2017年08月11日07:27 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
“目前的中國(guó)房地產(chǎn)正站在珠穆朗瑪峰,無(wú)論往哪個(gè)方向走,都沒(méi)有‘高處’了?!眹?guó)泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示。
“高處不勝寒”——在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)打拼了近30年的王健林可能對(duì)此最有體會(huì)。最近幾個(gè)月,通過(guò)一系列讓人眼花繚亂且又讓人驚掉下巴的資本運(yùn)作(涉及總金額高達(dá)1000億元以上),王健林掌舵的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方微信在今天宣布:
萬(wàn)達(dá)徹底告別了房地產(chǎn)??!
千億資產(chǎn)大騰挪
最近1個(gè)月,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)給外界的關(guān)鍵詞是:瘦身,變現(xiàn),收縮,退出……
先是7月19日,萬(wàn)達(dá)商業(yè)分別與融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議,萬(wàn)達(dá)以637.5億元的總價(jià)將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。
“只要有萬(wàn)達(dá),迪士尼十年到二十年之內(nèi)盈不了利?!蓖踅×值倪@番豪言壯語(yǔ)隨著十三個(gè)文旅項(xiàng)目的易主隨風(fēng)飄散。就當(dāng)大家錯(cuò)愕于首富忍痛割?lèi)?ài)的決絕之時(shí),王健林的大動(dòng)作一個(gè)接一個(gè)。
從今年2月以來(lái),萬(wàn)達(dá)集團(tuán)密集收回至少400億元萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金。在已建成的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中,至少有84家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本金減少,累計(jì)減少401.63億元。
7月25日每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道,柳南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、棗莊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、鹽城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)及焦作萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這四個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)完全被中信信托持有;7月5日,南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)被珠江人壽納入麾下;北海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、撫州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、雅安萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、遼陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)則被民生信托持有。
萬(wàn)達(dá)最近的一項(xiàng)大動(dòng)作就發(fā)生在8月9日深夜10時(shí)52分,萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展公布重大資產(chǎn)重組計(jì)劃,將萬(wàn)達(dá)酒店管理公司和萬(wàn)達(dá)文旅集團(tuán)注入香港上市公司,總金額達(dá)到了70.5億元人民元。
綜合上述信息計(jì)算,王健林已經(jīng)完成了總金額高達(dá)1109.63億元的資產(chǎn)大騰挪。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán):徹底告別房地產(chǎn)
萬(wàn)達(dá)所有的動(dòng)作,并非沒(méi)有規(guī)律可循,其主線其實(shí)非常明確:輕資產(chǎn)。
今天,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)官方微信表示,注入上市公司萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展的萬(wàn)達(dá)文旅和萬(wàn)達(dá)酒管都是輕資產(chǎn)公司。萬(wàn)達(dá)文旅主要從事主題公園設(shè)計(jì)、建造及營(yíng)運(yùn)管理業(yè)務(wù)。萬(wàn)達(dá)酒管主要從事酒店設(shè)計(jì)、建設(shè)及營(yíng)運(yùn)管理業(yè)務(wù)。
