樓市野蠻生長后遺癥：萬科問題頻出遭信任危機
中國樓市在從歷史性巔峰向著周期性低谷疾速俯沖，正在引發(fā)一場錯綜復雜的利益博弈和行業(yè)蛻變，所有矛盾都開始在行業(yè)龍頭萬科身上反復交織。
從業(yè)主維權(quán)到“涉毒地板”，再到“紙板門”，萬科自2012年以來頻頻遭遇種種信任危機，一時間應接不暇。
加之去年以來頗為密集的高管流失和人事更迭，外界普遍把問題的癥結(jié)與萬科董事長王石的隱退傳言捆綁在一起。
而以萬科集團總裁郁亮為首的管理團隊則陷入空前壓力，萬科長期以財務主導和規(guī)模擴張為主的路徑依賴也再次面臨質(zhì)疑。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來，包括萬科在內(nèi)的多家知名開發(fā)商近期出現(xiàn)的質(zhì)量危機，在某種程度上都是此前樓市野蠻生長時期的歷史遺留問題。
但隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入和房地產(chǎn)暴利時代的終結(jié)，此前房地產(chǎn)市場所積累的諸多問題集中爆發(fā)，恰恰折射出房地產(chǎn)市場的理性回歸。
數(shù)字萬科后遺癥
2012年，絕對算得上是萬科的是非之年。一個月前安信毒地板陰影尚未消散，深圳萬科第五園六期精裝修房又陷入“紙板門”事件；福州萬科金域華府百余名業(yè)主以質(zhì)量問題為由，將福州萬科公司起訴至法院；青島萬科藍山項目業(yè)務維權(quán)事件則不斷用“行為藝術(shù)”表達對萬科誠信問題的抗議。
盡管萬科已經(jīng)否認發(fā)霉面板是紙板，但郁亮坦承，部分裝修確實存在一定質(zhì)量問題。而此前佛山萬科新城灣畔7號樓出現(xiàn)的安信實木復合地板甲醛超標，亦在一定程度上佐證萬科出現(xiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量問題并非完全遭遇惡意中傷。
對萬科近日頻繁出現(xiàn)質(zhì)量問題郁亮表示，一個重要原因是過去幾年萬科總共推出了4.4萬多套裝修房，這個量在全國各開發(fā)商中最大。
萬科內(nèi)部有關人士向《第一財經(jīng)日報》表示，萬科對近日一系列質(zhì)量問題反思后認為，盡管存在一定的監(jiān)控漏洞，但萬科整個采購和質(zhì)量管控流程并沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，萬科對杜絕此類質(zhì)量問題的發(fā)生尚未找到更加有效的解決方案。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來，萬科多年來堅持的快速開發(fā)和規(guī)模擴張模式是一把“雙刃劍”，其帶來的負面問題開始不斷顯現(xiàn)。
與王石渾身充滿的人文主義和理想情懷不同，財務出身的郁亮被認為更加低調(diào)務實，注重資產(chǎn)規(guī)模和周轉(zhuǎn)，以及投資收益回報等財務指標。
以2004年為分水嶺、以郁亮為核心的第二代管理層替代以王石為核心的第一代管理層走上前臺。也就是在那一年，當年銷售額僅有92億元的萬科就拋出了震驚業(yè)界的“千億計劃”，郁亮預期萬科2014年銷售額將達到千億的規(guī)模，但萬科在2010年12月實現(xiàn)了這一目標，比郁亮的預期提前了4年。
郁亮主導下的萬科，處處打上了數(shù)字的烙印。萬科提出的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅，這讓很多房地產(chǎn)業(yè)的同行都難以望其項背。
大量拿地，快速開工，快速銷售，以標準化、規(guī)?；伲@種模式成就了萬科的超速發(fā)展。原本規(guī)模相當?shù)摹罢斜Ｈf金”，如今萬科1215億元的銷售金額，是保利地產(chǎn)的1.7倍、金地集團的3.9倍、招商地產(chǎn)的5.8倍。
這種快速開發(fā)模式在成就萬科的同時，也受到不少同行的質(zhì)疑。綠城集團董事長宋衛(wèi)平曾直接諷刺萬科的產(chǎn)品太粗糙，建議萬科能做一次反省。盡管宋衛(wèi)平語言過激，但在很多人看來，綠城、中海地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)于萬科，這是不爭的事實。
