核心提示|歷經(jīng)數(shù)次“劇透”與“網(wǎng)傳”，所有關(guān)心鄭州土地市場(chǎng)走向人士所期待的“網(wǎng)拍細(xì)則”昨日傍晚終于正式出爐。傍晚近六點(diǎn)，在鄭州市政府官方網(wǎng)站上，一個(gè)由鄭州市人民政府辦公廳下發(fā)，名為《鄭州市國(guó)有建設(shè)用地（住宅）使用權(quán)網(wǎng)上掛牌交易限價(jià)競(jìng)買(mǎi)暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行辦法》）的文件雖深藏網(wǎng)站細(xì)節(jié)欄目“閨中”，還是被不少人給“扒了出來(lái)”。

　　“‘面粉’價(jià)格有了‘天花板’，‘嚴(yán)’字當(dāng)頭，‘面包’再亂漲價(jià)就說(shuō)不過(guò)去了?！奔?xì)讀新規(guī)則后，一位地產(chǎn)人士用“面粉”、“面包”借喻土地與房?jī)r(jià)的關(guān)系道明了自己對(duì)未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。與此同時(shí)，來(lái)自網(wǎng)拍土地“出讓人”鄭州市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市國(guó)土局）的消息稱(chēng)，此前鄭州集中推出的6000畝住宅用地將于本月迎來(lái)密集掛牌期，并預(yù)計(jì)于12月上中旬迎來(lái)集中成交期?！凹?xì)則再細(xì)也要看實(shí)際操作，具體怎么辦，還需要看現(xiàn)實(shí)中的操作情況?！钡禺a(chǎn)從業(yè)人士蘇先生說(shuō)。

　　拍地分為“上、下半場(chǎng)”

　　通讀這一文件的大河報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在這份《暫行辦法》中明確寫(xiě)道，國(guó)有建設(shè)用地（住宅）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅用地）使用權(quán)出讓過(guò)程原則上分為兩個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行。第一環(huán)節(jié)為使用鄭州市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)網(wǎng)拍系統(tǒng)）進(jìn)行網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，達(dá)到限價(jià)時(shí)轉(zhuǎn)為第二環(huán)節(jié)；第二環(huán)節(jié)為現(xiàn)場(chǎng)一次競(jìng)價(jià)或網(wǎng)上一次競(jìng)價(jià)。第二環(huán)節(jié)中，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管轄范圍內(nèi)采取競(jìng)綜合房?jī)r(jià)方式確定土地競(jìng)得人；金水區(qū)、管城回族區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、鄭州高新區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)）管轄范圍內(nèi)采取競(jìng)地價(jià)方式確定土地競(jìng)得人。

　　那么，第一、第二環(huán)節(jié)究竟怎么過(guò)渡？“拍地細(xì)則”也明確規(guī)定，任一競(jìng)買(mǎi)人在網(wǎng)拍系統(tǒng)中報(bào)（競(jìng)）價(jià)首次達(dá)到住宅用地出讓起始價(jià)150%時(shí)，網(wǎng)拍系統(tǒng)報(bào)價(jià)中止。競(jìng)買(mǎi)人也將從第一環(huán)節(jié)的“上半場(chǎng)”進(jìn)入“下半場(chǎng)”展開(kāi)進(jìn)一步的角逐。參照目前流行的說(shuō)法，文件也將這一“150%”的臨界點(diǎn)命名為了“熔斷點(diǎn)”。

　　自中秋節(jié)前“劍指地王”的“鄭九條”子夜出臺(tái)后，無(wú)數(shù)地產(chǎn)人士都期盼著后續(xù)更為詳盡規(guī)則的來(lái)臨。昨晚，“拍地細(xì)則”的出臺(tái)讓鄭州的住宅用地網(wǎng)拍有了下一步更為詳盡的具體規(guī)則。正式將日后鄭州土地市場(chǎng)的“網(wǎng)拍機(jī)制”劃分為了“上、下半場(chǎng)”，而“中場(chǎng)哨響”則為“熔斷點(diǎn)”的觸發(fā)。

　　給價(jià)格戴上“緊箍”

　　對(duì)于此前鄭州土地市場(chǎng)網(wǎng)拍從未有過(guò)的“下半場(chǎng)”，暫行辦法也有著較為詳細(xì)的“競(jìng)賽規(guī)則”。

　　打個(gè)比方說(shuō)，如競(jìng)拍標(biāo)的宗地的代碼為“A”，如在網(wǎng)拍時(shí)A地塊的最終報(bào)價(jià)沒(méi)有超過(guò)熔斷價(jià)的，由網(wǎng)拍系統(tǒng)自行確定土地競(jìng)得人及成交地價(jià)（如A在鄭東、經(jīng)開(kāi)范圍內(nèi)，則需同時(shí)執(zhí)行該宗地綜合房?jī)r(jià)最高限價(jià)規(guī)定）。

　　如A宗地的競(jìng)拍一旦進(jìn)入“下半場(chǎng)”，對(duì)于A地塊的角逐將轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)或者網(wǎng)絡(luò)一次性競(jìng)價(jià)。