萬(wàn)達(dá)賣(mài)掉的是酒店資產(chǎn),但保留了酒店管理公司,賣(mài)掉的萬(wàn)達(dá)酒店仍歸酒店管理公司管;萬(wàn)達(dá)賣(mài)掉了萬(wàn)達(dá)城91%的股權(quán)給融創(chuàng)中國(guó),但是萬(wàn)達(dá)依然是萬(wàn)達(dá)城品牌擁有者和經(jīng)營(yíng)管理者。
按照萬(wàn)達(dá)的說(shuō)法,“萬(wàn)達(dá)只賣(mài)掉了鋼筋混凝土的肉身,而留下了輕資產(chǎn)的靈魂”。同時(shí),萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在文章中表示,萬(wàn)達(dá)徹底告別了房地產(chǎn),從此大步走上輕資產(chǎn)之路。
從今年年初,“輕資產(chǎn)”三個(gè)字就常常被萬(wàn)達(dá)方面和王健林本人提及。1月14日,在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)年會(huì)上,王健林宣布,萬(wàn)達(dá)商業(yè)2020年以后原則上不再搞重資產(chǎn),全部為輕資產(chǎn)。
王健林還打趣道,萬(wàn)達(dá)商業(yè)不再是地產(chǎn)企業(yè),所以我好幾次建議,是不是在2017年底或2018年把商業(yè)地產(chǎn)名字改了得了,叫商業(yè)投資管理服務(wù)集團(tuán),別再當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商了。
今年年初,王健林還稱,萬(wàn)達(dá)商業(yè)“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型成功,并且公開(kāi)宣布,萬(wàn)達(dá)商業(yè)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等簽約90個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),投資合同達(dá)1050億元,2017至2019年,每年開(kāi)業(yè)交付30個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)給投資方,凈租金雙方分成。
收租子賺錢(qián)還是賣(mài)房子賺錢(qián)?看了以下數(shù)據(jù)就明白了:
1,租金的成長(zhǎng)空間更大。2015年,萬(wàn)達(dá)商業(yè)的合同銷(xiāo)售金額就已經(jīng)只有小幅增長(zhǎng),2016年則是大幅下滑(王健林表示是主動(dòng)下調(diào)了2016年600億的銷(xiāo)售額);但租金收入增長(zhǎng)明顯,2015年增幅為30.7%,2016年再度增長(zhǎng)30%。
▲萬(wàn)達(dá)商業(yè)租金收入和物業(yè)銷(xiāo)售收入(億元)
2,租金回報(bào)更高。2015年,萬(wàn)達(dá)商業(yè)租賃收入的毛利率高達(dá)72.14%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物業(yè)銷(xiāo)售37.95%的毛利率;全年租賃收入占比僅10.94%,但貢獻(xiàn)了35.25%的稅前利潤(rùn)。王健林表示,預(yù)計(jì)到2016年,租金收入貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)將達(dá)到55%。
▲萬(wàn)達(dá)商業(yè)購(gòu)物中心平均租金(元·平方米·月)
樓市繁榮近20年,但這次不一樣
萬(wàn)達(dá)用“輕資產(chǎn)”為口號(hào),表達(dá)了不再做房地產(chǎn)的決心。與此同時(shí),另一家房地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科早經(jīng)開(kāi)始在“賣(mài)房子”之外的業(yè)務(wù)上布局:
養(yǎng)老服務(wù)。目前萬(wàn)科已在多個(gè)城市開(kāi)始運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老項(xiàng)目,包括帶長(zhǎng)住床位的項(xiàng)目和社區(qū)居家服務(wù)及日間照料中心。
物流地產(chǎn)。7月14日,萬(wàn)科集團(tuán)宣布,攜手厚樸、高瓴等組成的財(cái)團(tuán),擬以總代價(jià)約159億新元(約785億元人民幣),收購(gòu)新加坡物流巨頭普洛斯。
自持物業(yè)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)消息,截至今年6月8日,萬(wàn)科已經(jīng)拿下五宗自持地塊,合計(jì)付出約170億的代價(jià)(不完全統(tǒng)計(jì))。
無(wú)論是萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科,還是提出多元化、去房地產(chǎn)化的其他房地產(chǎn)企業(yè),他們的行動(dòng)是基于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)的理性動(dòng)作。經(jīng)歷了將近20年的繁榮,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)來(lái)到了一個(gè)關(guān)鍵的十字路口——為住房而煩惱的新城市人,看到了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制正漸行漸進(jìn):
