土地交易市場已無法用理性來形容，那房價呢？ 資料圖

　　編者按

　　鄭州“地王”頻出，尤其是8月18日龍湖新地王誕生后，鄭州樓市一夜之間“高燒”，有樓盤售價直接每平方米上調(diào)5000元，甚至有樓盤搞起了競價拍賣。

　　目前鄭州房價已經(jīng)破萬，房價的“天花板”在哪？國內(nèi)一線開發(fā)商在鄭州土地競拍市場“廝殺”激烈，鄭州樓市又將何去何從？

　　 據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前7個月，新房和二手房價格都在持續(xù)上漲中。樓盤一次性調(diào)價5000元/平方米、一日清盤、競拍選房……

　　 那么，是什么原因造成了房價如此瘋漲？是真實的剛需還是開發(fā)商抬價？或者是投資者炒房的結(jié)果？購房者究竟是理性購房還是盲目跟風(fēng)？

　　政策寬松

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，今年鄭州房地產(chǎn)市場的向好，首先得益于政策的寬松。

　　“首套房首付降至20%，二套房首付降至30%?！笔∩虡I(yè)經(jīng)濟學(xué)會會長宋向清介紹。今年2月19日，財政部發(fā)布房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策通知，同時，對個人購買家庭改善性住房，進行減免稅。 “當(dāng)前房地產(chǎn)市場的總體回升主要是由于減免稅費、降低首付比例、調(diào)低房貸利率、鼓勵農(nóng)民買房等多種利好政策促進和市場預(yù)期變化所引起的?！彼蜗蚯灞硎?，這些房產(chǎn)政策的實施，刺激了購房市場的需求。

　　庫存量減少

　　鄭州商品房的庫存量也在逐漸減少，已經(jīng)到了恐慌警戒線。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦介紹，到去年底，鄭州市區(qū)商品住房去化周期8.3個月，比2014年底的9.7個月減少1.4個月，處于合理區(qū)間。 在地產(chǎn)領(lǐng)域，庫存1至6個月能售完屬于供不應(yīng)求，超過12個月售完才會考慮庫存積壓因素?！罢Ｇ闆r下，在一個城市中，庫存規(guī)模維持在8~12個月的去化周期屬于正常水平。不過這也正好說明鄭州住宅市場銷售狀況良好，房價上揚不缺少動力”。 但進入2016年，在國家去庫存政策紅利的影響下，鄭州商品房存量逐步下降，6月底存量524.6萬平方米，按上半年月均成交量計算，鄭州商品住宅去化周期不足4個月，庫存略顯緊張。 到了今年7月底，鄭州市商品住宅市場庫存量為215.70萬平方米，按照近3個月月均143.42萬平方米的去化速度計算，庫存去化完畢僅需1.5個月，已達恐慌警戒線。

　　“地王”催漲

　　2016開年以來，鄭州已出爐了10宗“地王”，地價屢創(chuàng)歷史新高。直至7月8日萬科一擲25億元拿下鄭州主城區(qū)地塊后引起市場強烈震動。老段子“今年沒買房，一年又白忙”被“今天沒買房，一年又白忙”的聲音取代。

　　7月8日后，鄭州樓盤一周單價漲了1000元/㎡以上的有16個，漲了1000元/㎡及以內(nèi)的則高達35個，最高的一家樓盤一次性漲價3000元/平方米。有的地產(chǎn)商甚至一月內(nèi)漲價超過30%。一戶90平方米的住房，近兩個月來售價上漲超30萬元。 到了8月18日龍湖新地王誕生后，有近20個樓盤調(diào)價，最多的建業(yè)天筑一次性調(diào)價5000元/平方米，還有部分樓盤封盤不賣。8月21日到22日，鄭州有鴻園和金茂成兩個樓盤一日清盤。而有一家樓盤甚至采取了競拍的方式選房，令人咋舌。 河南廣運置業(yè)集團執(zhí)行總裁師凱倫認(rèn)為，龍湖地區(qū)的“地王熱”對于鄭州普通住宅價格沒有現(xiàn)實的普遍比較意義，但對鄭州普通住宅房價上漲預(yù)期，有暗示意義。

