大河報(bào)·大河客戶端記者 孫煊哲

　　昨日，鄭州官方公布金水區(qū)7個(gè)、二七區(qū)1個(gè)共8個(gè)城中村改造項(xiàng)目詳細(xì)控規(guī)公示。

　　金水區(qū)7個(gè)城改項(xiàng)目分別為岳砦村一期、王府墳村、張砦村、杜嶺村、張家村一期、黃家庵一期、姜砦村一期，二七區(qū)的為賈砦村，用地面積達(dá)226.26公頃，折合為3393.9畝土地。

　　這么多土地會(huì)不會(huì)對(duì)鄭州土地市場(chǎng)帶來(lái)一場(chǎng)饕鬄盛宴?

　　“鄭州模式”的城改模式在這些項(xiàng)目中還能適用否?

　　為什么有的項(xiàng)目有房企跟進(jìn)，而有的卻無(wú)人問(wèn)津?

　　1金水區(qū)岳砦村一期

　　用地位置： 嵩山北路、農(nóng)業(yè)路、朱莊大街、桐柏路圍合區(qū)域;鐵路編組站以東、東風(fēng)路、沙口路、岳砦路、岳砦中街、農(nóng)業(yè)路圍合區(qū)域;南陽(yáng)路、南陽(yáng)新街、豐樂(lè)路、雙鋪路圍合區(qū)域。

　　用地面積： 39.82公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務(wù)用地(A),教育科研用地(A3),中小學(xué)用地(A33),商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(B),商業(yè)用地(B1),道路與交通設(shè)施用地(S),城市道路用地(S1),交通場(chǎng)站用地(S4),公共交通場(chǎng)站用地(S41),綠地與廣場(chǎng)用地(G),公園綠地(G1),防護(hù)綠地(G2)。 備注：規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施主要有：小學(xué)1所，幼兒園3所，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站2處，文化活動(dòng)站1處，托老所1所，社區(qū)居委會(huì)3處，社區(qū)服務(wù)站1處、治安聯(lián)防站5處，菜市場(chǎng)1處，開(kāi)閉所3處，變電室6處，二次供水加壓泵站3處，熱交換站4處，通信綜合接入機(jī)房4處，公共廁所3處，再生資源回收點(diǎn)3處，垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站1處，公共交通場(chǎng)站1處，W1-03、E3-01 和E4-03 地塊內(nèi)均應(yīng)配建社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地，W2-02、W2-04、E4-01地塊內(nèi)均應(yīng)配建居民健身設(shè)施，每個(gè)獨(dú)立的居住地塊內(nèi)均應(yīng)配建社區(qū)便民店、物業(yè)管理，每個(gè)獨(dú)立的居住地塊、行政辦公地塊、中小學(xué)地塊、商業(yè)地塊內(nèi)均應(yīng)配建垃圾收集點(diǎn)、非機(jī)動(dòng)車存車處和機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))。

　　點(diǎn)評(píng)：該城改項(xiàng)目目前安置區(qū)已經(jīng)基本自建完畢，部分已達(dá)到交房條件。整理出來(lái)的土地村里或有望自建，消息人士指出，也有一些開(kāi)發(fā)商在談合作。

　　2 金水區(qū)王府墳村

　　用地位置： 鐵西路、黃河路、沙口路、王府墳?zāi)辖炙鶉蠀^(qū)域

　　用地面積： 26.05公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務(wù)用地(A),教育科研用地(A3),道路與交通設(shè)施用地(S),城市道路用地(S1)。 備注：規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)置的公共設(shè)施A-02地塊內(nèi)配置變電室、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)/庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車存車處、垃圾分類收集點(diǎn);B-01地塊內(nèi)配置垃圾分類收集點(diǎn);B-02地塊內(nèi)配置4班幼兒園、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、治安聯(lián)防站、便民店、物業(yè)管理、開(kāi)閉所、熱交換站、變電室、通信綜合接入機(jī)房、二次供水加壓泵站、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)/庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車存車處、垃圾分類收集點(diǎn)、再生資源回收點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：該城改項(xiàng)目整理出來(lái)的土地非常少，除了安置區(qū)外，僅僅只能再建一所學(xué)校，很多開(kāi)發(fā)商測(cè)算后不得不放棄。該地塊土地整理、安置區(qū)建設(shè)均由政府出資建設(shè)。

