河南商報記者 鄧飛 陳薇 文/圖

　　房子是用來住的，不是用來炒的。對于經(jīng)歷過多輪調(diào)控的行業(yè)人士來說，這是意料之中的事，只是，政策嚴(yán)厲程度超乎想象。鄭州已經(jīng)成為名副其實的房地產(chǎn)“熱點”城市，但是，市場已經(jīng)走在了降溫的路上。

　　【政策】

　　鄭州限貸政策升級

　　認(rèn)房又認(rèn)貸

　　12月23日下午，河南省市場利率定價自律機(jī)制秘書處發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好鄭州市限購區(qū)域個人住房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》），在鄭州限購區(qū)域內(nèi)，居民家庭首次購買普通住房申請商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例為30%。

　　居民家庭有購房貸款記錄，但申請貸款購房時實際沒有住房，或者已擁有一套住房、無論有無購房貸款記錄，再次購買普通住房，均按照60%的首付比例執(zhí)行。

　　其中，房屋的套數(shù)以鄭州市房管部門出具的相關(guān)材料為依據(jù)。

　　簡單地說，就是在鄭州市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)購房的客戶，對于名下有房、貸款未結(jié)清的，首付從40%調(diào)整到60%；如果名下有一套房，哪怕沒有貸款，哪怕貸款已經(jīng)結(jié)清，首付依然調(diào)整為60%；如果你名下沒房，但曾經(jīng)有過房貸記錄，哪怕貸款已經(jīng)結(jié)清，首付還是60%。

　　二套房無差別的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，60%首付可以說是鄭州兩度限購以來，最為嚴(yán)苛的限貸政策。

　　【神秘】

　　一夜之間

　　這個“秘書處”火了

　　而這一措施是一個很多人從未聽說過的機(jī)構(gòu)發(fā)布的，臨近年末了，又是發(fā)的“一號文件”。河南省市場利率定價自律機(jī)制秘書處在鄭州一夜之間火了。

　　河南商報記者從多個渠道獲悉，河南省市場利率定價自律機(jī)制秘書處相當(dāng)于銀行業(yè)的行業(yè)自律協(xié)會，會員自愿加入。然而實際上，工、農(nóng)、中、建、交及全部的全國性股份制商業(yè)銀行，以及全國很多地方城商行、農(nóng)商行都加入了這個組織。

　　有關(guān)人士指出，這是今年該機(jī)構(gòu)首次發(fā)通知?！锻ㄖ冯m屬協(xié)調(diào)性的文件性質(zhì)，其實具有強(qiáng)制性，各家銀行必須遵守。

　　河南商報記者多次試圖聯(lián)系該機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，但均未成功。但是，鄭州一位和該機(jī)構(gòu)有過工作接觸的政府部門人士向河南商報記者介紹說，這個機(jī)構(gòu)是存在的，以前在商討有關(guān)政策執(zhí)行細(xì)則時，該機(jī)構(gòu)便以利率自律機(jī)制的名義來溝通工作，還發(fā)過公函。

　　限貸政策升級后，上述政府人士也曾試圖和該機(jī)構(gòu)有關(guān)人士取得聯(lián)系，未果。

　　據(jù)一位和上述機(jī)構(gòu)有關(guān)人士取得聯(lián)系的權(quán)威媒體人士介紹，為保密，此次采取現(xiàn)場領(lǐng)取原件的方式對各家銀行進(jìn)行下達(dá)。

　　【提醒】

　　還沒網(wǎng)簽？

　　回家把首付補(bǔ)到六成吧

　　第二天一早，河南商報記者從省內(nèi)各家銀行了解到，這個最為嚴(yán)苛的限貸政策已經(jīng)開始執(zhí)行。

　　“購買首套房，且面積在90平方米以下的，不受影響，銀行會按照要求正常發(fā)放貸款?！苯ㄔO(shè)銀行個貸部門人士說。

　　但只要居民家庭有購房貸款記錄，就算房子已經(jīng)賣掉，也是按照二套房政策執(zhí)行。或是名下有一套全款住房，無論有無購房貸款記錄，都按照二套房政策來執(zhí)行。

　　“鄭州第一次限購的時候，對于二套房也曾實行過首付六成的政策。”一家股份制銀行個貸部門人士說，但是當(dāng)時各家銀行對于二套房的認(rèn)定參差不齊，有些認(rèn)房認(rèn)貸比較嚴(yán)格，有些只是看名下有無房產(chǎn)，購房者還是有空子可以鉆。

　　但這次，上述人士說，真的沒有什么商量余地了。凡是沒有在12月23日簽好個人住房貸款合同的，乖乖回家補(bǔ)首付吧。

　　很多購房者的首付比例一下子從30%提高到60%，以鄭州目前的房價來算，少的也要補(bǔ)二三十萬元的首付?，F(xiàn)在唯一沒變的，就是二套房的貸款利率，目前主流仍然是上浮10%。

