閱讀提示|對普通老百姓來說,買房面臨的“三大難”是:真實房源信息難獲得;房屋買賣前期交易難達成及后期交易手續(xù)辦理難。大多數買房人會選擇找專業(yè)人士——房屋中介,對自己中意的房產進行把控。
“前后忙活了倆月,房子沒買到不說,現在還在為難退的中介傭金發(fā)愁!”11月29日,求助人王女士和趙先生向大河報記者投訴稱,他們被兩家中介忽悠了,因中介隱瞞了與訂立房屋買賣合同有關的重要房產信息,不但心儀的房子沒買成,還窩了一肚子火。
事件1
過戶時,個稅由1.9萬元變18.8萬元
“我和男友的婚禮下月舉行,9月份就挑中的婚房卻失之交臂。我只能說,房屋中介的套路太深,我已被‘坑’得太苦,想立個警示牌,希望其他的買房人多個心眼!”11月29日,鄭州市民王女士向大河報記者講述了她糟心的購房經歷,“我走過最長的路,就是房產中介的套路”。
9月份,王女士和男友付先生,通過河南弘業(yè)房地產代理咨詢有限公司鄭州心怡路分公司,開始二手房的看房、選房,并相中了位于鄭東新區(qū)暉達新領地一處147㎡的房屋。中介一位凌姓業(yè)務員當即對購置此處房屋買家需支付的費用進行了計算。
記者看到,在此張明細中,個稅按1%繳納,計1.9萬元;契稅按2%繳納,計3.82萬元;增值稅按5%繳納,計9.5萬元。“以上稅費共計15.22萬元?！蓖跖糠Q,9月18日,房主、買方和中介,三方簽訂了房屋買賣合同,買方支付了中介傭金、物業(yè)交割保證金等各項費用共10萬元。
“11月15日,去過戶,房管局給出的稅費清單卻高達33萬元,我直接蒙了!”王女士稱,她發(fā)現問題出現在個稅上。
“根據相關規(guī)定,鄭州市2015年1月1日起購置的房屋進行交易時,統(tǒng)一征收差額的20%個稅,由于這套房屋出售方繳納契稅日期是2015年1月9日,按這個繳費標準算下來,我們需繳的個稅是18.8萬元(房管局指導價1.32萬/㎡減去賣方當年購房單價0.68萬/㎡,乘以20%,乘以房屋面積147㎡,個稅計18.8萬元),而不是中介所說的1.9萬!?！蓖跖糠Q,簽訂合同前,中介未告知買方個稅征收的真實情況,造成買賣不成。“經連日協(xié)商,中介仍有3.5萬元傭金未退?！?/p>
記者幫辦:中介愿退錢
11月30日,記者向河南弘業(yè)房地產代理咨詢有限公司鄭州心怡路分公司一位王姓店長了解情況。王店長稱“問題并不是出在我方”。當記者提到買房人王女士拿有業(yè)務員開具的稅費明細單時,王店長稱自己不清楚為何業(yè)務員個稅按1%計算,而不是按個稅新規(guī)“征收差額的20%”計算。她需向業(yè)務員了解情況,拿出解決方案后再答復記者。
12月1日晚,王女士告訴記者,經協(xié)商,中介方愿于近日退還3萬元的中介傭金。
事件2
三方合同簽訂后,買方才知房產被抵押
市民趙先生稱,他與妻子于7月23日,通過天津市美信房地產經紀有限公司鄭州第二分公司,選中了位于鄭州正弘數碼公寓的一處房產。“看房當天,房主、中介和我們買方就簽訂了三方房屋買賣合同。當時中介說,要先交全額中介費,不交就不給我們簽合同,于是我們在簽合同時交了1.6萬元的中介費?！壁w先生稱,就在他認為后期交易手續(xù)在中介的幫助下將順利辦理時,卻接到了房主要求他為此套房子解押的電話。
“簡直晴天霹靂!合同都已經簽了十多天了,我才知道該房被抵押,還有30多萬的銀行欠款尚未還清!”趙先生稱,簽約前中介未將此情況告知買方,當初所給的交易費用報價清單也未列此項?！爸薪榉Q必須先解押才能繼續(xù)辦理后續(xù)過戶手續(xù)。然后中介以賣家拒絕自行解押為由,協(xié)商買、賣雙方共同解押。后來賣方又不配合了,提出要由我方解押。最后協(xié)商決定引入擔保公司,由擔保公司負責解押,而賣方卻又不愿配合擔保公司做擔保動作,導致合同無法繼續(xù)履行?！?/p>