　　3 金水區(qū)張砦村、杜嶺村

　　用地位置： 經(jīng)三路、紅專路、經(jīng)一路、豐產(chǎn)路所圍合街坊

　　用地面積： 19.27公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：居住用地(R),二類居住用地(R2),住宅用地(R21),公共管理與公共服務(wù)用地(A),行政辦公用地(A1),道路與交通設(shè)施用地(S),城市道路用地(S1),公用設(shè)施用地(U),安全設(shè)施用地(U3),消防用地(U31)。 備注：規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)置的公共設(shè)施主要有幼兒園2所(A-05地塊配建9班幼兒園，B-01地塊配建3班幼兒園);社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、居委會(huì)/治安聯(lián)防站、開(kāi)閉所1處;文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站、便民店、物業(yè)管理、公共廁所、通信綜合接入機(jī)房、二次供水加壓泵站、再生資源回收點(diǎn)2處;社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、熱交換站6處;每個(gè)獨(dú)立的居住、行政辦公地塊均應(yīng)配建變電室、垃圾收集點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))和非機(jī)動(dòng)車存車處。

　　點(diǎn)評(píng)：消息人士透露，目前興達(dá)置業(yè)或在談合作。

　　4 金水區(qū)張家村一期

　　用地位置： 新龍路、文化北路、金冠路、豐慶路所圍合的街坊和三全路、中方園路、銀河路、園田北路所圍合的街坊

　　用地面積： 40.11公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務(wù)用地(A),行政辦公用地(A1),教育科研用地(A3),中小學(xué)用地(A33),科研用地(A35),商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(B),商業(yè)用地(B1),商務(wù)用地(B2),道路與交通設(shè)施用地(S),城市道路用地(S1),綠地與廣場(chǎng)用地(G),公園綠地(G1)。 備注：規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)置的公共設(shè)施主要有九年一貫制學(xué)校1所，幼兒園2所(A-01-02地塊配建6班幼兒園，B-01-01地塊配建12班幼兒園);社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)站、托老所、社區(qū)服務(wù)站1處;社區(qū)居委會(huì)、再生資源回收點(diǎn)2處;社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)便民店、治安聯(lián)防站、開(kāi)閉所3處;熱交換站、二次供水加壓泵站、通信綜合接入機(jī)房4處;物業(yè)管理、公共廁所5處;每個(gè)獨(dú)立的居住、商務(wù)、商業(yè)地塊均應(yīng)配建變電室、垃圾收集點(diǎn)、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))和非機(jī)動(dòng)車存車處。

　　點(diǎn)評(píng)：消息人士透露，目前瀚宇或正前期接洽。

　　5 金水區(qū)黃家庵一期

　　用地位置： 金明街、朝陽(yáng)街、經(jīng)三路、鑫苑路所圍合的街坊

　　用地面積： 12.11公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：居住用地(R),二類居住用地(R2),公共管理與公共服務(wù)用地(A),教育科研用地(A3),中小學(xué)用地(A33),綠地與廣場(chǎng)用地(G),公園綠地(G1)。 備注：規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)置的公共設(shè)施包括社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、治安聯(lián)防站、便民店、物業(yè)管理、熱交換站、變電室、通信綜合接入機(jī)房、二次供水加壓泵站、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)/庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車存車處、垃圾分類收集點(diǎn)、再生資源回收點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：多個(gè)開(kāi)發(fā)商測(cè)算后覺(jué)得賠錢，政府出資整理土地。