1,抑制投機(jī)需求?!胺孔邮怯脕?lái)住的、不是用來(lái)炒的”,去年以來(lái),從中央到地方,限購(gòu)、限貸、限售等諸多調(diào)控手段并用,已經(jīng)將投機(jī)需求極大地抑制了下來(lái)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年6月份,70個(gè)大中城市中,一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅已連續(xù)回落。其中最典型的莫過(guò)于此前房?jī)r(jià)漲幅第一的深圳了,據(jù)央視財(cái)經(jīng)8月5日?qǐng)?bào)道,自去年10月至今,深圳房?jī)r(jià)已連續(xù)10個(gè)月下降,每平方米累計(jì)下跌7154元。
2,發(fā)展租賃市場(chǎng)。住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。這份通知要求,在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。目前已選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。
在發(fā)展租賃住房方面,各地方政府也已有動(dòng)作。比如上海首批公開(kāi)出讓的兩塊純租賃住房用地于7月24日被兩家地方國(guó)企競(jìng)得,這兩塊土地均采取“只租不售”模式,項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。這兩幅地塊的成交單價(jià)都不足6000元/平方米。而成都則提出了組建國(guó)有住房租賃公司、降低個(gè)人出租住房稅率、建立租賃信用管理體系等一攬子支持政策。
3,租售同權(quán)。7月中旬,廣州市明確,賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán);7月下旬新華網(wǎng)報(bào)道,住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),將通過(guò)立法,明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)方居民享有同等待遇。
4,共有產(chǎn)權(quán)房。北京市住建委委會(huì)同北京市發(fā)改委等聯(lián)合起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,并征求意見(jiàn)。其中提到,30%的“共有產(chǎn)權(quán)住房”房源應(yīng)該面向沒(méi)有北京市戶籍的“新北京人”。據(jù)悉,共有產(chǎn)權(quán)房的配置并不低,不僅公共交通便利,容積率也并不高,還有WiFi全覆蓋、人臉識(shí)別等技術(shù)。
目前來(lái)看,新的房地產(chǎn)調(diào)控手段多停留于地方層面,但中央已經(jīng)明確將建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制,這一機(jī)制的出臺(tái)只是時(shí)間問(wèn)題。對(duì)那些寄希望于將來(lái)房地產(chǎn)政策“反復(fù)”的人來(lái)說(shuō),北京市住建委主任徐賤云在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)的一段話值得參考:
政策出臺(tái)后,更重要的是堅(jiān)持到底,嚴(yán)厲執(zhí)行。北京市除了‘打補(bǔ)丁’,還發(fā)揚(yáng)‘釘釘子’的精神。如果市場(chǎng)再有波動(dòng),還會(huì)有更多儲(chǔ)備政策對(duì)外發(fā)布?!€(wěn)定房?jī)r(jià)的決心不會(huì)變?!?/p>
萬(wàn)達(dá)集團(tuán):徹底告別房地產(chǎn)
11月18日,鄭州惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。 今年11月18日開(kāi)業(yè)的惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),延續(xù)了鄭州其他兩家萬(wàn)達(dá)的狀況,就是開(kāi)在城市商業(yè)不太發(fā)達(dá)地區(qū)。五層樓的惠濟(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),人流較多聚集于平價(jià)餐飲集中的四層,丹尼斯超市、萬(wàn)達(dá)寶貝王等生活化的店內(nèi)也是人流聚集較多的地方。
今晨,位于上海寶山區(qū)一二八紀(jì)念路的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近發(fā)生持刀傷人事件。據(jù)一知情保安稱,今晨6時(shí)30分許在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2號(hào)門(mén)口附近,疑似三女一男在路邊揚(yáng)招乘坐殘疾三輪車(chē),因人數(shù)問(wèn)題與司機(jī)發(fā)生口角,隨后發(fā)生捅人事件。
