東區(qū)地王頻出，“鄭九條”真的能給市場“降溫”嗎

　　鄭州“房九條”昨天開始執(zhí)行 對鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)土地競拍實行限價 有人說這是為限制地王產(chǎn)生

　　有人稱短期能抑制銷售均價上漲 有人稱會加劇供求關(guān)系矛盾 還有人說這次政策是第一波，可能還會有新政

　　河南商報記者 鄧飛

　　鄭州“限地價，競房價”等調(diào)控措施引發(fā)人們對鄭州未來房價的猜想。供求端增加土地供應(yīng)，地價上嚴控“地王”，又加強價格管理和預(yù)售管理，這套溫柔的政策組合拳能否給鄭州市場降火呢？業(yè)界有不同的看法。

　　【政策發(fā)布】

　　鄭州出臺“房九條”

　　調(diào)控“過熱”的市場

　　9月14日夜，正當(dāng)人們準(zhǔn)備迎接第二天的中秋節(jié)時，鄭州市政府突然發(fā)布一個重磅政策：《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該政策于9月18日開始執(zhí)行。一石激起千層浪，消息一出，便引發(fā)社會各界的熱議。

　　河南商報記者看到，新政策前后共有九條內(nèi)容，涉及土地供應(yīng)、地價限制、企業(yè)審查、價格管理、預(yù)售許可等，被外界稱為“房九條”。其中，新政對土地拍賣價格的限制條款最引人關(guān)注。

　　文件內(nèi)容顯示：依據(jù)土地評估價、基準(zhǔn)地價及市場指導(dǎo)價合理確定居住用地及兼容居住用地的其他用地的掛牌起始價。鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，采取“限地價，競房價”，即地價確定，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價中止，參與網(wǎng)掛的競買人進行最后一次現(xiàn)場報價，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定，確定競得人。

　　據(jù)業(yè)界分析，這種土地競拍熔斷機制意在調(diào)控地價，進而平穩(wěn)鄭州目前過快上漲的房價。據(jù)河南商報記者了解，除鄭州外，南京、蘇州等地均已采取措施來調(diào)控“過熱”的房地產(chǎn)市場。

　　【要點摘錄】

　　通過調(diào)控地價

　　來抑制房價過快上漲

　　擴大居住用地供應(yīng)規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應(yīng)節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應(yīng)市場。

　　除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個工作日內(nèi)繳清。

　　加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源的審查。加大對銀行機構(gòu)個人住房信貸政策落實情況的督查力度。對首付款來源、借款人家庭已有住房數(shù)量、借款人信用資質(zhì)和購房合同真實性等情況加強實質(zhì)性審核。嚴肅查處各類違法違規(guī)行為。

　　嚴格新建商品住房項目銷售價格管理。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目品質(zhì)、區(qū)位等條件合理定價，在預(yù)售方案中據(jù)實申報。住房保障部門建立網(wǎng)簽價格均價公布制度，企業(yè)申報價格明顯高于網(wǎng)簽均價的項目，應(yīng)向價格管理部門備案。

　　新建商品住房項目必須取得“商品房預(yù)售許可證”后方可對外銷售，并在10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價、公開對外銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。

　　房地產(chǎn)中介組織不得與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得散布虛假信息哄抬房價、誘騙消費者交易。對存在違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)，依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。對嚴重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場秩序的中介機構(gòu)，工商行政主管部門要依法將其清出市場。

　　【焦點分析】

　　“限地價 競房價”

　　能否平穩(wěn)鄭州房價

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授劉社對此分析認為，這九條政策就是為了限制地王產(chǎn)生，比如增加土地供應(yīng)量、拿地規(guī)則修改、土地競拍熔斷機制。此次新政最大的亮點就是“網(wǎng)拍熔斷機制”，土地價格壓下去，未來房價“過熱”受到抑制，從心理上看，會對市場恐慌情緒有一個積極的正面影響。

　　鄭州一位資深地產(chǎn)人士分析稱，限地價、競房價，這條政策有一定的局限性，比如，競拍地價有50%的溢價率限制，但基準(zhǔn)地價可以提高，這就沖抵了限制部分的價格。再比如，如果采取誰出價低就把土地賣給誰這種方式，那么，開發(fā)商為了逐利，是不是會對房屋產(chǎn)品質(zhì)量有不利影響？

　　還有，競價后，雖說銷售價格有一定限制，但價格還是可以有突破方法的，比如精裝交房（簽第三方合同）、高價車位、儲藏室等捆綁銷售。短期看，“限地價，競房價”能抑制銷售均價上漲，但客戶實際支付變化不大，還會催生一批車位貸、裝修貸等金融業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，鄭州市場已經(jīng)進入典型的“恐慌模式”，老百姓恐慌性購房，企業(yè)恐慌性拍地，導(dǎo)致地王頻出。開發(fā)商則營銷造勢，將老百姓恐慌性購房的心理推至頂點，而且恐慌還在繼續(xù)。

　　上官同君稱，車在高速公路上疾馳，要想車速慢下來，有兩種方式，一種是慢剎車，逐步讓車速慢下來，平穩(wěn)保證安全；另一種是急剎車，有可能會車毀人亡。鄭州樓市“房九條”出臺之際，先把老百姓和開發(fā)商的恐慌情緒從心理上降降溫，是典型的慢剎車。

　　也有分析認為，如果不增加土地和房源供應(yīng)的話，那么，政策中關(guān)于嚴格控制無證銷售的規(guī)定，貌似合理，在目前情況下，反而會加劇供求關(guān)系矛盾，使得可銷售房源更少，有可能引起價格急劇波動。本來二手房市場可以提供一部分房源，以緩解壓力，但最近不動產(chǎn)登記機構(gòu)和房管局的協(xié)調(diào)不力，讓二手房市場暫時失去調(diào)節(jié)功能。這也是一個推高房價的潛在因素。

　　【趨勢預(yù)測】

　　未來是否會有第二波

　　調(diào)控政策出臺

　　河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰認為，針對鄭州當(dāng)前的情況，這次出臺的政策是非常適宜的，也比較溫和。

　　他分析稱，這次政策在溫和之余也較結(jié)合市場，并沒推行行政命令的政策，比如限購。這次政策是第一波，可以理解為政府開始關(guān)注鄭州房地產(chǎn)市場的調(diào)控，如果達不到預(yù)期，市場沒有降溫，可能還會有新的政策。而金融政策是國家層面的政策，地方政府層面上不會去操作。

　　他認為，市場上的購房需求已經(jīng)有了大幅度的釋放，政策出臺后老百姓購房可能會相對冷靜，此后投資者停下來觀望的可能性更大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，從市場預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩，因此，房價過熱城市的分類調(diào)控不可避免，而且可能會很密集。鄭州的“房九條”政策可以理解為是一種政策試探。值得警惕的是，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。部分城市雖已出臺了限購等相關(guān)政策，但抑制房價的壓力依然會較大。不過，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等思路看，積極增加土地供應(yīng)、抑制土地價格過快上漲、打擊各類捂盤惜售行為，是后續(xù)此類重點城市需要關(guān)注的內(nèi)容。

　　河南商報記者 唐韜/攝