經協(xié)商,房東退還了買方支付的訂金,但房產中介卻不愿退還傭金,僅承諾可幫趙先生找新的房源,中介費可直接轉接過去?！皢栴}是,中介說幫我們找新房源成交,我們也確實有兩套看中的房子,一套中介報價135萬元,約到的房東卻臨時坐地起價,要賣150萬元;之后看中的一套房子更悲催,聽說房東在半路被別人截走簽約了。”趙先生稱,當時鄭州房價上漲過快,現在不打算高價買房了,只想拿回中介傭金。
記者幫辦:中介不退錢
11月29日,天津市美信房地產經紀有限公司鄭州第二分公司董姓店長,在受訪時稱中介不是過錯方,趙先生可走法律途徑維護自己的合法權利,并稱“中介傭金不予退還”,趙先生所交納的1.6萬元傭金仍可繼續(xù)享受中介服務。
律師兩個合同均可撤銷無需支付中介費
記者就此咨詢了河南言東方律師事務所主任閆斌。閆律師認為,房屋中介公司采取欺騙的手段,故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實,使合同一方在違背真實意思的情況下訂立的合同,屬于可撤銷的合同,被欺詐一方可以向法院或仲裁機構要求撤銷合同。且因中介公司在居間活動中的居間行為存在欺詐,其不但不得要求委托人支付報酬,而且還應當承擔因此給委托人造成的損失。
“房屋中介為房屋買賣雙方當事人提供居間服務,應盡到對買賣雙方如實告知的義務?！遍Z律師提醒各位購房者,訂立房屋買賣合同前,應充分了解房屋的詳細信息及國家有關稅費政策,必要時可到房屋登記及稅務相關部門進行現場咨詢。
內幕 資深房產中介爆料中介確有套路
“就鄭州的房屋中介行業(yè)來說,目前基本都要求買房人在簽訂三方購房合同前,就將中介傭金一次性支付清,但一旦買房人真這樣做了,那么日后就只有被中介牽著鼻子走的份兒了,而最后不管這單買賣成不成,買房人若想再要回傭金,幾乎都是不可能的。想依法維權,買房人也難拿出有力的證據,和中介簽訂的三方合同,合同里全是對買賣雙方的要求,對中介機構來說,一般并沒有約定其應盡的義務和所應負的違約責任?！痹卩嵵莘课葜薪閺臉I(yè)13年,一位不愿具名的資深人士告訴記者,業(yè)內確實有一些套路,買房人不可不防。
這位業(yè)內人士指出,中介的價值在于掌握真實房源,能給買房人給予專業(yè)的置業(yè)建議?！靶枰⒁獾氖?中介出于種種考慮,買房人有時得到的可能是反向建議。比如同一套房產,在你看中的同時另有其他買房人同時中意,若他人出價比你高或中介傭金給的高,那么出于自身利益考慮,中介很可能會要你主動打消購買意愿?！绷硗?業(yè)內常出現誘導客戶達成交易的情況,通常的做法是利用信息壁壘的手段,導致買賣雙方信息不對稱,比如將房子優(yōu)勢夸大,但買房人真正需注意的缺點,基本一帶而過或絕口不提,甚至會故意隱瞞對三方訂立合同有關的重要事實。
買二手房套路深
4招教你不被坑
1.簽合同前,自己全面了解房屋的實際情況,包括房屋的抵押、還貸情況,鑒別產權是否有糾紛;
2.考察房屋的優(yōu)缺點,不妨這么做:在沒有中介人員的陪同下,自己在小區(qū)里轉轉看看,了解一下該小區(qū)物業(yè)服務情況和周邊配套是否方便;
3.簽訂合同前,中介業(yè)務員或經紀人如出具有稅費計算單,記得要留存;
4.簽合同時,購房人可以書面約定中介方(丙方)應盡的義務和要負的違約責任。
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