萬(wàn)達(dá)商業(yè)要在新鄉(xiāng)投建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的傳聞,在喧囂大半年之后,終于在第十屆中國(guó)(河南)國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)上得到官方確認(rèn)。
據(jù)網(wǎng)友爆料,2月12日下午13:30左右,蚌埠萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樓中庭的一塊LED屏幕上播放起色情視頻。
在放棄A股IPO僅兩個(gè)多月之后,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)于9月16日晚間在港交所發(fā)布預(yù)披露材料,代表其港股登陸戰(zhàn)正式打響。本次赴港IPO的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擁有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下購(gòu)物中心、豪華酒店、銷(xiāo)售物業(yè)等核心資產(chǎn),被稱為萬(wàn)達(dá)的“硬件平臺(tái)”。
于是,在中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工作人員的帶領(lǐng)下,我們來(lái)到了川人百味川菜館---麻辣辣,紅彤彤滴川菜呦~~~ 雖然是麻辣的川菜,但大家吃的那叫一個(gè)熱火朝天。在這么一個(gè)歡快的節(jié)日里,中原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的工作人員還很貼心的為各位大小盆友安排了電影院3D大片之行。
8月23日,廣州市國(guó)土房管局公布,即將掛牌出讓南沙區(qū)編號(hào)2013NJY-2、3號(hào)兩宗地塊,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),3號(hào)地塊被疑為萬(wàn)達(dá)量身定制。此次出讓的另一宗南沙區(qū)2013NJY-2號(hào)地塊為住宅用地,總建筑面積達(dá)58萬(wàn)平方米,掛牌起始價(jià)約為20.02億元,折合樓面起拍價(jià)為3452元/平方米。
《東地產(chǎn)》在江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室外商鋪看到,步行街室外商鋪外墻上“金街”的宣傳語(yǔ)格外醒目,從人氣上來(lái)看,“金街”充其量是個(gè)“鐵街”。面對(duì)商場(chǎng)人氣不振、商鋪空置的現(xiàn)象,運(yùn)營(yíng)江橋萬(wàn)達(dá)商鋪招商的工作人員稱,江橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)尚處于發(fā)展階段,隨著地鐵13號(hào)線的開(kāi)通,人氣自然會(huì)跟上。
一名身著古裝的年輕女子,一手拎著黑色布袋,一手掏錢(qián)向路人分撒。
昨日,經(jīng)市十三屆人大常委會(huì)第四十五次主任會(huì)議審定,市十三屆人大常委會(huì)第三十次會(huì)議于8月28日舉行。 記者從市十三屆人大常委會(huì)第四十五次主任會(huì)議上獲悉,上半年,全市完成服務(wù)業(yè)增加值1050億元,為年度目標(biāo)的50%,同比增長(zhǎng)7.4%,服務(wù)業(yè)占比達(dá)到40.03%,比2011年底提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。
在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售樓中心,懸掛于墻上的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》上標(biāo)明,建設(shè)樓高32層。兩個(gè)月前,綿陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在建高層項(xiàng)目以及施工塔吊影響了飛機(jī)夜間降落,綿陽(yáng)機(jī)場(chǎng)取消了所有18點(diǎn)以后的進(jìn)出港航班,至今仍未恢復(fù)。
海外資產(chǎn)是否會(huì)一視同仁一起加入到國(guó)內(nèi)變現(xiàn)戰(zhàn)略中來(lái),恐怕才是真正顯示萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”承諾的決心所在。從首富到資產(chǎn)變現(xiàn),王健林和萬(wàn)達(dá)的選擇,背后凸顯的是白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的困局。
今天上午十一點(diǎn),在深圳老街地鐵站G出口附近,從浙江紹興趕過(guò)來(lái)的楊國(guó)中家人,終于見(jiàn)到了失散十多年的楊國(guó)中。志愿者張世偉回憶起第一次見(jiàn)到楊國(guó)中的情景,15日晚上,張世偉和另一志愿者葉樹(shù)添在深圳羅湖區(qū)東門(mén)一處橋底下,見(jiàn)到了和其他流浪者在一塊的楊國(guó)中。
四川環(huán)保部門(mén)對(duì)資陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行土壤采樣
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