題，家里人考慮到將來小鳳要出嫁，如果房屋在小鳳名下，這個(gè)房子早晚落到別人手里。為了不違背祖訓(xùn)，大家一致商定，要把祖屋過戶到還在襁褓中的小龍名下。
為什么讓孩子立遺囑
用遺囑處理房產(chǎn)繼承為的是避稅 正常過戶要交幾萬(wàn)稅，繼承只要掏200塊
小鳳要把房子過戶給弟弟，對(duì)于13歲的她來說是無所謂，因?yàn)樗?，反正大人想怎么辦她也不會(huì)有意見。但是，現(xiàn)在的問題是，不管是贈(zèng)與過戶，還是買賣過戶，都要給國(guó)家上稅，最少也要交房產(chǎn)價(jià)值的3%。小鳳家這套祖宅，是清末民初的建筑，上下2層樓，經(jīng)歷了多年變遷后，面積也不小，按照現(xiàn)在的行市要過戶，可能要上幾萬(wàn)甚至十幾萬(wàn)的稅。這個(gè)對(duì)于老彭家人來說，代價(jià)太大，因?yàn)楫吘故亲约杭依锏姆慨a(chǎn)證換個(gè)名字而已。
有沒有又省錢又能順利過戶的合法途徑呢？就在老彭一家愁眉不展之際，一個(gè)朋友給老彭支招：你干嘛不讓你女兒寫個(gè)遺囑繼承呢？讓小鳳寫自己去世后，這個(gè)祖屋完全由弟弟繼承，如遇拆遷等不可抗力，房屋所有權(quán)也是由小龍做主。小龍和小鳳相差十幾歲，將來繼承姐姐名下的祖屋，只需要掏200塊小錢就行了。聽完朋友的支招，老彭一家大喜過望，昨天一家人帶著小龍小鳳，來到南京市秦淮區(qū)公證處，準(zhǔn)備讓13歲的小鳳立下遺囑，把名下的祖屋將來交給弟弟小龍繼承。
這么做真的行得通嗎
公證處潑涼水：如此遺囑違法 小鳳爸說，等小鳳成年后再說
13歲的小女孩辦理遺囑公證，老彭家的做法讓秦淮區(qū)公證處的公證員也嚇了一跳，但是等老彭申訴過家里的情況，公證員告訴老彭，他的這種做法違背《民法》，是不可以立的。因?yàn)椤睹穹ā吠▌t規(guī)定，父母是未成年子女的法定監(jiān)護(hù)人和代理人，小孩取得房產(chǎn)，父母可以代為辦理接收、接受贈(zèng)與；但是法定代理人，不可損害被監(jiān)護(hù)人利益，代為贈(zèng)與資產(chǎn)，以及幫監(jiān)護(hù)人訂立遺囑。所以，這個(gè)遺囑繼承根本不能辦。
公證員這么一說，老彭一家真好像被一盆冷水從頭澆到腳。隨后老彭又向公證員咨詢，小鳳18歲之后，是否可以自己來立這個(gè)遺囑。而公證員勸告老彭，最好不要這么做，因?yàn)閹啄晟踔潦畮啄旰螅l(shuí)也不知道房產(chǎn)的政策會(huì)怎么變，不要為了省點(diǎn)稅費(fèi)，給自己帶來不必要的損失。聽完公證員的勸解，老彭表示接受，說今后女兒也許會(huì)找個(gè)入贅女婿，不一定祖屋就落入外姓人手里，什么事等女兒小鳳18歲之后再說。
專家解說
即便可以立遺囑過戶，風(fēng)險(xiǎn)也很大
南京市公證處王芃主任告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者，老彭家用遺囑繼承的方式來省錢，不可取。首先，13歲的小鳳立遺囑違反民法通則不能辦；其次，即使小鳳18歲了，立遺囑過戶，風(fēng)險(xiǎn)也太大。因?yàn)檫z囑繼承，要立遺囑人去世才能繼承，以我國(guó)現(xiàn)在的衛(wèi)生醫(yī)療條件，女性平均壽命是80多歲，如果小鳳長(zhǎng)壽，小龍要等到頭發(fā)花白估計(jì)也繼承不了房屋；再有，如果出現(xiàn)意外，小龍?jiān)谛▲P之前去世，那么又涉及遺囑修改，到時(shí)候繼承人的選取也會(huì)出現(xiàn)糾紛。
如果小鳳家一定要將此房產(chǎn)過戶，王芃建議，小鳳家最好采用買賣過戶的方式，這樣看起來要繳納總共8%的各項(xiàng)稅費(fèi)，但是為今后省掉了很多麻煩。
