構(gòu)建住房市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的長效機(jī)制曾經(jīng)是樓市熱議話題之一。有人說，開征房產(chǎn)稅就是穩(wěn)定住房市場的長效機(jī)制。也有人說，土地特別是集體土地的市場化改革才是住房市場平穩(wěn)發(fā)展的長遠(yuǎn)之策。然而，經(jīng)歷了長時(shí)間的期盼與等待，這些所謂的長效機(jī)制卻似乎始終未能面世。另一方面，伴隨著房價(jià)一輪又一輪的快速上漲，我們又不停地把經(jīng)濟(jì)學(xué)家所鄙視的限購、限貸等“短效政策”重新啟用或加碼，以應(yīng)市場燃眉之急。在新一輪的調(diào)控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推開。

　　繼2016年“9·30”之后，2017年3月，以限購限貸為主要手段的樓市調(diào)控小高潮再度掀起。2017年3月17日，北京樓市調(diào)控再度加碼。北京樓市新政要求“認(rèn)房認(rèn)貸又認(rèn)離”，并進(jìn)一步封堵了“商住房”限購漏洞。3月29日，杭州和廈門也在一個(gè)月內(nèi)第二次升級(jí)了調(diào)控政策。至此，3月已有25城啟動(dòng)或升級(jí)了樓市調(diào)控政策。各地調(diào)控政策的集中升級(jí)顯然也與2月局部地區(qū)樓市重新出現(xiàn)異動(dòng)有關(guān)。據(jù)中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)（BHPI）監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2017年2月房價(jià)在總體穩(wěn)定的同時(shí)，部分城市調(diào)控政策效果有所減退。局部樓市經(jīng)歷短暫沉寂后迅速升溫，個(gè)別城市出現(xiàn)“二月瘋”。BHPI指數(shù)顯示，2017年2月，30個(gè)樣本城市中，有25個(gè)環(huán)比上漲，其中19個(gè)環(huán)比漲幅在1%以上，另有4個(gè)城市房價(jià)環(huán)比下跌。25個(gè)環(huán)比上漲城市中，有14個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大，11個(gè)城市環(huán)比漲幅較上月收窄。

　　除了限購限貸，限售也開始被應(yīng)用到本輪樓市調(diào)控中。2017年4月19日，濟(jì)南市政府發(fā)布通知，要求限購區(qū)域內(nèi)自通知施行之日起購買的住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。至此，成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、海南、東莞、西安、濟(jì)南等超過18個(gè)區(qū)域市場，歷史上首次啟動(dòng)了買房后需要過一定年限方可上市的樓市調(diào)控政策。

　　而據(jù)2017年兩會(huì)消息，被普遍視為重要長效機(jī)制的房產(chǎn)稅并未列入2017年立法計(jì)劃。土地市場改革，也遲遲未見新進(jìn)展。為什么我們期盼的樓市長效機(jī)制難以推出，而限購、限貸、限售這些看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的“短效機(jī)制”卻大行其道呢？樓市長效機(jī)制到底是什么？

　　考察樓市長效機(jī)制，離不開對(duì)樓市的科學(xué)定位。中國住房改革歷史經(jīng)驗(yàn)表明，中國大城市住房供求矛盾長期突出，住房產(chǎn)品不宜完全商品化。以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的新加坡住房模式，也許更為符合中國大城市住房長期短缺的國情。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年底，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議指出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。這是立足中國國情和住房政策實(shí)踐教訓(xùn)，對(duì)中國住房市場的科學(xué)再定位。有限制的市場化，將是構(gòu)建中國樓市長效機(jī)制的基本方略。應(yīng)當(dāng)說，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房模式，是非常貼近于中央對(duì)住房市場的最新科學(xué)定位的。

　　然而，歷史的選擇是，我們已然建立了以商品房為主導(dǎo)的城市住房模式。商品房已經(jīng)成為中國住房供應(yīng)的主體，經(jīng)濟(jì)適用房退而成為專供低收入者的保障用房。1998年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)），提出“1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”，“停止住房實(shí)物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租”。這標(biāo)志著沿襲數(shù)十年的福利住房政策為住房有限商品化所取代，建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系成為住房改革的目標(biāo)。但隨后的政策取向，又導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房模式被商品房模式所取代。中國商品住房銷售呈爆發(fā)性增長的態(tài)勢(shì)，居民購房欲望始終十分強(qiáng)烈，房地產(chǎn)業(yè)迅速上升為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。借助市場力量，大多數(shù)城鎮(zhèn)居民家庭的住房條件也得到了長足改善。但在住房市場大發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了一些突出的負(fù)面效應(yīng)，如房價(jià)飛漲、住房投機(jī)盛行及泡沫堆積等，受到各方的批評(píng)。

　　在商品房成為中國住房供應(yīng)主體的今天，重構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房制度已經(jīng)不具備條件。但另一方面，限購、限貸、限售政策的大行其道，卻又無形中起到使商品房經(jīng)濟(jì)適用房化的功效。歷史的選擇總是充滿了戲劇性，在房價(jià)暴漲的倒逼下，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房制度正借道調(diào)控政策在大城市悄然回歸。深入分析可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過嚴(yán)格的限購、限貸、限售后，中國大城市商品房和新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房的界限已經(jīng)非常模糊。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)別于普通商品房的主要特征，在于它的有限市場及購買數(shù)量限制。有限市場指的是，新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房只有符合條件的特定人群才能購買，盡管這個(gè)符合條件的特定人群已經(jīng)涵蓋了大多數(shù)在當(dāng)?shù)厣a(chǎn)生活的家庭。購買數(shù)量限制則表現(xiàn)為每個(gè)家庭只能申購二次，同時(shí)只能持有一套。雖然新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房也存在二級(jí)市場，但有限市場及購買數(shù)量使得它的價(jià)格受到制約，從而保證了普通居民能夠有能力買得起。而反觀中國大城市限購限售后的商品房，與新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房在經(jīng)濟(jì)屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群，同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟(jì)適用房政策。新加坡式經(jīng)濟(jì)適用房由政府直接供給，而中國的商品住房土地也由政府直接供應(yīng)，只是建設(shè)環(huán)節(jié)借助了市場力量。

　　也許，限購、限售和限貸這些所謂的“短效機(jī)制”，才是歷史選擇的中國大城市樓市新長效機(jī)制。這也是大城市住房市場始終無法擺脫它們的真正原因。我們需要做的，是在法治框架下，對(duì)這些政策作進(jìn)一步的規(guī)范化和制度化。要避免行政權(quán)力被濫用，強(qiáng)化執(zhí)行監(jiān)督，保證它們的公平性和適用性。這樣，我們可能就不用再苦苦等待“長效機(jī)制”的推出了。（作者單位：中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）