小區(qū)道路兩旁的燈箱廣告
電梯廣告隨處可見
日前,杭州一小區(qū)向業(yè)主派發(fā)百萬元廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入,在全國(guó)范圍內(nèi)引起廣泛關(guān)注。按照《物權(quán)法》等法律規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的廣告等經(jīng)營(yíng)性收入歸全體業(yè)主所有。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),省會(huì)鄭州市的小區(qū)物業(yè)幾乎都不向業(yè)主公示這些“不菲”的經(jīng)營(yíng)性收入。
物業(yè)公司普遍違規(guī),卻沒有相關(guān)政府部門的監(jiān)管和處罰,違法成本低法律成了一紙空文。即便有業(yè)主要求物業(yè)公開這些費(fèi)用,也是屢屢遭拒。誰動(dòng)了廣大業(yè)主的廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入?當(dāng)物業(yè)違規(guī)已成為普遍現(xiàn)象,廣大業(yè)主該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益?
A
質(zhì)疑
業(yè)主從沒見過小區(qū)廣告費(fèi)的影
日前,杭州市下城區(qū)星都嘉苑小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布公告,決定將小區(qū)今年8月底前結(jié)余的99萬元經(jīng)營(yíng)性收入全部分發(fā)給全體業(yè)主,消息一經(jīng)發(fā)布便引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。
小區(qū)的經(jīng)營(yíng)性收入一般包括小區(qū)廣告、停車位等,其他小區(qū)的業(yè)主也能享受到這一收入嗎?為此記者展開了調(diào)查。
11月8日上午,記者來到位于鄭州市城東路上的正商幸福港灣小區(qū)B區(qū)。一進(jìn)大門,小區(qū)主干道西側(cè)豎立的兩面燈箱廣告牌便映入眼簾,記者注意到這些都是酒類廣告。正對(duì)著小區(qū)門口的一面燈箱廣告牌則是一家商業(yè)銀行的廣告。
記者在該小區(qū)2號(hào)樓3單元電梯處看到,該電梯廂內(nèi)三面全都是框架廣告,廣告對(duì)象分別是某汽車品牌、某房地產(chǎn)、某整形醫(yī)院,電梯門上還有一個(gè)展覽會(huì)的廣告。
在鄭州市航海路上一大型小區(qū)內(nèi),記者看到該小區(qū)公共區(qū)域的廣告更是琳瑯滿目,主要道路交叉口、地下車庫(kù)道閘、車庫(kù)墻壁、電梯廂里到處都能見到。
“以前還問過物業(yè)廣告費(fèi)的事情,但是一提起這個(gè)話題他們就相互推諉,到現(xiàn)在也沒個(gè)正式答復(fù)。我們更不知道收入的這些錢都花在哪了。”該小區(qū)一位業(yè)主告訴記者,他在這里買房后這些廣告就存在了。
鄭州市紫荊山路紫金苑小區(qū)的一位業(yè)主告訴記者,如果成立業(yè)主委員會(huì)還有希望找物業(yè)要這筆屬于業(yè)主的廣告費(fèi),否則想要拿到這筆錢幾乎不可能。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),小區(qū)內(nèi)廣告泛濫的情況很普遍,但走訪的小區(qū)中沒有一位業(yè)主見到物業(yè)公示過這筆“不菲”的廣告費(fèi)。
B
調(diào)查
物業(yè)每年廣告費(fèi)收入可達(dá)百萬
小區(qū)內(nèi)的這些廣告都是誰在操作?收益又裝進(jìn)了誰的口袋?