　　投資者進入

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在鄭州，有了不少來自外地的投資客?！氨本⑸钲诘瘸鞘械姆慨a(chǎn)價格實在太高了，他們想炒也炒不動，因此，不少人就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到鄭州等二線城市了。”本土房產(chǎn)交易平臺真二網(wǎng)合伙創(chuàng)始人鄧鵬介紹，在他們接觸的客戶中，外地來的投資客數(shù)量在逐漸增多。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟研究所所長張進才表示，鄭州房價飛升和中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型也有一定關(guān)系，投資大環(huán)境不好，加上寬松貨幣政策的鼓勵，導(dǎo)致炒房成了一項重要投資。 鄭州市房管局發(fā)布的2015年1~9月鄭州市房地產(chǎn)市場運行情況報告顯示，2015年前9個月，根據(jù)購買商品住宅人員戶籍分類數(shù)據(jù)，其中本市購房人群占比26.45%，外地購房人群占比73.55%?！霸谕獾刭彿咳巳褐?，本省其他地區(qū)（除鄭州外）占比65.47%，外省市占比7.89%，其他占比0.19%”。 “聽說合肥購房團已經(jīng)到鄭州、長沙掃房了?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，周邊省份的省會，特別是合肥的房價漲得特別厲害，房價遠(yuǎn)高于鄭州。但從區(qū)位、交通等方面相比，合肥不如鄭州，這也說明鄭州房價還有不小的上漲空間。 宋向清介紹，2016年，北京、上海、深圳的房價率先上漲被抑制，但房價猛漲確實嚇住了很多人，這波恐慌和投機潮波及二線城市，投資客紛紛進入沒有限購的二線市場?！坝腥斯烙?，在鄭州的這波購房者中，至少20%是投資客”。

　　“恐慌性”市場

　　對于已經(jīng)無法用理性來形容的土地市場，更無法用理性來判斷房價。人們認(rèn)為房子沒有最貴，只有更貴。

　　“今年上半年鄭州房價每平方米漲了1006元，相當(dāng)于一套房（100平方米）在這期間上漲了10萬元?！鄙现軇倲D破頭在南陽路與黃河路交叉口附近樓盤“搶”到一套房子的張先生說。根據(jù)鄭州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達31099元。也就是說年初你一猶豫，三年多又白忙了！ 鄭州市民劉先生在微信朋友圈稱：“4個月前，老母親以2.5萬元/平方米的價格，買了建業(yè)海馬九如府近400平方米的房子，半年不到可凈賺800萬元。我在北京、上海、河南開了3家公司，做的是互聯(lián)網(wǎng)+影視的熱門行業(yè)，上百名員工，折騰了7個月，賺的錢不到80萬元?！?7、8月份以來，開盤即清盤的消息不時傳出，撥動著每個購房者緊繃的神經(jīng)。面對如此緊俏的市場，二手房一日上漲15萬元的消息一時傳遍了大街小巷。在此情況下，房產(chǎn)中介更加惜售或坐地漲價，進一步加劇了供求矛盾。購房者也陷入恐慌，著急買房的不在少數(shù)，他們堅信，房價還會再漲。 “今年一季度，鄭州樓市的量、價較為平穩(wěn)，但由于一線城市的傳導(dǎo)效應(yīng)，二季度鄭州也受到一定的影響，加上其他多種因素的疊加，包括國家的信貸政策，國家和地方從去年開始推出的一系列去庫存政策，鄭州土地市場上‘地王’頻出等，整體上房價呈現(xiàn)上揚態(tài)勢。” 王牌智庫(深圳)有限公司董事長上官同君說，這種情況給老百姓造成了一種恐慌，老百姓被恐慌裹挾著往前跑?！啊赝酢瘞Ыo人們最大的影響是對房價的預(yù)期，買漲不買跌，道理就在這兒”。（大象融媒東方今報首席記者 李凌/文 記者 邱琦/圖）