　　在這一競(jìng)價(jià)中，競(jìng)買(mǎi)人需在五分鐘內(nèi)完成報(bào)價(jià)。對(duì)于鄭東新區(qū)和經(jīng)開(kāi)區(qū)范圍內(nèi)的宗地，選手報(bào)出的是“綜合房?jī)r(jià)”，誰(shuí)低誰(shuí)中標(biāo)，土地中標(biāo)價(jià)格即“熔斷價(jià)”本身。同時(shí)，這一“競(jìng)得綜合房?jī)r(jià)”也將被寫(xiě)入土地出讓合同補(bǔ)充條款，競(jìng)得人在該宗地上所建樓盤(pán)不得高于這一房?jī)r(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　對(duì)于鄭州市內(nèi)其他區(qū)域的宗地而言，最終的勝果取決于“下半場(chǎng)”所報(bào)出的“地價(jià)”。“競(jìng)賽規(guī)則”規(guī)定，各“選手”將在公證機(jī)構(gòu)的公證下報(bào)出競(jìng)買(mǎi)價(jià)，此后競(jìng)拍組織者將按照所有有效報(bào)價(jià)計(jì)算平均值。哪位“選手”所報(bào)地價(jià)最接近平均值的，則為該宗地的最終競(jìng)得人，所報(bào)出的價(jià)格，也是該宗地最終的地塊成交價(jià)。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，《暫行辦法》也給出了“天花板”：報(bào)價(jià)在不低于熔斷地價(jià)的基礎(chǔ)上，不得高于出讓起始價(jià)的200%。

　　“罰單”將設(shè)“黑名單”

　　如前文業(yè)內(nèi)人士對(duì)《暫行辦法》“嚴(yán)字當(dāng)頭”的評(píng)價(jià)，除前文所述對(duì)地價(jià)戴上的“緊箍”外，這一文件還專(zhuān)門(mén)用一章的內(nèi)容對(duì)“違約責(zé)任”進(jìn)行了明確。

　　其中，對(duì)于競(jìng)買(mǎi)人有下列情形之一的，即被視為違約：

　　(一)熔斷人必須參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)而不參加現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的；

　　(二)鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)熔斷人現(xiàn)場(chǎng)必須報(bào)綜合房?jī)r(jià)且報(bào)價(jià)符合報(bào)價(jià)規(guī)則而現(xiàn)場(chǎng)不報(bào)綜合房?jī)r(jià)，或者現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)不符合報(bào)價(jià)規(guī)則的；

　　(三)競(jìng)得人逾期未按《掛牌須知》的約定持競(jìng)得證明等相關(guān)資料報(bào)出讓人進(jìn)行后置審核，或者所提供資料不符合要求未通過(guò)審核，從而造成宗地競(jìng)買(mǎi)無(wú)效后果的。

　　而對(duì)于“違約”，《暫行辦法》所開(kāi)出的“罰單”也可謂嚴(yán)厲，包含了競(jìng)買(mǎi)保證金不予退還；由市國(guó)土局將其納入黑名單，即日起不得參加鄭州市市域內(nèi)土地公開(kāi)出讓交易活動(dòng)；以及地塊另行組織出讓的價(jià)格低于本次掛牌成交價(jià)的，由違約人支付差額賠償金等嚴(yán)厲措施。

　　“對(duì)比之前，拍地成了技術(shù)活兒?！笨v觀《暫行辦法》所列條款，一位供職于國(guó)內(nèi)某一線地產(chǎn)公司的資深人士對(duì)大河報(bào)記者說(shuō)，對(duì)于拿地決策流程較為復(fù)雜的一線房企而言這些要求確實(shí)有著一些影響，“拍地程序更為復(fù)雜，不過(guò)難度倒是沒(méi)有什么特別的變化?！彼f(shuō)。

　　與此同時(shí)，也有不少業(yè)內(nèi)人士表示，《暫行辦法》的規(guī)定還有待“實(shí)踐體驗(yàn)”。“你比如說(shuō)‘定地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)’的規(guī)則，有的房子帶裝修，有的不帶裝修，這你怎么去評(píng)價(jià)？裝修規(guī)格也不盡相同，你怎么去衡量？還有能不能捆綁車(chē)位呢？”他表示，這所有的疑問(wèn)，也有待拍地時(shí)，宗地“前置條件”的具體約定。

　　6000畝地是“試驗(yàn)田”

　　“如果說(shuō)‘鄭九條’的出臺(tái)是‘示意選手走上跑道’，那今天就是給‘選手’傳達(dá)規(guī)則，并舉起了‘發(fā)令槍’?！?000畝地’將一見(jiàn)分曉?！卑殡S著《暫行條例》的正式頒布，此前由鄭州市國(guó)土局發(fā)布，即將走上網(wǎng)拍流程的“6000畝住宅用地”無(wú)疑將成為新規(guī)則的“試驗(yàn)田”。鄭州市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人向大河報(bào)記者透露：“規(guī)則已出，11月將密集掛牌，下月上旬、中旬將成為密集成交期?！?/p>

　　對(duì)于這“6000畝地”，此前已被無(wú)數(shù)業(yè)內(nèi)人士視為“鄭州未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)”的重要參考。那么，當(dāng)“6000畝”與《暫行辦法》相疊加，又會(huì)對(duì)未來(lái)的鄭州房?jī)r(jià)有何影響？

　　“前有集中供地，后有‘熔斷出臺(tái)’，‘面粉’價(jià)有了‘天花板’，‘面包’再亂漲價(jià)就說(shuō)不過(guò)去了?！奔?xì)讀新規(guī)則后，一位地產(chǎn)人士用“面粉”、“面包”借喻土地與房?jī)r(jià)的關(guān)系道明了自己對(duì)未來(lái)鄭州房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷。但與此同時(shí)，另一位地產(chǎn)人士則表示，“行政手段強(qiáng)壓勢(shì)必帶來(lái)房?jī)r(jià)下降，但未來(lái)會(huì)不會(huì)迎來(lái)‘報(bào)復(fù)性上漲’，誰(shuí)都不好說(shuō)?！?/p>

　　在這種猜測(cè)中，或許鄭州房?jī)r(jià)將進(jìn)入一個(gè)“平臺(tái)期”，對(duì)于后市是漲是跌，或許“觀望”將成為不少人的共同選擇。（記者 陳駿）