管理半徑難題
對于這種超速發(fā)展，王石甚至在2010年的一個論壇上出言警告：“如果萬科一意以利潤為導向，那么后千億時代可能面臨覆滅式的危機?！?/p>
有媒體報道稱，為了控制速度，已很少插手公司管理的王石，在此前曾給萬科下了死命令，即2011年的年銷售額不能突破1400億。
對于外界對王石和郁亮之間存在分歧的種種猜疑，王石在2012年3月份曾對媒體表示，過去有，現(xiàn)在有，將來還會有，“你不認為這對公司的影響是致命的，即使你認為是錯的，也尊重他的決定，因為有的時候，是錯是對，是角度問題?！?/p>
此前郁亮也坦言，他和王石在戰(zhàn)略沒有根本分歧，但做法上有一些不同意見，其中包括對公司發(fā)展速度的看法，“快和慢我們是有些分別，但大的方面不會有。”
在萬科實現(xiàn)千億銷售規(guī)模之后，郁亮曾坦言，千億銷售目標的實現(xiàn)，一方面將給萬科帶來更大規(guī)模效益，但另一方面也對萬科的企業(yè)管理復雜性提出更大挑戰(zhàn)，探索并建立能夠不斷提高管理能力和創(chuàng)業(yè)激情的企業(yè)管理制度將成為萬科未來的重要命題。
尤其重要的問題是，萬科實現(xiàn)千億規(guī)模后的管理半徑難題。目前，萬科實施的是戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線的三級管理架構(gòu)。在地產(chǎn)系統(tǒng)中，又分成三層管理架構(gòu)，第一層是集團總部；集團總部下面有4個區(qū)域本部作為第二層，這4個區(qū)域本部作為派出機構(gòu)；在區(qū)域本部下面是第三層，按照城市設置公司，即萬科內(nèi)部所謂的一線公司。
隨著萬科在二三線的擴展，萬科已經(jīng)進入全國50多個重要城市，這對萬科的管理半徑將提出更高的要求。
房地產(chǎn)市場矛盾井噴
其實還遠遠不止萬科，包括星河灣、世茂房地產(chǎn)、合景泰富、招商地產(chǎn)等多家知名房地產(chǎn)企業(yè)近日紛紛被曝出現(xiàn)項目質(zhì)量問題。
上海成全機構(gòu)董事長全忠在接受本報采訪時表示，一方面從概率上講，萬科出事的可能性相應比較大，另一方面是因為萬科是行業(yè)龍頭，所有負面問題在它身上都會存在一個人為的放大效應，迅速被社會關注。
有分析認為，萬科現(xiàn)在這些問題在所謂精裝修房中其實是很普遍的，而且是由來已久的。之所以現(xiàn)在屢屢被曝光質(zhì)量問題，可能與目前下行的樓市有關。
深層次原因是，在樓市上行時，商品房的種種質(zhì)量問題都被上漲的價格掩蓋，業(yè)主一般不會就這些問題進行維權(quán)。但在樓市下行之時，業(yè)主常因利益受損而格外挑剔，商品房的各種質(zhì)量問題就會凸顯出來。
萬科內(nèi)部人士表示，萬科在2008年也曾遭遇過類似問題，但遠遠不及目前的問題頻繁和嚴重，部分業(yè)主以各種理由提出維權(quán)，主要原因都是房價下調(diào)導致其利益受損。
值得關注的是，由青島萬科藍山業(yè)主代表發(fā)起成立的青島第一家專門的業(yè)主維權(quán)公司“青島業(yè)維盈勝管理咨詢有限公司”在3月份正式成立，有專門經(jīng)費和人員支撐，意味著業(yè)主維權(quán)開始進入新階段。
復旦大學住房政策研究中心副主任郝前進認為，這些問題與“人文萬科”還是“數(shù)字萬科”沒有太大關系。這已經(jīng)不是萬科一家的問題，而是整個市場缺乏可信的品質(zhì)保證，從而嚴重拖累了精裝修房的發(fā)展普及。
但目前國內(nèi)仍沒有相關的國家標準，在一定程度上導致精裝修房一直問題頻發(fā)。郁亮表示，萬科不會放棄精裝修戰(zhàn)略，希望今年在裝修房方面有一個自己的標準，并呼吁整個社會建立起關于裝修房的標準。
郝前進表示，房地產(chǎn)市場暴利時代已經(jīng)結(jié)束，轉(zhuǎn)向理性時代的新一輪競爭已經(jīng)開始。這就意味著，維持平穩(wěn)增長，將成為未來房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的市場訴求，企業(yè)的競爭肯定走向差異化、多元化。
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