近幾個月，鄭州房價一路看漲（文圖無關(guān)）

　　河南商報記者 唐韜/攝

　　河南商報首席記者 王俊偉

　　二手房價漲幅那么大，是個例、局部現(xiàn)象，還是整體走勢？不管怎樣，這些漲價故事帶給消費者的，是一種恐慌情緒，裹挾著他們往前走。

　　但恐慌一定不可持續(xù)。大幅的波動對消費者、地產(chǎn)商和政府，都是災(zāi)難。如果產(chǎn)生過度的恐慌，則必然導(dǎo)致樓市重回一年前的那種觀望和停滯狀態(tài)。

　　現(xiàn)在行情到底什么樣

　　房價確實高 但不至于月漲千元

　　每一個買房人的經(jīng)歷，都像極了“段子”。有人說，現(xiàn)實的情節(jié)總是比電影劇本更精彩。

　　這些令人們驚嘆的漲價故事，究竟能否代表鄭州市的整個市場行情？畢竟越令人驚訝的故事，就越有傳播力。二手房交易中，“真正的大多數(shù)”是什么樣呢？

　　對此，鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦更愿意相信數(shù)據(jù)。他說，個例或者某一局部區(qū)域現(xiàn)象顯然不能代替整體，他們還沒有監(jiān)測到“每個月都能上漲千元”的情況。

　　來看兩組數(shù)據(jù)——

　　鄭州市房管局

　　鄭州市房管局公開的數(shù)據(jù)顯示：1~6月，鄭州市二手住宅均價每平方米分別為：8407元、8460元、8815元、8795元、9024元、9336元。

　　鄭州市房管局稱，這個均價是以市場評估價作為計算依據(jù)，而非實際成交價。葉琦稱，市場評估價是稅務(wù)部門征稅時給出的一個評估價格，在房價上漲的通道中，一般比實際成交價低。

　　不過，從這個數(shù)據(jù)中仍然能明顯看出一個趨勢：3月份和5月份、6月份，價格都明顯走高。

　　6月份的均價與1月份相比，高出929元，并沒有像二手中介和買房人感受到的那么高。

　　民間房產(chǎn)機(jī)構(gòu)

　　搜房房天下二手房集團(tuán)鄭州公司總經(jīng)理王如合推送給河南商報記者一份7月份鄭州二手房房價地圖，顯示鄭州二手住宅掛牌均價：

　　1~7月份均價分別為10262元、10354元、10561元、10767元、11124元、11434元、11602元。

　　7月份的均價比1月份漲了1340元，顯示出5月份和6月份上漲較大，但并未顯示出“每月漲千元”，反倒是7月份的漲幅已經(jīng)收窄。

　　看來，官方和民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，還是比較一致的。

　　【上漲意味著什么】

　　過快上漲不可持續(xù)

　　否則樓市會重回觀望狀態(tài)

　　雖然數(shù)據(jù)能證實“癲狂”只是個例和局部現(xiàn)象，但也證實了二季度房價上漲更為明顯。

　　不光是二手房，新房也一樣。今年1~7月，鄭州市區(qū)商品住房每平方米的銷售均價分別為8655元、8647元、8981元、8827元、9216元、9661元、9777元。

　　葉琦介紹，今年以來，鄭州樓市的量、價在一季度還算較為平穩(wěn)，由于一線城市的傳導(dǎo)效應(yīng)，二季度鄭州也受到一定的影響，加上其他多種因素的疊加，整體上呈現(xiàn)一個上揚態(tài)勢。

　　所謂多種因素，包括國家的信貸政策；國家和地方從去年開始推出的一系列去庫存政策；鄭州土地市場上地王頻出等。

　　房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、王牌智庫（深圳）有限公司董事長上官同君說，這種情況給老百姓造成一種恐慌，老百姓被恐慌裹挾著往前跑。他說，房價過快上漲對開發(fā)商而言也算不上什么好事，目前一些中小房企又開始抱著小農(nóng)心態(tài)、貪婪心態(tài)，并不趁機(jī)走量，而是待價而沽，一些捂盤惜售的現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)，而一些品牌房企，反倒會在漲價時趁機(jī)走量。

