交房已有數(shù)年，土地證還在開發(fā)商手中，一旦開發(fā)商涉案、土地證被查封，小區(qū)二手房交易就辦不出不動產(chǎn)權(quán)證。

　　河南商報陪辦君小高曾關(guān)注、報道過二七區(qū)航?；ǔ菢I(yè)主的此類投訴，但近日，涉及“土地證被查封或抵押影響不動產(chǎn)權(quán)證辦理”的投訴層出不窮。

　　雖然“擱置爭議、快速辦證”的不動產(chǎn)登記新政已出臺，但現(xiàn)實操作中，小區(qū)土地一旦被查封，不動產(chǎn)部門不予登記辦證，因土地證查封的長期性(動輒三五年)，房產(chǎn)交易可能被無限期拖長，交易雙方或承擔(dān)贖樓貸、首付貸等高額利息苦不堪言。

　　【1】航?；ǔ切^(qū)

　　2007年交房，2009年拿到房產(chǎn)證，鄭州市航海花城小區(qū)的業(yè)主們從未為自家房子費過心。然而在今年6月30日，在業(yè)主們毫不知情的情況下，小區(qū)土地使用權(quán)卻因開發(fā)商涉及的一樁訴訟被法院查封。

　　小區(qū)業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，本該被及時分割、轉(zhuǎn)移給小區(qū)居民的土地使用權(quán)，因開發(fā)商的原因被查封，申訴維權(quán)路途漫漫。更為現(xiàn)實的困難是：受此影響，小區(qū)1號樓1單元業(yè)主常女士的賣房過程進退兩難、騎虎難下，一面承擔(dān)著每天就400元“贖樓貸”的高額利息卻拿不到購房款，一面是漫長的等待?！澳赣H急需錢做手術(shù)，本來是賣房救急，結(jié)果過戶給對方卻拿不到房款，錢、房兩空還要攤上巨額利息。”

　　9月30日晚上，常女士聽說關(guān)于“(鄭州市商品房)問題土地”的不動產(chǎn)登記處理方案出臺，能給土地使用權(quán)存疑的小區(qū)先行辦不動產(chǎn)證，10月1日一早，常女士就去二七區(qū)不動產(chǎn)登記中心詢問情況，工作人員給出的解釋是，土地證被法院查封的，不屬于簡易模式的受理范疇，不能辦理不動產(chǎn)登記。

　　“政府出臺政策說，不動產(chǎn)登記不與土地屬性掛接，為啥沒有土地證的房改房能辦(不動產(chǎn)登記)，我們有土地證卻被查封的卻不能辦?”馬女士不理解，本該被及時分割、轉(zhuǎn)移給小區(qū)居民的土地使用權(quán)，因開發(fā)商的原因被查封，卻難尋救濟渠道。

　　10月8日上午，上述小區(qū)業(yè)主來到鄭州市中級人民法院，并提交了《異議申請書》和相關(guān)證明材料，要求法院依法解除屬于廣大業(yè)主的共有土地使用權(quán)查封。

　　今天上午，該小區(qū)業(yè)主代表張先生稱，目前法院方面仍無回復(fù)。

　　【2】鄭州大酒店B座

　　市民張先生說，今年5月份，他通過中介購買鄭州大酒店B座12樓一套138平的二手房，8月8日辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，該小區(qū)在鄭州市二七區(qū)興隆街上，開發(fā)商為鄭州大酒店有限公司。

　　小區(qū)于1998年建成，雖然小區(qū)土地證沒有進行分割，但因彼時二手房交易不需要土地證，也沒引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)?！拔遗笥呀衲昴瓿踬I這兒的房子時，還能正常過戶，但在10月10日，我為新買的二手房在辦理不動產(chǎn)權(quán)證時，卻被工作人員告知，房屋所在地塊被查封了，不能出證?！?/p>

　　鄭州市不動產(chǎn)登記中心出具的《土地登記情況證明》顯示，位于福壽街西、興隆街北的上述小區(qū)所在土地的使用權(quán)已于2015年8月25日被鄭州市中級人民法院查封。

　　因為房東要一次清付清房款，張先生選擇走非資金監(jiān)管模式，先借了三分五的民間高息貸款，過戶完成后再由買家向銀行申請現(xiàn)房抵押。

　　“本來想著過戶手續(xù)一個月就能辦完，利息高點就高點吧，沒想到趕上不動產(chǎn)登記新政出臺。”好歹等了三個月，終于走到最后一步手續(xù)，眼瞅著馬上就能拿到不動產(chǎn)證，抵押貸款周轉(zhuǎn)出資金，沒想到小區(qū)土地被法院查封，后續(xù)手續(xù)沒法辦理，每月3萬多元的利息讓他吃不消。

　　10月12日，陪辦君小高陪同張先生來到二七區(qū)不動產(chǎn)登記中心，一位工作人員說，上述簡易辦理程序主要針對房改房，法院查封的土地上的房產(chǎn)仍無法辦理相關(guān)不動產(chǎn)登記，在無政策依據(jù)的情況下，若給司法查封土地上的房屋辦理登記，可能會引來后續(xù)問題?！按祟愂录覀冇龅降囊膊簧?，但這得上級相關(guān)部門協(xié)調(diào)，拿出處理方案?！?/p>

　　當(dāng)日下午，在鄭州市中院訴訟服務(wù)大廳執(zhí)行窗口，一位法官稱，僅靠《土地登記情況證明》上的土地證號和查封日期無法進行進一步查詢，需要當(dāng)事人去土地部門查詢《協(xié)助執(zhí)行通知書》的編號以及主審法官姓名，之后再來向法院對土地使用權(quán)查封一事提出《異議申請書》。

