鄭州某樓盤售樓部大廳里展示的沙盤

　　河南商報(bào)記者 王春勝/攝

　　河南商報(bào)記者 李江瑞

　　河南其他地區(qū)的人涌入鄭州買房，鄭州的房地產(chǎn)經(jīng)歷大熱，一系列調(diào)控措施出臺(tái)后，又走向平穩(wěn)。其他地區(qū)樓市怎么辦，商品房庫存怎么去？

　　近日，省政府辦公廳印發(fā)《河南省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 商品房去庫存專項(xiàng)行動(dòng)方案(2016~2018年)》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），為商品房去庫存開出“藥方”。

　　方案

　　河南去庫存

　　這次開了個(gè)“新藥方”

　　《方案》把商品房去庫存工作目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)定在了2018年底。屆時(shí)，河南省轄市市區(qū)商品住房庫存去化周期降到12個(gè)月以下，三分之二的縣級(jí)城市商品住房庫存去化周期降到18個(gè)月以下，商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理，供應(yīng)品質(zhì)進(jìn)一步提高，供求總量基本平衡，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　供給端

　　用地供應(yīng)不搞“一刀切”

　　商品房去庫存，首先還在于土地。不同的城市，用地供應(yīng)具體該如何控制？

　　《方案》中稱，對(duì)于那些商品住房銷售形勢(shì)好、庫存去化周期6個(gè)月以下的省轄市、縣(市)，要適當(dāng)擴(kuò)大商品住房開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模。

　　庫存總量大、去化周期超過18個(gè)月且商品住房銷售連續(xù)3個(gè)月同比不升反降的省轄市、縣(市)，要減少乃至停止商品住房開發(fā)用地供應(yīng)。

　　商業(yè)服務(wù)、辦公等房地產(chǎn)庫存去化周期超過36個(gè)月的省轄市、縣(市)，要適當(dāng)壓縮乃至?xí)和Ｐ略錾虡I(yè)服務(wù)用地供應(yīng)。

　　對(duì)于改造城中村(棚戶區(qū))騰空的建設(shè)用地，《方案》鼓勵(lì)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。若用于房地產(chǎn)開發(fā)用地，則要納入住房用地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格控制供應(yīng)規(guī)模和節(jié)奏，確保商品住房有序投放市場(chǎng)。

　　各縣(市)要于2017年3月底前編制并公布“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，各省轄市要于2017年6月底前編制并公布“十三五”住房建設(shè)規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃。

　　需求端

　　三招擴(kuò)大住房消費(fèi)

　　進(jìn)城購房農(nóng)民，確保其子女到公辦學(xué)校上學(xué)。

　　《方案》中提出了“鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房，擴(kuò)大商品住房需求，充分發(fā)揮住房公積金作用”三大舉措，用以擴(kuò)大住房消費(fèi)、去庫存。

　　想去庫存，就要進(jìn)一步鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房?！斗桨浮诽岢?，商品住房庫存去化周期超過12個(gè)月的省轄市、縣(市)，要結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)農(nóng)民進(jìn)城購房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)建立農(nóng)民進(jìn)城購房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為進(jìn)城購房農(nóng)民提供融資便利和支持。

　　2016年年底前，各地要出臺(tái)“農(nóng)民安家貸”配套實(shí)施細(xì)則，對(duì)進(jìn)城購買住房的農(nóng)民，要確保其接受義務(wù)教育的適齡子女在當(dāng)?shù)毓k學(xué)校入學(xué)。

　　城鎮(zhèn)家庭也可享受購房補(bǔ)貼。

　　《方案》還指出，有條件的地方可將購房補(bǔ)貼的范圍擴(kuò)大到城鎮(zhèn)家庭自住及改善性住房。同時(shí)，鼓勵(lì)各級(jí)行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)等，通過購買商業(yè)辦公類商品房解決其業(yè)務(wù)用房需求。

　　符合條件的靈活就業(yè)人員也能繳存公積金。

　　為了刺激住房公積金作用的充分發(fā)揮，《方案》明確要研究出臺(tái)擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工、個(gè)體工商戶、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金受益范圍，并將繳存住房公積金列入勞動(dòng)合同約定事項(xiàng)，加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo)。

　　此外，《方案》還要求各地優(yōu)化房屋交易流程，提高工作效率，創(chuàng)新購房模式，推廣“房產(chǎn)超市”，集中展示房企產(chǎn)品，方便群眾選購。

　　保障房

　　全面停止政府新建公租房

　　對(duì)于保障房市場(chǎng)，《方案》明確要進(jìn)一步打通商品住房與保障房通道。全面停止政府新建公共租賃住房，鼓勵(lì)保障性住房平臺(tái)公司及專業(yè)化房屋租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)承租和運(yùn)營居民自住需求以外的棚戶區(qū)改造安置住房，以面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對(duì)象出租。

　　棚戶區(qū)

　　一半以上要貨幣化安置

　　棚戶區(qū)改造過程中“給錢不給房”，也是去庫存的手段之一。

　　《方案》要求大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作。2017~2018年，各省轄市、縣(市)棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不得低于50%。

　　庫存量大、去化周期長(zhǎng)的省轄市、縣(市)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18~30個(gè)月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%。

　　庫存去化周期30個(gè)月以上的省轄市、縣(市)，要全部實(shí)行貨幣化安置。

　　《方案》還鼓勵(lì)2016年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目由實(shí)物安置向貨幣化安置轉(zhuǎn)變，并根據(jù)計(jì)劃調(diào)整原安置房用地規(guī)劃條件和規(guī)劃用途。

　　租賃房

　　允許商業(yè)用房改為租賃住房

　　《方案》鼓勵(lì)政府、企業(yè)、社團(tuán)、個(gè)人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源用于出租。

　　各省轄市、縣(市)政府要根據(jù)本地房屋租賃市場(chǎng)需求，細(xì)化工作流程，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)改造后按間出租，改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，確保消防設(shè)施完好有效。

　　市場(chǎng)環(huán)境

　　近3年內(nèi)沒項(xiàng)目

　　或被吊銷資質(zhì)

　　優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境方面，《方案》明確要加強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出管理。

　　準(zhǔn)入方面，通過招拍掛方式出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地，要根據(jù)地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，設(shè)定相應(yīng)的資質(zhì)準(zhǔn)入條件，從源頭上杜絕企業(yè)超資質(zhì)開發(fā)問題發(fā)生。

　　企業(yè)在工商注冊(cè)地外開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以不再新設(shè)立獨(dú)立法人資格的子公司，以分公司名義在項(xiàng)目所在地辦理項(xiàng)目審批手續(xù)、設(shè)立銀行賬號(hào)，并在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)依法辦理稅務(wù)登記、申報(bào)納稅、依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　　而對(duì)近3年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目、無納稅申報(bào)的企業(yè)，則采取降低房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)、吊銷資質(zhì)等方式，使其退出。