　　他認(rèn)為，對于當(dāng)前的情況，政府必要的時候要出手引導(dǎo)，盡管短時間內(nèi)恐慌心理可能會對量有提升，造成量價齊升的局面，但是長期看，恐慌之后人氣全無，樓市會重回觀望狀態(tài)?！耙驗槟銉r格漲得離譜的時候，老百姓只能是望房興嘆。”

　　未來房價會怎么走

　　漲幅過高？沒有數(shù)據(jù)支撐

　　近期的鄭州房地產(chǎn)市場，7月8日的“鄭紡機(jī)地王事件”可以說婦孺皆知：土地溢價率接近三倍，折合樓面價超過1.3萬元。分析人士測算，未來該地塊房價會輕松超過2萬元/平方米。

　　地王一出，全市震動，尤其是周圍的樓盤，紛紛應(yīng)聲喊漲。

　　地王頻出之下，地產(chǎn)商對未來房價預(yù)期看漲。鄭州市中心一高端樓盤的高層說：“現(xiàn)在，我們市中心這里就是價格的洼地，房價還沒有經(jīng)開區(qū)高，我們目前已經(jīng)1.4萬元了，相信明年漲到1.8萬元不是問題。”

　　但對市場的預(yù)判觀點，總是有正反兩方。葉琦就認(rèn)為，要說后期房價會有過快上漲，目前沒有數(shù)據(jù)可以支撐。

　　他說，房價怎么走，要看看鄭州市的人口增長情況，看看市場的保有量和開發(fā)量。

　　如何判斷房價走勢——

　　看庫存量和土地供應(yīng)

　　不可否認(rèn)，鄭州市的房地產(chǎn)庫存非常低，去化周期已不足4個月。

　　庫存低是因為之前的供地少，而銷售加快。2015年鄭州市新購?fù)恋孛娣e大幅下降43.9%，商品住宅用地供應(yīng)也減少了17.5%。

　　鄭州市的土地后續(xù)供應(yīng)非常充足。根據(jù)《鄭州市2016年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，今年全年鄭州市內(nèi)八區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)總量最高能達(dá)到66237畝，其中不含保障房的住宅用地33455.4畝，保障房用地3272.7畝。2016年上半年，鄭州市實際供地5255畝，同比增長134％，成交量達(dá)到4704畝，同比增長60%。

　　看人口和房屋交易量

　　2015年，鄭州市區(qū)商品住房銷售面積1078.34萬平方米，相當(dāng)于10萬套住房，如果每套住房按照3口人居住計算，那就是能滿足30萬人的住房需求。可鄭州市區(qū)年人口增長也就是10萬人左右。

　　統(tǒng)計部門官方數(shù)據(jù)顯示，2014年，鄭州市區(qū)人口增長12.1萬人，2015年，增長10.9萬人，為489.3萬人。

　　從這些數(shù)據(jù)看，鄭州房價過快上漲的動力是不足的，或者說，過高估計房價漲幅，沒有數(shù)據(jù)支撐依據(jù)。

　　【專家的建議是】

　　自住 看準(zhǔn)了就別磨蹭

　　投資 現(xiàn)在不是好時機(jī)

　　對于當(dāng)下被消費者稱為“瘋狂”的樓市，業(yè)內(nèi)人士給出的決策建議驚人一致。

　　上官同君認(rèn)為，現(xiàn)在市場上有一些投機(jī)客，一定程度上推高了二手房價，目前市場并不適合長線的投資。而對于自住者，不要磨蹭，看準(zhǔn)的，還是該出手時就出手。還有一種情況，那就是可以選擇離開鄭州，所謂“居者有其屋”，也不一定就非要在鄭州置業(yè)。因為，目前鄭州的就業(yè)壓力顯然比縣市更高。

　　葉琦認(rèn)為，買房一定要看個人的支付能力，如果你認(rèn)為現(xiàn)在買房不影響個人后期生活，可以選擇購買，也可以根據(jù)個人情況考慮買一個符合自己經(jīng)濟(jì)能力的房子， 或者考慮先申請保障性住房。

　　他說，其實目前鄭州市場可選擇的樓盤還是比較多的，即便是大家認(rèn)為價格非常高的金水路沿線，也還是有一些單價1.1萬元~1.2萬元的樓盤。那些價格非常高的樓盤，有很多是包含裝修在里面的，甚至有一些簡單的家具。購房畢竟還是為了居住，如果是想做投資，那就要對市場做認(rèn)真的研究，計算好收益。