　　“利率會不會變，這個真的不好說。如果想買房，湊足了首付盡快網(wǎng)簽吧。”他說。

　　【探因】

　　為什么會限貸如此嚴(yán)厲

　　“鄭州房價漲幅還是比較大，成交量也不小，‘金九銀十’以后應(yīng)該進(jìn)入淡季，但實際上呢？”一位參與過鄭州限購政策起草的政府人士向河南商報記者分析道，從1978年到現(xiàn)在，鄭州年均人口增長率約為20%，一年增加20萬人，就按人均100平方米算，包括存量房在內(nèi)，2000萬平方米足夠了，新房約占1500萬平方米。

　　但實際上，2016年的新房供應(yīng)量已超過3000萬平方米了。這里邊，既有炒房因素，也有“實際需求透支”的因素。比如，在市場預(yù)期趨漲形勢推動下，有些尚未畢業(yè)的大學(xué)生都開始入市購房。

　　調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期，或者沒有接近預(yù)期的苗頭。12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房價有一句最重要的話，“防止房價的大起大落”，鄭州就屬于房價“防止大起”的一類。

　　河南商報記者注意到，此次限貸政策升級，一方面既增加炒房的成本，另一方面銀行單位“著力做好居民家庭首次購買套型建筑面積在90平方米以下自住房的金融支持與服務(wù)”。

　　“10月1日調(diào)控是‘虛晃一槍’，跟隨全國步伐加入限購；隨后又有幾次小調(diào)控，如同‘蜻蜓點水’，因為有很多問題可以通過技術(shù)手段規(guī)避；但12月21日限購升級已經(jīng)很厲害，可謂‘一刀封喉’，深入骨髓”。

　　有業(yè)內(nèi)人士這樣分析，“在一輪政策出臺后，政府會觀察調(diào)控效果，如果達(dá)不到就會加碼。前段時間，是在數(shù)據(jù)層面讓房價回歸平穩(wěn)，隨后，會在市場層面上達(dá)到真正的回歸平穩(wěn)，讓大家的期望值回歸常態(tài)。”

　　但限購限貸將持續(xù)到什么時間？“只要達(dá)到預(yù)期、讓市民滿意，調(diào)控就會有所松動，但這個要取決于市場表現(xiàn)，還不能完全下定論。但2017年房地產(chǎn)市場將會先步入一段下行通道，到下半年恢復(fù)平穩(wěn)”。

　　而另一位資深業(yè)內(nèi)人士則表示，2016年房地產(chǎn)調(diào)控與2013年調(diào)控有幾分相似，提高首付或許不是最后一戰(zhàn)，未來仍有很多可能性。但今年限購應(yīng)該不會太久，或許會在2017年年中有所松動，剛需購房者可趁空檔期入手。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者分析稱，鄭州限貸升級跟鄭州房價潛在上漲壓力有較大關(guān)系，但和一線城市的調(diào)控政策比，還不夠嚴(yán)厲，這就要看鄭州市場是否會有大的波動。

　　【影響】

　　“雙限”政策升級后

　　這些區(qū)域也火了

　　據(jù)行業(yè)人士觀察分析，鄭州180平方米以上戶型的住房納入限購范圍后，鄭州北龍湖區(qū)域?qū)敖禍亍?，一些購房群體利用金融杠桿來對抗通脹，實現(xiàn)資產(chǎn)保值的辦法也會失效。

　　以外地人購房需求為主的鄭州主城區(qū)，無論是新房還是存量房，其成交量將大幅度下降。但是，那些剛需盤和非限購區(qū)域的住宅樓盤，卻因這些政策變化而火得一塌糊涂。

　　24日、25日，河南商報記者隨機(jī)到鄭州周邊區(qū)域進(jìn)行調(diào)盤。在靠近西繞城高速的滎陽豫龍鎮(zhèn)，部分住宅樓盤早已在今年10月份前后將所推房源銷售出去，所剩無幾的房源，也吸引了很多客戶。還有一個品牌開發(fā)商推出的精裝修房源，更是吸引了一撥又一撥人看房。

　　“我們是在十一期間開的盤，恰好遇到鄭州的限購政策，由于滎陽不限購，我們這里就一下子來了好多人，數(shù)百套房源一次性去化接近九成。”附近某住宅樓盤銷售人員向河南商報記者介紹說，鄭州限貸政策升級后，連晚上都有人來看房。

　　河南商報記者多方調(diào)查得知，這些區(qū)域的房源銷售多針對鄭州購房者，那些失去了購房資格的，就涌入這些非限購區(qū)域。

　　“鄭開大道沿線的一個樓盤前天開盤賣了幾百套洋房，連號都排不上，太火了?！币晃毁彿空吒嬖V河南商報記者，一個很大的因素，就是這個盤在中牟地界，不限購。