記者以某白酒廠家需要做廣告為由,聯(lián)系上了河南一家專門經(jīng)營(yíng)小區(qū)廣告的傳媒公司。該公司張姓工作人員告訴記者,白酒適合做小區(qū)燈箱廣告和電梯廂框架廣告,具體費(fèi)用要看小區(qū)的位置、檔次和規(guī)模。
“一般的小區(qū),一面燈箱廣告一個(gè)月得2000元?！睆埿展ぷ魅藛T說,電梯廂內(nèi)的框架廣告,不同的小區(qū)一周的價(jià)格在100至200元之間。
該張姓工作人員告訴記者,他們公司與小區(qū)物業(yè)簽訂有協(xié)議,公司每年都要支付給物業(yè)很多廣告牌租賃費(fèi)。
采訪中,記者了解到,物業(yè)公司大都不直接經(jīng)營(yíng)小區(qū)內(nèi)的廣告,而是承包給廣告公司,廣告公司將小區(qū)內(nèi)的廣告分為燈箱廣告、電梯廣告、道閘廣告等進(jìn)行對(duì)外招商。
為了解小區(qū)物業(yè)在廣告方面的收入,記者聯(lián)系上了曾經(jīng)在我省某廣告公司就職的劉先生。
劉先生說,廣告公司從小區(qū)物業(yè)拿到的廣告經(jīng)營(yíng)權(quán),按年將錢支付給物業(yè),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由廣告公司承擔(dān),“小區(qū)物業(yè)只賺不賠”。
對(duì)于物業(yè)的收益,劉先生舉例說:“就拿電梯廂來說,一部電梯有3個(gè)框架廣告,1個(gè)電梯門廣告。一個(gè)電梯廂,廣告公司一般需要支付給物業(yè)的費(fèi)用在400元到2000元之間。越是知名高端小區(qū)費(fèi)用越高?！?/p>
劉先生以城東路上一個(gè)擁有4棟高層的小型小區(qū)為例,給記者算了一筆賬。廣告公司需要支付給物業(yè)的費(fèi)用為每部電梯每月600元左右,20部電梯,一年共14萬元左右。位置好的燈箱廣告一年得給物業(yè)七八千元,加上道閘、地下車庫(kù)廣告,全部加起來,物業(yè)一年在廣告費(fèi)方面的收入在20萬元以上。
“這只是一個(gè)普通小型小區(qū)的收入,如果是大型高端社區(qū),物業(yè)一年的廣告收入超過100萬元。”劉先生說,另外,小區(qū)物業(yè)還會(huì)收取送奶、開鎖等公司和商業(yè)活動(dòng)的“進(jìn)場(chǎng)費(fèi)”。
C
現(xiàn)狀
物業(yè)違規(guī)已成為一種習(xí)慣
采訪中記者了解到,一些業(yè)主根本不知道這些廣告費(fèi)屬于業(yè)主共有,也有很多業(yè)主知道廣告費(fèi)屬于全體業(yè)主,但想從物業(yè)那里要到這筆費(fèi)用,并不容易。
“業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公示這些收入?！编嵵菔嗅陨侥下沸褫x佳苑小區(qū)業(yè)主張女士告訴記者,他們小區(qū)業(yè)主委員會(huì)計(jì)劃成立3年了,但物業(yè)從中破壞,到現(xiàn)在依然沒能成立。
鄭州市航海路上的發(fā)展南郡小區(qū)業(yè)主高先生說,這些廣告費(fèi)分到每戶業(yè)主頭上的并不多,一般業(yè)主只要感覺物業(yè)服務(wù)到位,也就不會(huì)給物業(yè)計(jì)較太多,更不會(huì)花很多精力與物業(yè)較真。
“鄭州很多物業(yè)公司都是開發(fā)商把持的,不會(huì)讓業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)?！备呦壬f。
當(dāng)然,也有個(gè)別成立業(yè)主委員的小區(qū),業(yè)主能夠享受到小區(qū)的廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入。2014年,鄭州市隆福國(guó)際的業(yè)主經(jīng)過多年努力,成立了業(yè)主委員會(huì),就小區(qū)廣告費(fèi)等收益進(jìn)行了分配。
鄭州市中州大道上永威翡翠城小區(qū)物業(yè)一位工作人員告訴記者,小區(qū)收取廣告費(fèi)主要用于抵充物業(yè)工人工資,對(duì)小區(qū)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)等。但當(dāng)記者問去年小區(qū)一共有多少?gòu)V告費(fèi)收入時(shí),這位工作人員表示時(shí)間太長(zhǎng)記不清了。
鄭州市紫荊山路上一小區(qū)物業(yè)工作人員表示,工人工資一直漲,物業(yè)成本上漲得厲害。另外,電梯保養(yǎng)、線路老化維修、道路老化維修、補(bǔ)充草皮等,物業(yè)費(fèi)很難漲,只能用廣告費(fèi)等收入來填補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足。但廣告費(fèi)具體用在哪?有沒有相關(guān)清單?該工作人員也說不清楚。
記者連續(xù)咨詢了幾個(gè)小區(qū)物業(yè)公司工作人員,有工作人員稱需要請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo),有工作人員說,物業(yè)成本上漲,需要補(bǔ)貼人員工資以及小區(qū)的設(shè)施維護(hù)。
對(duì)于物業(yè)說法,業(yè)主并不認(rèn)可?！叭绻@些收益都用來補(bǔ)充物業(yè)經(jīng)費(fèi),或者維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,那就全部公示出來,不就說清楚了。物業(yè)不公示,還遮遮掩掩的,心里肯定有鬼。”一小區(qū)業(yè)主告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士坦言,因?yàn)楹苌儆袠I(yè)主會(huì)因?yàn)樾^(qū)廣告費(fèi)而較真,物業(yè)公司私自“扣下”這些錢也就成了一種“潛規(guī)則”。
