大量投放商住房房源和用地，嚴格控制房價增長，非本市戶籍居民在鄭州限購1套房的時間從1年延長到3年以上……昨日上午，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，從9月1日起實施新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，新政策共有五條，要求開發(fā)商在申請預(yù)售時申報所有房源的價格，對于銷售價格高于申報價格的，暫停該項目網(wǎng)簽。新政策從9月1日起實施，沒有截止時間。
政策發(fā)布
第一條：控價格，房價需要“零增長”
市房管局市場監(jiān)管處處長江文靜介紹，按照價格“零增長”目標，鄭州市將采取四大措施。
一是在商品房預(yù)售審批時，對于同一《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準的商住房建設(shè)項目，必須一次性在預(yù)售方案中申報所有住房銷售價格，并按規(guī)定到物價部門備案。
二是對于新批預(yù)售項目，其預(yù)售方案中商住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實際成交價格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。
三是對于已經(jīng)取得預(yù)售許可證的商住房項目，按照環(huán)比“零增長”的要求重新申報未銷售住房價格。
四是啟動“鄭州市商品住房限價系統(tǒng)”，利用信息化技術(shù)加強市場監(jiān)測，對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環(huán)比上漲的，暫停該項目商品房買賣合同網(wǎng)簽。
第二條：抑投資，持居住證3年以上外地人限買1套房
據(jù)介紹，從2013年9月1日起限購政策調(diào)整為：持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員，限購1套住房。同時，進一步嚴格住房限購審核工作程序，確保住房限購政策的嚴肅性和連續(xù)性。
之前鄭州執(zhí)行的住房限購政策為：持有本市居住證1年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。
第三條：增投放，年底前新投放300多萬平方米商住房房源
在控制價格和抑制投資的同時，鄭州市將加快普通商住房有效供應(yīng)。一是將中小套型住房套數(shù)達到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商住房項目，納入保障性住房行政審批快速通道，實現(xiàn)平行接件、并聯(lián)審批，提高效率，加快投放；二是加快解決城中村改造項目的遺留問題，使基本具備預(yù)售條件的300多萬平方米的商住房于12月底前陸續(xù)投放市場。
據(jù)了解，這部分新增房源的項目有54個。
第四條：增土地，年底前新投放住宅用地6000多畝
房源緊張既與供給量有關(guān)，也與一定時段的土地投放量有關(guān)。為了加大房源供給量，鄭州市還將加大土地投放量，年底前將再向市場推出住宅用地410.87公頃（折合6163.05畝），使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長達到75%左右。2014和2015年商品住房用地供應(yīng)保持不低于10%的年均遞增速度，并確保70%以上用于中小套型普通商住房和保障性住房用地供應(yīng)。
第五條：強監(jiān)管，144平方米以上住房封頂方能申請預(yù)售
江文靜介紹，監(jiān)管措施方面出臺了兩條明確規(guī)定：
一是目前鄭州市商住房預(yù)售門檻較低，仍然實行的是在建項目建到多層2層、小高層3層、高層5層封頂，即可申請預(yù)售證。從2013年9月1日起，特別規(guī)定對于住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下，或者單套建筑面積在144平方米以上的非普通商住房項目，在完成主體結(jié)構(gòu)工程封頂，才能申請商品房預(yù)售許可。
二是加大違法違規(guī)查處力度，切實規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序。
記者追問
市房管局市場監(jiān)管處處長江文靜接受了鄭州晚報記者的專訪，就本次政策的相關(guān)問題進行了解讀。