　　該法官也表示，目前因開發(fā)商土地被查封引發(fā)業(yè)主維權(quán)的反饋并不鮮見。

　　【3】冠軍花園小區(qū)

　　該小區(qū)業(yè)主張先生稱，家里老人生病急需用錢，想拿房子作抵押，貸款換點救命錢，沒想到拿著房產(chǎn)證的他，錢卻貸不出來!鄭州國土部門工作人員表示，該小區(qū)土地使用權(quán)被法院查封，不能辦理不動產(chǎn)證。

　　張先生稱，該樓盤位于鄭州市三全路金杯路交叉口北，開發(fā)商是鄭州廣廈置業(yè)有限公司。2004年開始，購房者陸續(xù)交房款，2008年交房并辦理房產(chǎn)證，但是土地證一直在開發(fā)商手里，沒有分割給業(yè)主。

　　2016年2月，小區(qū)土地使用權(quán)被鄭州市金水區(qū)法院查封，原因是開發(fā)商與承包商的債務(wù)糾紛，承包商申請了財產(chǎn)保全，法院查封了小區(qū)的土地使用權(quán)“現(xiàn)在開發(fā)商的態(tài)度是協(xié)助我們工作，但是沒有錢還給承包商。承包商也不可能撤訴。”小區(qū)物業(yè)經(jīng)理也證實了上述說法。

　　而在鄭州市不動產(chǎn)登記中心出具的《土地登記情況證明》顯示，位于冠軍路北、金杯路東的上述小區(qū)所在土地的使用權(quán)已于2016年2月24日被鄭州市金水區(qū)人民法院查封。

　　“開發(fā)商和承包方的經(jīng)濟糾紛，卻把我們業(yè)主扯進來，這事兒你說合理不合理?”張先生說，300多戶購房者呼告無門，不知去何處申訴。

　　【4】大河春天小區(qū)

　　大河春天小區(qū)一位業(yè)主稱，小區(qū)內(nèi)部分樓房土地使用權(quán)證證被抵押了，目前自己賣房子賣到一半，無法進行土地登記。

　　鄭州市不動產(chǎn)登記中心出具的《土地登記情況證明》顯示，位于北環(huán)道南、勞動路西的上述小區(qū)內(nèi)，上述業(yè)主購房所在地塊的土地使用權(quán)已于2015年12月12日抵押給鄭州市市郊農(nóng)村信用合作聯(lián)社柳林信用社。

　　他提供的一份鄭州市不動產(chǎn)登記中心10月15日出具的《關(guān)于部分土地地上房屋暫無法辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的通知》內(nèi)載明，房屋所在土地存在被查封或抵押等問題的，暫無法辦理不動產(chǎn)登記相關(guān)業(yè)務(wù)。請等待土地問題解決后再來辦理，本中心之前已受理的，將退卷不予登記。

　　在上述文件附件中，公示了部分已知存在問題的土地，其中就有大河春天小區(qū)，該小區(qū)12號、20號、21號樓的土地使用權(quán)證(證號鄭國用(2002)0719號)被抵押。

　　【小高說】四問相關(guān)部門

　　如果開發(fā)商給業(yè)主分割、轉(zhuǎn)移土地證是應(yīng)盡義務(wù)，在交房后數(shù)年的時間內(nèi)，相關(guān)部門是否對其未盡義務(wù)的行為予以糾正、處罰?

　　放眼鄭州，類似拿了房本未分割土地證的小區(qū)還有很多，因開發(fā)商原因查封本應(yīng)屬于業(yè)主土地證的事兒是否會重演?相關(guān)部門是否能夠做到信息共享，對土地證(國有土地使用權(quán))的歸屬權(quán)或者他項權(quán)利予以備注說明。

　　就眼下的事例看，誰該為小區(qū)居民的合法權(quán)益負(fù)責(zé)?對小區(qū)業(yè)主“走到一半、騎虎難下”的房產(chǎn)交易，是否有救濟渠道?

　　第1問：查封樓盤土地使用權(quán)是否應(yīng)檢查是否有地上建筑?

　　對于已交房并辦下房產(chǎn)證的小區(qū)，土地使用權(quán)本應(yīng)歸業(yè)主們所有，已不屬于開發(fā)商的財產(chǎn)，這已是對外公開的信息。法院在查封該土地的時候，是否通知不動產(chǎn)相關(guān)部門查詢此塊土地的上是否已建設(shè)商品房?法院在查封之前，是否向商品房業(yè)主告知此事?

　　第2問：查封樓盤土地使用權(quán)實際意義是啥?

　　已建有商品房的國有土地，其上已有商品房和對商品房擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，查封已建有商品房的土地的使用權(quán)，其對相關(guān)企業(yè)的實際意義有多大?

　　第3問：是否有應(yīng)急救濟渠道?

　　查封期間，與此事無關(guān)的小區(qū)業(yè)主的房產(chǎn)交易受到影響，可能承擔(dān)巨額損失，是否有司法救濟?

　　第4問：是否有一攬子解決方案?

　　近期，不動產(chǎn)登記新政執(zhí)行，銀行放款、不動產(chǎn)權(quán)證辦理與小區(qū)土地使用權(quán)脫不了干系，但此前不少開發(fā)商賣房后沒有給業(yè)主們分割土地使用權(quán)，若開發(fā)商日后涉訴，需查封土地使用權(quán)，廣大業(yè)主房屋交易的正當(dāng)權(quán)利肯定會受到影響，相關(guān)部門是否應(yīng)制定一攬子的解決方案?

　　對于土地查封、抵押影響房屋交易的事兒，我們將持續(xù)關(guān)注。

　　文/圖 河南商報記者 高瞻展

　　視覺/河南商報視覺產(chǎn)品部

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