　　6 金水區(qū)姜砦村一期

　　用地位置： 百草街、信息學(xué)院路、東風(fēng)路、園田路所圍合區(qū)域

　　用地面積： 16.91公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：居住用地(R),二類居住用地(R2),服務(wù)設(shè)施用地(R22),公共管理與公共服務(wù)用地(A),教育科研用地(A3),中小學(xué)用地(A33),道路與交通設(shè)施用地(S),城市道路用地(S1),公用設(shè)施用地(U),安全設(shè)施用地(U3),消防用地(U31)。 備注：規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)置的公共設(shè)施A-02地塊內(nèi)配置社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)站、社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、治安聯(lián)防站、便民店、物業(yè)管理、開(kāi)閉所、熱交換站、變電室、通信綜合接入機(jī)房、二次供水加壓泵站、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)/庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車存車處、垃圾分類收集點(diǎn)、再生資源回收點(diǎn);B-03地塊內(nèi)配置幼兒園、變電室、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)/庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車存車處、垃圾分類收集點(diǎn)。

　　點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商測(cè)算后覺(jué)得不掙錢，拆遷安置工作均由政策出資。

　　7 二七區(qū)賈砦村

　　用地面積： 71.99公頃

　　詳細(xì)內(nèi)容： 用地性質(zhì)：二類居住用地(R2),中小學(xué)用地(A33),商務(wù)用地(B2),城市道路用地(S1),社會(huì)停車場(chǎng)用地(S42),公園綠地(G1)。

　　鄭州模式

　　很長(zhǎng)時(shí)間里，鄭州城改的模式是“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”。幾年前，鄭州開(kāi)始大拆城中村，但因政府當(dāng)時(shí)沒(méi)有足夠的資金，于是邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商“提前進(jìn)場(chǎng)”。安置房建設(shè)和土地費(fèi)、拆遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等費(fèi)用一般都會(huì)超過(guò)10億元，這些均由開(kāi)發(fā)商來(lái)出，最后整理出來(lái)的土地通過(guò)招拍掛的形式公開(kāi)出讓。但在競(jìng)拍的時(shí)候，鄭州本地開(kāi)發(fā)商們都會(huì)按照約定俗成的規(guī)矩不參與競(jìng)爭(zhēng)，以此能夠保證前期進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商以起拍價(jià)拿到土地，而政府再以總價(jià)的60%-65%返還給開(kāi)發(fā)商。

　　這種城改模式被業(yè)內(nèi)稱為“鄭州模式”，鄭州的城中村改造基本都是沿用這種模式。

　　這種模式為鄭州城改做出了貢獻(xiàn)，尤其是在前些年政府資金緊張、外地開(kāi)發(fā)商積極性不高、城改進(jìn)展緩慢，亟須加速推進(jìn)城改的情況下，這種模式發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

　　目前存在問(wèn)題的城改項(xiàng)目一般都在老城區(qū)。最開(kāi)始時(shí)，老城區(qū)的城中村改造，開(kāi)發(fā)商是跟村委會(huì)簽合同，產(chǎn)生了很多經(jīng)濟(jì)糾紛，后來(lái)演變成由區(qū)政府主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商前期進(jìn)場(chǎng)的模式，也就是現(xiàn)在的“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”模式。

　　但這種模式也存在著致命缺點(diǎn)，在土地整理出來(lái)進(jìn)行網(wǎng)拍時(shí)，一旦有開(kāi)發(fā)商進(jìn)入攪局，前期進(jìn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商將面臨錢地兩空的局面。

　　去年，K2搶地風(fēng)波猶在眼前，本土開(kāi)發(fā)商們上街維權(quán)的畫面歷歷在目。

　　時(shí)至今日，鄭州土地一地難求，省內(nèi)外開(kāi)發(fā)商都不差錢只差地，而且拿地決心大、力度大、敢付出、能付出，在這樣的情況下，這種城改模式已明顯不合時(shí)宜。