A.新開樓盤預(yù)售價格怎么定？
答：為了防止開發(fā)商在實際銷售中漲價，此次政策規(guī)定，所有房源都要申報銷售價格并且備案。對于已經(jīng)開過盤的樓盤，比如第二期開盤銷售價格不能高于第一期；對于第一次開盤的樓盤，由于沒法跟自己比，就看它周邊的樓盤銷售價格情況。目前市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)的商住房項目基本都沒有很偏的位置，周邊都有樓盤可以參照。
B.為啥規(guī)定未滿20周歲的單身人員不能買房？
答：此次政策在單身人員購房年齡的調(diào)整上，從18歲調(diào)整為達到20周歲，是為了優(yōu)先保證剛性需求的購房要求，進一步擠壓投資性需求。目前9年義務(wù)教育加上3年高中或者職業(yè)技術(shù)學校的教育，使得18歲往往還是在學校讀書的年齡，這部分人群中的絕大多數(shù)應(yīng)該還沒有必須買房的要求，而我國法定結(jié)婚年齡是女性20歲、男性22歲，所以把單身人員購房年齡從18歲推遲到20歲，應(yīng)該不會影響他們買房結(jié)婚這種剛性需求，但是他們畢竟是年輕的單身人士，買第2套房子應(yīng)該屬于投資性需求，所以要適當加以限制，即年滿20歲的單身人員調(diào)整為只能購買1套，滿足其剛性需求即可。
C.持有居住證時間為啥從1年延長為3年？
答：這次只是對居住證時限進行了調(diào)整，社保和納稅證明的時限沒有調(diào)整。對于已經(jīng)在鄭州市擁有固定職業(yè)和工作的人群，即繳納社?；蛘呒{稅證明的，是外地人中的剛性需求，在鄭州購買1套住房，是他們安居樂業(yè)的基本保證，應(yīng)該予以保護；而辦理居住證1年的，有可能在鄭州只是短暫性居住，而如果居住證時間達到了3年，應(yīng)該說已經(jīng)扎根鄭州，所以允許他們購買1套住房。據(jù)了解，目前鄭州共有210萬人擁有市區(qū)居住證。
D.交過訂金或簽過協(xié)議的，怎么執(zhí)行？
答：為了保持政策的延續(xù)性，同時照顧到9月1日前已經(jīng)與開發(fā)商簽過購房協(xié)議或者交過訂金的居民，實行“老人老辦法、新人新辦法”，這部分居民仍然按照以前的政策執(zhí)行，不受新政影響。
專家點評
趙進京：短期來看，利大于弊
河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京向鄭州晚報記者分析，此次鄭州市出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從短期來看，針對房價過快上漲的情況，這次政策也是在落實中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的精神，是特殊時期采取的特殊措施，符合當前情況，也是有必要的，也是沒有辦法的辦法，對行業(yè)、對政府來說都是瀉火藥，利大于弊；但是從長期來看，如果一直執(zhí)行的話，要求房價“零增長”，由于開發(fā)商從拿地到建房對外銷售需要3年左右的時間，開發(fā)商是難以承受的，特別是土地價格在上漲、管理成本、建材成本不斷上漲的情況下，不允許房價上漲，最終的結(jié)果可能是產(chǎn)品的質(zhì)量下降。所以說，鄭州市此次出臺的調(diào)控政策，從短期來說是利大于弊，從長期來說是弊大于利，非?？剂空畬φ邎?zhí)行的智慧。
李曉峰：對短期市場有影響
河南財經(jīng)政法大學教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰向鄭州晚報記者分析，這次鄭州市出臺嚴厲調(diào)控政策的背景是其7月份在全國70個大中城市中房價漲幅過快，當月同比漲幅達到12%，已經(jīng)超過了鄭州市承諾的調(diào)控目標。不過，這也不是最要緊的，全國很多城市的房價控制目標都無法完成，比如北京市承諾2013年房價零增長，結(jié)果7月份同比增幅已經(jīng)達到了18%。
對于這次出臺的新政策，李曉峰稱，一些開發(fā)商表示感到了絲絲涼意，短期對市場影響較大。但是從加大房源投放量和土地投放量來看，對房價未來的走勢有抑制作用。對于今年隨后幾個月的走勢，李曉峰認為還是需要看中共十八屆三中全會會不會出臺新的政策、特別是樓市調(diào)控長效機制的政策，這個政策對市場才會有真正大的影響。
（記者 胡審兵 趙柳影）
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