鄭州也有較真的業(yè)主,比如鄭州市富田麗景小區(qū)在2003年便成立了業(yè)主委員會(huì),該小區(qū)廣告費(fèi)、小區(qū)公共房屋的收益及停車費(fèi)等都會(huì)在公告欄內(nèi)公布。另外,公共水電費(fèi)業(yè)主從來不用繳,業(yè)主委員會(huì)每月都會(huì)和物業(yè)對(duì)賬,每半年向全體業(yè)主公示收支明細(xì)。
D
法律
小區(qū)廣告費(fèi)歸全體業(yè)主
在法律上,物業(yè)公司是否有權(quán)單方面讓商家在小區(qū)公共區(qū)域發(fā)布廣告?這些廣告收益該歸誰所有呢?“從所有權(quán)的角度來說,在小區(qū)公共位置引入商業(yè)廣告,屬于利用業(yè)主共有建筑物或附屬設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的行為。”河南國(guó)基律師事務(wù)所律師楊曉楠說,根據(jù)物權(quán)法第73條的規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。因此,小區(qū)內(nèi)是否設(shè)置廣告、費(fèi)用如何收取、收益如何分配等相關(guān)事宜,廣大業(yè)主擁有決定權(quán)。
楊曉楠說,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約,有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)等,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
“沒有經(jīng)過業(yè)主的同意,物業(yè)公司不能擅自在小區(qū)內(nèi)設(shè)置廣告位,也不能單方面讓商家在小區(qū)的公共位置發(fā)布廣告,自己收取相關(guān)收益?！睏顣蚤f,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,物業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)公司只是廣大業(yè)主聘用的“管家”,對(duì)于小區(qū)公有部分的管理,業(yè)主才有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
“物業(yè)公司收取的廣告費(fèi),應(yīng)該首先補(bǔ)充到維修基金中?！睏顣蚤f,“根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條的相關(guān)規(guī)定,利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?/p>
另外,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正,給予警告,并對(duì)單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。
E
期待
讓守法成習(xí)慣監(jiān)管不能缺失
物業(yè)公開廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)性收入的障礙在哪里?是業(yè)主怠于維權(quán),還是有其他原因?廣大業(yè)主該如何維護(hù)自身的合法權(quán)益?
采訪中記者了解到,沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),物業(yè)不會(huì)主動(dòng)公開廣告費(fèi)等公益性收入。根據(jù)公開報(bào)道,鄭州市成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)不到10%,物業(yè)收走了本該歸全體業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收入,很難再反饋給廣大業(yè)主。
針對(duì)物業(yè)的普遍違規(guī)行為,該由誰來管理呢?鄭州市房管局工作人員程建穎在接受媒體采訪時(shí)曾表示:“我們只是對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和承諾承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任,小區(qū)廣告這一塊兒的執(zhí)法權(quán)并不在房管局,具體是工商局還是別的部門,相關(guān)法規(guī)沒有明確規(guī)定。我們?cè)诮拥酵对V時(shí),也只是去協(xié)調(diào)一下,但沒執(zhí)法權(quán)。”
業(yè)內(nèi)人士指出,物業(yè)公司之所以不向業(yè)主公開廣告費(fèi),存在普遍違法的問題,主要在于很多業(yè)主怠于維權(quán),政府職能部門監(jiān)管不力,物業(yè)公司違法幾乎沒有違法成本。
現(xiàn)實(shí)中,業(yè)主該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?
“物業(yè)公司如果不通過業(yè)主同意,在小區(qū)公共區(qū)域設(shè)置廣告,并將收益占為己有,業(yè)主委員會(huì)可起訴物業(yè)公司,要求恢復(fù)原狀,賠償損失或者返還收益等?！焙幽闲聞?dòng)力律師事務(wù)所律師朱廣曉說,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的,法院應(yīng)予支持。
朱廣曉說,很多小區(qū)沒有業(yè)主委員會(huì),政府職能部門應(yīng)該發(fā)揮作用,加大行政指導(dǎo)、監(jiān)督和處罰力度。政府相關(guān)職能部門首先應(yīng)該明確執(zhí)法權(quán),加大執(zhí)法力度,糾正物業(yè)違規(guī)行為,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。(記者郭躍華/文王富曉/圖)
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