首開股份：銷售有望高增長 估值優(yōu)勢(shì)突出
投資建議：
預(yù)計(jì)公司12年、13年EPS分別為1.42元、1.66元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)9.1X、7.8X PE；最新調(diào)整后的NAV為18.30元，當(dāng)前股價(jià)近7折交易。公司目前相對(duì)、絕對(duì)估值均低于二線地產(chǎn)股平均水平，12年銷售有望高增長，且京內(nèi)土地資源優(yōu)勢(shì)突出，維持公司“強(qiáng)烈推薦”評(píng)級(jí)，6月開始的推盤高峰期或?qū)⒊蔀楣蓛r(jià)催化劑。
要點(diǎn)：
12年總可售面積270萬平米，貨值約290億，按50%的去化率保守估計(jì)，公司12年銷售金額有望達(dá)到145億，較11年114億的銷售金額增長27%。其中，存量樓盤85萬平米，貨值約90億；新推樓盤190萬平米，貨值約200億。
預(yù)計(jì)1~5月銷售超過48億，6月將推新盤，貨值合計(jì)29億。截至5月下旬，僅依靠存量樓盤，銷售已超過45億。預(yù)計(jì)5月公司銷售應(yīng)超過17億，1~5月銷售超過48億。6月預(yù)計(jì)有3個(gè)新盤上市，合計(jì)新推貨值約29億。
土地儲(chǔ)備超過1300萬平米，資源與周轉(zhuǎn)有效平衡。截止12年初，公司尚有土地儲(chǔ)備1343萬平米(權(quán)益建筑面積1229萬平米)。即使按照每年平均250萬平米的新開工量計(jì)算(過去3年平均新開工面積217萬平米/年)，也足夠公司5年以上開發(fā)之需。
京內(nèi)土地極具稀缺性，盈利性突出。京內(nèi)普通商品房土地儲(chǔ)備近300萬平米，加權(quán)平均樓板價(jià)僅4224元/平米，目前項(xiàng)目銷售或可比項(xiàng)目銷售加權(quán)均價(jià)約16754元/平米，凈利率在20%以上。京內(nèi)資源不但極具稀缺性，同樣具備很強(qiáng)的盈利性。
周轉(zhuǎn)加快，資源優(yōu)勢(shì)加速釋放。公司10年起加快開發(fā)速度，顯示了管理層加快周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略決心。10年起的大量新開工，從11年起轉(zhuǎn)化為可售量以及銷售的高增長，并將在12年開始逐步轉(zhuǎn)化為公司業(yè)績(jī)。
相對(duì)、絕對(duì)估值均有明顯優(yōu)勢(shì)。公司作為高周轉(zhuǎn)的二線龍頭地產(chǎn)股，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)12年9.1X市盈率，低于目前二線地產(chǎn)股12年平均10.4X的動(dòng)態(tài)市盈率，僅相當(dāng)于一線地產(chǎn)股的估值水平，相對(duì)估值優(yōu)勢(shì)明顯。最新調(diào)整后的NAV為18.30元，當(dāng)前股價(jià)近7折交易，低于二線地產(chǎn)股77折交易的平均水平，絕對(duì)估值優(yōu)勢(shì)突出。
風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售不達(dá)預(yù)期；系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。（劉昆）
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